Идет последний, девятый год программы ликвидации ветхого жилья. За это время введены миллионы квадратных метров жилого фонда. Вчерашние трущобники, наконец-то получив долгожданные ордера, переселились в новые квартиры. Однако, справив новоселье в только что сданных домах, многие сталкиваются со знакомыми проблемами: сантехника протекает, батареи отопления едва теплые, краска осыпается, двери в ванную не закрыть…

По методу “сделай сам”

В такой ситуации основная масса новоселов, глубоко вздохнув, нанимает строителей либо берет в руки гаечные ключи, шпатели, обои, клей и принимается устранять недоделки. Тот же, кто идет за помощью в жилконторы, сталкивается с неожиданным для себя отказом в ремонте. Причину ему объясняют просто: это недоделки строителей, вот к ним и обращайся. Застройщики же, давно сдавшие дома в эксплуатацию службам ЖКХ, также не торопятся исправлять свои ошибки, в лучшем случае ограничиваясь косметическим ремонтом.

Хотя строители полностью отвечают за качество своей работы, причем как до ввода дома в эксплуатацию, так и в течение гарантийного срока после сдачи объекта. Конкретный гарантийный срок устанавливается в договоре строительного подряда между застройщиком и заказчиком жилья. Отсчет этого периода начинается с момента передачи построенного дома заказчику. В том случае, если срок не установлен в договоре или составляет менее двух лет, требования, связанные со строительными недостатками, могут быть предъявлены застройщику в течение пяти лет с момента передачи дома. То есть гарантийный срок в любом случае равен пяти годам. На протяжении этого времени строители обязаны устранять недостатки, возникшие по их вине (протекающие панельные швы, плохая шумоизоляция и так далее). При этом застройщик не будет нести ответственность за допущенные им мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта.

Жилищно-эксплуатационные органы в течение гарантийного периода занимаются устранением только тех поломок, которые возникли после сдачи дома в связи с его неправильной эксплуатацией. Между прочим, по действующим нормативам, максимальный срок устранения предприятиями ЖКХ самых сложных неполадок, относящихся к их компетенции, составляет пять суток. А большинство аварийных ситуаций должно ликвидироваться немедленно.

Следует учесть, что при всех своих недостатках здание, в котором люди уже проживают, было принято госкомиссией по акту, подтверждающему, что с домом все в порядке. Жильцы при получении ордера предъявляли письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи на переселение в предоставленное жилое помещение и также принимали свои квартиры по актам. В таких делах следует быть внимательнее, чтобы не заполучить кота в мешке.

Если по-хорошему не получается

Итак, что же делать, если вы переехали из ветхой квартиры в бракованную? Для начала попытайтесь договориться со строителями, так сказать, по-хорошему. Если речь идет о незначительных недоделках, строительные компании чаще всего соглашаются на их устранение. Но если дело заходит дальше отстающих обоев и осыпающейся штукатурки, тут уже возникают проблемы.

Поскольку строительный брак касается владельцев сразу нескольких квартир, попробуйте привлечь к делу жилищную инспекцию, основной задачей которой является контроль за защитой прав потребителей на получение жилищно-коммунальных услуг и за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности к той или иной форме собственности. Там должны зафиксировать коллективное обращение и создать межведомственную комиссию для внеплановой проверки дома. Комиссия выдаст предписание строительной компании на устранение брака. Если недоделки не устранены, а дом входит в государственный или муниципальный жилищный фонд, Госжилинспекция вправе наложить на строительную организацию административный штраф до двадцати двух тысяч рублей.

В решении проблемы может помочь и комитет по защите прав потребителей, контролирующий соблюдение правил игры любыми производителями и продавцами товаров и услуг. По Федеральному закону “О защите прав потребителей” застройщик обязан устранять допущенные им строительные недоделки в течение срока, указанного вами в претензии, направленной в его адрес. В противном случае через суд можно взыскать с него значительную неустойку. Комитет может оказать юридическое содействие при обращениях в госорганы и в суд, помочь в организации и проведении экспертизы. Участие комитета в вашем деле может повлиять на решения, принимаемые и строителями, и эксплуатационниками, и судом.

Когда “мирные средства” исчерпаны

В таком случае остается вероятность сломить сопротивление строителей обращением в суд. Не поленитесь составить исковое заявление у юриста – это сэкономит и время, и средства. Прежде всего следует провести экспертизу квартиры или всего дома. По закону это делается за счет застройщика. Будьте готовы к тому, что ее результаты вас не удовлетворят: браком признаются не все протечки и перекосы, а только те, что связаны с нарушением действующих строительных норм и правил (СНиП). К тому же может потребоваться повторная экспертиза – за счет жильцов, если первая была сделана организацией, заинтересованной в неблагоприятном для них заключении.

Экспертизу внутренних недостатков (линолеум с пузырями, бракованная оконная рама и так далее) может провести любой специалист в данной области. Но если строительный брак имеет отношение к дому в целом, необходимы специалисты, аккредитованные при Госстрое России (сейчас этим занимается Федеральная служба по технологическому надзору), либо получившие от него лицензию. Кроме того, экспертиза всего дома – очень дорогостоящая операция, и для ее проведения требуется спецтехника, которую эксплуатационники часто не имеют в наличии. Отдельно взятый гражданин такие расходы потянуть не в состоянии. В этой ситуации стоит объединиться всем, кто заинтересован в устранении дефектов (придется договориться с соседями). А в некоторых случаях, когда речь идет, к примеру, о неисправной канализации или трещине на фасаде дома, солидарно должны выступить все жильцы.

Все это потребует, кроме терпения, еще и денежных расходов, порой немалых, но цель оправдает вложенные средства. В случае если ваша правота будет доказана, все затраты на экспертизу, возможные судебные расходы обязана покрыть виновная сторона.

Кстати говоря, иски, поданные на конкретную строительную компанию, в суде обычно объединяют в одно дело и рассматривают на общих заседаниях – это работает на истцов. Множество исков является одним из доказательств, а порой и единственным доказательством вины строительной фирмы.

Иногда, ознакомившись с результатами экспертизы, строители предлагают мировое соглашение с выплатой отступных. Но предложенные суммы, как правило, значительно скромнее тех, что требуются на устранение недоделок. Так что вам решать: довольствоваться полумерами или довести начатое до победного конца. В случае удовлетворения судом ваших требований можно рассчитывать на полное возмещение убытков и компенсацию за причиненный вам моральный вред.

В любом случае бракованное жилье должно быть отремонтировано за счет виновной стороны. Проживание в квартире, соответствующей всем нормативам, является неотъемлемым правом гражданина, которое нарушается только потому, что мы сами позволяем это делать. Если каждый новосел проявит принципиальность, дело сдвинется с мертвой точки.

Андрей ГРИБАНОВ.
Специалист юридической фирмы “ЮрИнфо”.