Эти поправки уже вызвали нарекания экспертов, считающих, что появление в Налоговом кодексе статьи о местном налоге на недвижимость может привести и к значительному увеличению налогового бремени на владельцев недвижимости, и к росту коррупции на местном уровне.
Итак, какие же поправки хотят увидеть народные избранники в НК РФ? Некоторые из них, скажем прямо, и нам придутся по душе. Так, сегодня на налоговый вычет в размере 13 процентов при продаже недвижимости могут рассчитывать только те собственники жилья, квартира которых стоит не дороже 1 миллиона рублей, и при условии, что они владели ею не менее 5 лет. Вскоре, если поправки будут одобрены Советом Федерации и Президентом РФ, эти детали потеряют свое значение – налоговые вычеты будут возвращаться в любом случае.
Кроме этого, предусмотрено предоставление налогового вычета при приобретении и продаже жилого дома или квартиры еще до истечения налогового периода. Причем для этого вовсе не обязательно без конца посещать налоговую инспекцию. То есть пойти-то в нее нужно. Но единожды – чтобы получить справку. А по этой справке возвратить “переплаченные” налоги может и ваша бухгалтерия по месту работы. К тому же имущественный налоговый вычет будет распространяться и на погашение процентов на все виды ипотечных кредитов.
Имеется в законопроекте и еще одна любопытная деталь: если вы получили ипотечный кредит по ставке более низкой, чем ставка рефинансирования ЦБ, то полученная вами выгода (то есть разница между ставками) будет облагаться 13-процентным подоходным налогом. Потом, правда, предполагается, что эта сумма также будет вам возвращена.
На период формирования рынка ипотечных ценных бумаг (до 1 января 2007 года) доходы физических лиц, полученные по таким бумагам, будут облагаться налогом по льготной ставке в 6 процентов.
Другой законопроект вносит изменения в статью о налоге на добавленную стоимость. Депутаты предлагают отменить взимание НДС при продаже жилья и земельных участков. Речь тут, конечно, не о физических лицах, а о застройщиках, но к нам тоже имеет прямое отношение – теоретически после внесения такой поправки недвижимость должна подешеветь на 18 процентов.
Кроме того, законодатели рассчитывают, что такое решение станет хорошим стимулом для строительных организаций и позволит им увеличивать темпы работы, привлечет в качестве источника финансирования жилищного строительства банки, что, в свою очередь, позволит уменьшить сроки строительства жилья, а также значительно сократить риски населения (поскольку отпадет нужда в использовании сомнительных схем продажи типа договора инвестирования или долевого участия в строительстве).
Но к этим приятным новостям добавляется и новость малоприятная, а именно: в Налоговый кодекс вводится понятие местного налога для юридических и физических лиц, являющихся собственниками объектов недвижимости жилого назначения (квартир, домов, дач), гаражей, находящихся в собственности физических лиц, гаражных и гаражно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников жилья, а также земельных участков, на которых они расположены или которые предоставлены для их строительства.
Этот налог призван заменить налоги на имущество физических лиц, имущество организаций и земельный налог в части налогообложения установленных объектов. Законопроектом предусмотрено, что представительными органами местного самоуправления устанавливается единая (на данной территории для физических и юридических лиц) ставка налога, которая может варьироваться в пределах от 0,1 до 1 процента от оценочной стоимости объекта. При этом сама оценка недвижимого имущества будет проводиться с применением методов массовой оценки на основе анализа рыночных цен.
Вот эта методика и вызвала самые большие нарекания. Как отмечают специалисты рынка недвижимости, главная проблема здесь – это отсутствие объективных данных о стоимости объекта недвижимости. Даже когда речь идет о купленной на первичном рынке квартире, при начислении налога нельзя отталкиваться от ее стоимости в момент покупки. Она может стоить к моменту, когда производится налоговый начет, и несколько больше, и значительно меньше, чем это указано в договоре купли-продажи. Что же касается вторичного рынка, то тут пока что вообще отсутствует сколько-нибудь внятная методика. Продавец жилья, как правило, опирается на цену, “за которую сосед только что продал”, и не учитывает, что сосед, скажем, жил на третьем этаже окнами во двор, а его собственная квартира находится под крышей и окна жилых комнат выходят на железнодорожную линию или оживленную магистраль. Второй вопрос, что в условиях ажиотажа он может продать квартиру за желанную им цену. Но суть в том, что ее нельзя считать объективной. Что уж говорить о дачах. Тут вообще все сделки ведутся по методу “научного тыка”.
А законопроект при всем этом предполагает, что методика, которую предлагает Правительство, сделает назначенную сумму налога неоспоримой. И если вас оценка не устроит, если она откровенно будет выходить за все пределы разумного, то вы даже в суде отстоять свою точку зрения не сможете, поскольку разрешение подобных споров в судебном порядке законопроектом не предусмотрено. Нравится не нравится – плати или нарвешься на пени и штрафы, а то еще и на уголовное дело за уклонение от уплаты налогов.
Кроме того, смущает и установленная “вилка” от 0,1 до 1 процента. Понятно, что идея сама по себе была благая – хотели дать возможность бедным регионам не особо прижимать народ. Но, зная повадки местных администраций, специалисты единодушны во мнении, что на практике это выльется в колоссальные злоупотребления и массовое вымогательство. Кроме того, любой муниципалитет по определению будет тяготеть к назначению максимальной ставки, поскольку она дает возможность заткнуть дыры в бюджете. Ну а далее, как говорится, торг уместен.
Виктория МАРТЫНОВА,
“Регион-Блицинформ”.
