На сегодняшний день наиболее доступным способом приобретения гражданами жилья стало долевое участие в инвестировании строительства. За последнее десятилетие такая форма покупки недвижимости приобрела на российском рынке крупные масштабы. И население поверило, что рынок этот устойчив, а компании, привлекающие средства для строительства жилья, надежны. Однако случаи обмана клиентов еще нередки. Зачастую люди не знают о своих правах. А некоторые фирмы пользуются этим.
Бывает, организация, привлекающая денежные средства гражданина для строительства многоквартирного жилого дома, заключает с частным инвестором договор (“долевого участия в строительстве”, “инвестирования доли в строительстве” и так далее), составленный таким образом, что данный документ не содержит гарантий для одной стороны и обязательств для другой (то есть для самой фирмы). Клиент считает договор простой формальностью и обращает внимание лишь на стоимость квадратных метров. Поэтому подписывает сомнительную бумагу, не задумываясь, что она является базовым документом, определяющим его права и обязанности в достаточно долговременных отношениях с организацией-застройщиком. Очень часто строительство объекта затягивается на годы. И когда клиент начинает интересоваться ходом дела, компания лишь сообщает ему об очередном перенесении сроков. А в ответ на все претензии лишь вежливо просит еще раз перечитать договор. Только на данном этапе человек обнаруживает, что в документе не предусмотрены ни сроки сдачи дома, ни какие-либо санкции на случай просрочки.
Остро встает вопрос: существует ли закон, защищающий гражданина в данной ситуации?
Общие положения о договорах содержатся в Гражданском кодексе РФ, однако четкого размера ответственности вы там не найдете – большинство норм ГК ссылается на договор, где стороны сами установили санкции (или, как часто оказывается, не установили). Более того, законодательством вообще не предусмотрен такой вид документа, как договор о долевом участии в инвестировании строительства.
Если фирма на платной основе выполняет для гражданина какие-либо работы (услуги), которые ему нужны не для предпринимательской деятельности, а для личных, семейных, бытовых нужд, тогда применяется Федеральный закон “О защите прав потребителей”. В этом законодательном акте, в отличие от ГК, четко сказано: коль организация, выполняющая работы (услуги), нарушила указанные в договоре сроки их выполнения, она уплачивает потребителю неустойку в размере трех процентов цены выполнения работ (услуг) за каждый день просрочки – в пределах уплаченной потребителем общей суммы по договору (статья 28). Таким образом, достаточно задержки окончания строительства чуть более чем на месяц, и гражданин будет вправе взыскать неустойку, равную той сумме, которую он внес в качестве оплаты по договору. Данная неустойка взыскивается даже тогда, когда в самом договоре она не указана либо указана в меньшем размере.
Если же организация отказывается от данного платежа, гражданин может взыскать его, а также все иные понесенные убытки в судебном порядке. При этом согласно Закону “О защите прав потребителей” клиент полностью освобождается от уплаты государственной пошлины. Исковое заявление гражданин подает в районный суд по месту жительства либо по месту нахождения предприятия, приложив к иску соответствующие документы, причем госпошлину, как мы уже сказали, не оплачивает. На основании решения в пользу клиента, за счет организации-ответчика ему будут возмещены также расходы на оплату услуг адвоката и иные судебные издержки.
Рассматривая споры по договорам “долевого участия в строительстве”, “инвестирования доли в строительство жилого дома” и прочим, по которым ответчик принял на себя обязательства по строительству для гражданина квартиры, а последний, в свою очередь, – по оплате ее стоимости и вступлению в собственность по окончании строительства, суды в большинстве случаев приходят к следующему выводу. Стороны заключили договор с целью возведения для личных нужд истца жилого помещения, а значит, данные отношения регулируются Законом “О защите прав потребителей”. Соответственно, по решению суда в пользу гражданина с организации взыскивается неустойка за просрочку завершения строительства дома и несвоевременную передачу квартиры в собственность. При этом, если гражданин дополнительно не потребовал расторгнуть договор, уплата неустойки не освобождает предприятие-застройщика от обязанности передать гражданину жилье согласно договору.
Несмотря на наличие вышеуказанной судебной практики, при обращении в суд, а также в ходе разбирательства возникают существенные сложности, связанные с предоставлением суду весомых доказательств и надлежащим правовым обоснованием законности требований гражданина, поскольку зачастую застройщики пытаются ввести суд в заблуждение. Кроме того, как известно специалистам, работающим по данной категории дел, судебные споры по договорам о долевом участии в строительстве жилья имеют свои особенности, которые следует учитывать.
Прежде всего в договоре обязательно должен быть указан срок сдачи дома в эксплуатацию. При этом нельзя путать понятия “срок сдачи в эксплуатацию” и “срок оформления в собственность”. Это совершенно разные вещи, и между первым и вторым событиями проходит иной раз полтора-два года. Если в договоре долевого участия вам лишь пообещали в определенный срок (обычно три-шесть месяцев) после утверждения акта госкомиссии “передать квартиру в собственность”, это не означает, что такая формулировка ограничивает сам срок строительства. Он может затянуться. И надолго.
Далее. Нужно иметь в виду еще один важный момент. Допустим, в договоре имеются фразы типа: гражданин “вносит вклад, стороны обязуются совместно действовать без образования юридического лица для достижения общей цели”, о праве гражданина “на управление общими делами”, на “долю в общем имуществе и на получение части прибыли”. В этом случае есть вероятность, что документ составлен таким образом, чтобы ложно представить отношения с гражданином как договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), который выгоден организации, поскольку Закон “О защите прав потребителей” (а значит, и трехпроцентная неустойка за просрочку) к нему не применяется. А все убытки ложатся на стороны, внесшие вклады. Чтобы при таком договоре взыскать с предприятия неустойку, в суде нужно доказать, что это – притворная бумага. И что в действительности имели место отношения по выполнению строительных работ для гражданина, то есть договор строительного подряда, к которому применяется вышеназванный законодательный акт.
Альфия ХУСЯИНОВА.
Специалист группы компаний “ТАТКОНСАЛТ”
(Юридическая фирма “ЮрИнфо”).
