К концу текущего года цены на жилье и коммерческую недвижимость, в которой обычно размещаются офисы различных компаний, могут вырасти до докризисного уровня. К такому выводу пришли специалисты Министерства земельных и имущественных отношений РТ, изучив соответствующий рынок.

Реализация отложенного спроса

Проведенный этим ведомством мониторинг свидетельствует: цены на жилье в Казани начали плавно расти. Виной тому – реализация отложенного спроса (а мы помним, что в кризисном 2009 году жилищный рынок находился практически в состоянии стагнации, поскольку народ откладывал решение квартирного вопроса на “потом”), а также активизация ипотечных программ и поступление на рынок недвижимости “ветеранских” денег (федеральных субсидий). Причем это происходит на фоне уменьшения количества квартир в новых домах – в прошлом году достраивались уже начатые объекты и не был заложен камень в фундамент хотя бы одного масштабного жилищного проекта (республиканскую программу социальной ипотеки во внимание не берем). Да и банки стали более лояльны к населению и реанимировали ипотечные кредиты.

По мнению аналитиков, если в ближайшее время не произойдет никаких глобальных потрясений, то до конца года цены на недвижимость будут повышаться, при этом не выходя за пределы роста инфляции. Однако увеличение стоимости квадратного метра касается только квартир классов “эконом” и “бизнес”, а не элитного жилья, которое не менялось в цене даже в период мирового финансово-экономического кризиса, – и год назад, и сейчас в Татарстане такие апартаменты продавались в среднем за пять-семь миллионов рублей.

Министерство экономического развития России в проекте федеральной целевой программы “Жилище” на 2010-2015 годы прогнозирует поступательный рост цен на жилую недвижимость: с 2011 года – на два-пять процентов ежегодно, а в 2014-м ожидается максимальный ценовой скачок – новостройки подорожают на 5,7 процента. В проекте этой программы предполагается, что по итогам нынешнего года жилье эконом-класса в России даже подешевеет – на 1,9 процента.

Татарстанские эксперты считают: стоимость нового жилья со временем будет расти, а вот цены на квартиры в старых домах либо “законсервируются”, либо будут снижаться.

По данным Минземимущества, за шесть месяцев текущего года в Казани цены на рынке первичной недвижимости, уже сданной в эксплуатацию, выросли в среднем на 2,08 процента. Однако в домах, еще находящихся в стадии строительства, квартиры предлагаются по сниженным по сравнению с началом года ценам: однокомнатные – на 3,43 процента, двухкомнатные – на 0,95, трехкомнатные – на 2,65 процента. В среднем это изменение вылилось в 750 рублей за один квадратный метр. В столице республики самые дорогие из введенных в строй квартир – в Вахитовском районе (53 тысячи рублей за “квадрат”) и Ново-Савиновском (52 тысячи, рост по сравнению с декабрем прошлого года составил аж 38,67 процента!). В остальных пяти районах столицы цены варьируются от 32 до 37 тысяч рублей.

Что касается вторичного рынка жилья Казани, то в первом полугодии снижение цен прослеживается практически по всем районам города: минимальное – в Кировском (на 5,47 процента, до 31,1 тысячи за квадратный метр), максимальное – в Ново-Савиновском (на 12,9 процента, до 35,1 тысячи).

Как сообщили в пресс-службе Минземимущества, средняя стоимость одного “квадрата” недвижимости в Набережных Челнах составляет 27,7 тысячи рублей. Наиболее дорогие – однокомнатные квартиры, в которых цена за квадратный метр колеблется от 26,8 тысячи (в поселке Сидоровка) до 32,75 тысячи рублей (в районе ГЭС).

Сколько стоит офис

Согласно результатам мониторинга Минземимущества за шесть месяцев этого года рынок коммерческой недвижимости стабилизировался – падение цен прекратилось, и, как считают специалисты, к концу текущего года стоимость офисных объектов может достичь докризисного уровня. Оно и понятно: уровень ежегодной инфляции в России не опускается ниже 7-9 процентов в год, значит, дорожают стройматериалы, энергоносители, увеличивается заработная плата и так далее. Следовательно, себестоимость строительства растет, что не может не отражаться на цене коммерческих объектов. Если еще несколько лет назад срок окупаемости офисных центров составлял 6-7 лет, то в настоящее время доходит до 10-15 лет.

Согласно общепринятой классификации офисные здания подразделяются на классы А, В, С, Д. Офисов класса А в республике всего два. Особенность таких бизнес-центров заключается в том, что помещения в них не продаются, а только сдаются в аренду. Продажная цена объектов классов В, С, Д зависит в основном от их местоположения. Максимальная цена характерна для офисов класса В в центральном, Вахитовском, районе Казани. Стоимость одного квадратного метра здесь колеблется от 50-60 тысяч рублей (на улицах Волкова, Достоевского) до 135 тысяч (на Большой Красной, Баумана, Дзержинского). В зонах массовой жилой застройки столицы стоимость офисных помещений с евроотделкой не превышает 80 тысяч рублей за “квадрат” (улицы Чистопольская, Меридианная и другие). Цена на коммерческую недвижимость классов С, Д – 35-50 тысяч рублей за квадратный метр с учетом проведенного косметического ремонта помещений или с элементами евроремонта (это самые востребованные объекты).

В других городах Татарстана, прежде всего в Набережных Челнах, Альметьевске, Зеленодольске и Нижнекамске, цены на офисную недвижимость обычно не превышают 50 тысяч рублей за “квадрат”. Минимальная стоимость в крупных городах не опускается ниже 15-20 тысяч рублей. В иных населенных пунктах квадратный метр офиса можно купить не дороже чем за 30 тысяч.

Любопытна ситуация с торговыми площадками, обеспеченность которыми на 1000 татарстанцев составляет 580 квад-ратных метров. В Казани и Набережных Челнах – свыше 800. Это один из самых высоких показателей среди российских городов (впереди нас только Москва и Санкт-Петербург). По мнению специалистов рынка коммерческой недвижимости, в столице и некоторых других крупных городах республики явно имеется переизбыток торговых площадей, объем которых, к примеру, в Казани за последние шесть лет увеличился в полтора раза и составил один миллион 79 тысяч “квадратов”. Пустует ряд неудачных торговых центров, построенных на фоне прежней активности.

Помещения в крупных (площадью в несколько десятков тысяч квадратных метров) торгово-развлекательных комплексах редко фигурируют на рынке продаж – в основном предлагаются в аренду. Распродажа характерна для “точек” поменьше. В масштабах республики максимальные цены на торговые “квадраты” в Вахитовском районе Казани, особенно в самом ее сердце – на улицах Баумана, Правобулачной, Левобулачной и в их окрестностях (доходят до 90-120 тысяч рублей). Самые дешевые столичные торговые площади в Кировском и Авиастроительном районах (от 20 до 50 тысяч рублей за квадратный метр).

В Набережных Челнах, Альметьевске, Нижнекамске, Зеленодольске цены редко достигают 50 тысяч рублей за квадратный метр, в среднем они составляют 30-40 тысяч. В небольших городах и сельских населенных пунктах стоимость торгового “квадрата” обычно варьируется в пределах 8-20 тысяч рублей.

Вместе с тем в последние годы наибольшую популярность получила аренда недвижимости, особенно для сфер бизнеса, имеющих отношение к торговле. Ставки на аренду торговых точек по республике с начала нынешнего года в основном снижались. Остались на прежнем уровне лишь в наиболее успешных торговых центрах. Размер арендной платы зависит главным образом от площади. В Казани самая невыгодная ставка – от пяти до десяти тысяч рублей за квадратный метр в месяц – на помещения в 10-15 квадратных метров (их чаще всего арендуют продавцы мелким товаром). И далее – чем больше помещение, тем ниже ставка, которая минимальна для апартаментов площадью более трех тысяч квадратных метров, – 250-600 рублей за “квадрат” в месяц (арендаторы – гипермаркеты, универмаги).

И здесь Казань – самая дорогая

Неуклонный рост цен на земельные участки, начавшийся в Татарстане в 2002 году, при-остановился в 2009-м. Понятное дело – сказался экономический кризис. Застройщики и инвесторы снизили активность и на земельном фронте. Тем не менее обладатели земель упорно не снижают цены на свои участки в надежде на оживление строительного и других рынков.

И в данной сфере Казань – самая дорогая. Здесь стоимость земли варьирует от тысячи до 25 тысяч рублей за квадратный метр и зависит от назначения участка и его местоположения. Растут цены на земли, предназначенные для индивидуального и многоэтажного строительства, возведения административно-торговых объектов. В центре столицы цены максимальны, в промышленной зоне города – не превышают трех-четырех тысяч рублей за “квадрат”. Средняя стоимость одной сотки земли в пригороде Казани следующая: в поселке Привольном – 200 тысяч рублей, в Вороновке и Алтане – 200-250 тысяч.

В Альметьевске, Набережных Челнах и Нижнекамске ситуация менее напряженная. Стоимость земель производственного назначения под строительство жилья колеблется от ста рублей до двух тысяч за квадратный метр, под объекты административно-торгового назначения – от пяти до семи тысяч.

Заметно дешевле земельные участки в остальных населенных пунктах республики. Но в наиболее приближенных к столице Зеленодольском, Высокогорском, Лаишевском и Верхнеуслонском районах расценки на землю могут доходить до двух-трех тысяч рублей за “квадрат”. Активно скупаются участки сельхозназначения, стоимость которых при переводе в земли поселений иногда возрастает в десятки раз. Так, в Лаишевском районе цена земель сельхозназначения составляет 20-50 рублей за квадратный метр. В то же время участки поселений стоят от 300 до 3500 рублей за “квадрат”.

По прогнозам специалистов Минземимущества, в ближайшие месяцы возможно подорожание земельных участков под индивидуальное строительство на пять процентов. А вот существенный рост цен ожидается к следующему весенне-летнему сезону. Это связано, во-первых, с оживлением ипотечного и потребительского кредитования. То есть потенциальные покупатели, которые не могли себе позволить купить участок на собственные деньги, смогут это сделать на заемные средства. Во-вторых, скажется будущий дефицит жилья, основа которого была заложена в кризисный период.