Отношение наших граждан к собственности меняется наряду с изменениями, происходящими в социальной и экономической жизни страны. Заметно растет активность на рынке недвижимости, люди стремятся наиболее полно и с большей выгодой использовать свои имущественные права, к сожалению, нередко забывая об элементарных условиях успешности и возможности осуществления сделок с недвижимостью.

О некоторых из них уже шел недавно разговор на страницах “Республики Татарстан” в статьях “Не дайте себя обмануть”, “Доверяй, но проверяй”. Сегодня хочется обратить внимание читателей на ряд условий, без соблюдения которых сделки с недвижимостью просто невозможны.

Во-первых, если вы хотите продать или каким-либо другим образом распорядиться (подарить, поменять и т.п.) своей недвижимостью, то должны располагать правом на нее. Если право на объект недвижимости подлежит государственной регистрации, то оно должно быть зарегистрировано установленным законом образом в государственном органе, наделенным соответствующими полномочиями. В частности в Татарстане, если право возникло после 1 января 2000 года, то оно должно быть зарегистрировано Государственной регистрационной палатой при Министерстве юстиции РТ, имеющей филиалы во всех городах и районах республики. Право на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в силу федерального закона о государственной регистрации прав (т.е. до 31 января 1998 г.) признается юридически действительным без государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав может быть произведена по желанию их обладателей, но, чтобы совершить сделку с принадлежащей вам недвижимостью, необходимо сначала зарегистрировать ваше ранее возникшее право в Едином государственном реестре прав. Сделать это можно одновременно с регистрацией сделки (перехода права к приобретателю недвижимости).

При составлении договора купли-продажи, мены, дарения и т.д. закон предусматривает право гражданина на выбор: можно составить документ самостоятельно, обратиться за этим к нотариусу или к любому другому квалифицированному юристу. Сделки купли-продажи, мены, дарения и др. могут быть совершены как в простой письменной форме, так и нотариальной (по желанию сторон). Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью необходимо при заключении договоров ипотеки (залога недвижимости) и ренты (пожизненного содержания с иждивением), а также в случаях, когда на это указано в самом договоре.

Во-вторых, если вы хотите купить недвижимое имущество, то вам следует убедиться, что это имущество принадлежит продавцу на праве собственности или хозяйственного ведения и это подтверждено соответствующими документами. Документы не должны иметь подчисток и неоговоренных надлежащим образом исправлений, не должны быть написаны карандашом, их подлинность и соответствие законодательству также не должны вызывать сомнений.

Нельзя покупать недвижимость без тщательной проверки полномочности и правомочности продавца, наличия согласований необходимых органов в случаях, предусмотренных законом. Проверьте наличие самой недвижимости, убедитесь, что ее состояние соответствует имеющимся у продавца документам. Сделки с жилыми помещениями (квартирами, комнатами, домами и т.д.) считаются заключенными только после их государственной регистрации. Поэтому рекомендуется проводить денежные расчеты между продавцом и покупателем после государственной регистрации договора. Прежде чем отдать деньги, следует опять же убедиться, что сделка осуществлена безупречно, в строгом соответствии с законом, без каких-либо ограничений, не оговоренных в договоре, и нет никаких условий, которые бы объективно препятствовали вашему праву на приобретенную недвижимость.

В-третьих, следует знать, что не всякое право на недвижимое имущество позволяет осуществлять его куплю-продажу (мену, дарение и т.д.). Так, нельзя продавать, дарить, менять и т.д. или приобретать землю, если она принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Нельзя продавать, покупать, дарить или менять имущество, находящееся в оперативном управлении у учреждений. Нельзя также отчуждать и приобретать недвижимость у арендатора, обладающего ею на основании договора аренды.

Следует иметь в виду, что любая аренда, право оперативного управления и хозяйственного ведения возникают из права собственности. Недвижимость, принадлежащая лицу на данных правах, всегда имеет собственника. Если недвижимое имущество принадлежит лицу на праве аренды или оперативного управления, то отчуждать такую недвижимость может только сам собственник. Если же имущество принадлежит лицу на праве хозяйственного ведения, то отчуждать и приобретать такую недвижимость можно, но только при условии согласия на совершение такой сделки собственника недвижимости.

Наше законодательство достаточно четко и однозначно определяет условия и порядок сделок с недвижимостью. Учитывая, что это законодательство находится в постоянном процессе совершенствования и обновления, важно своевременно получать полную и достоверную информацию, консультации специалистов Регистрационной палаты. Это убережет вас от принятия опрометчивых и необдуманных решений. Помните, что при совершении сделок с недвижимостью торг всегда уместен, особенно, если это касается проверки условий, определяющих законность сделки.

Людмила КУЗЬМИНА.
Председатель Государственной
регистрационной палаты при Министерстве юстиции РТ,
главный государственный регистратор прав
Республики Татарстан.