Всю жизнь человек копит деньги на квартиру, а потом какой-нибудь мошенник выманивает их у него. Обидно, что и говорить. А ведь так происходит нередко. Почему-то именно такие люди – вовсе не богачи – оказываются на редкость доверчивыми.

Причем пользоваться услугами риэлторов они опасаются (иногда не без оснований), а случайным знакомым верят с полуслова. И, осмотрев будущую квартиру, с головой окунаются в процедуру покупки.

При этом продавец должен собрать все необходимые документы, составить договор купли-продажи, зарегистрировать его в органе по регистрации прав на недвижимое имущество.

Для совершения сделки купли-продажи квартиры нужны следующие документы:

договор передачи муниципального жилья в собственность гражданина при приватизации, зарегистрированный в соответствующем органе по регистрации (при первичной покупке);

свидетельство о праве собственности на жилье;

справка БТИ о балансовой стоимости квартиры (действительна в течение месяца с момента выдачи);

справка жилищно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по платежам за квартиру;

выписка из домовой книги;

копия финансового лицевого счета;

согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние, независимо от того, вписаны они или нет в свидетельство на право собственности жилища;

документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя (паспорт, военный билет и пр.).

Отсутствие каких-либо из перечисленных документов должно насторожить покупателя. С особой осторожностью нужно относиться к продавцам, действующим по доверенности. Следует обратить внимание, на какой срок она выписана. Он не может превышать трех лет. Если срок не указан, доверенность остается в силе в течение года. Кроме того, выдавшее ее лицо может в любой момент доверенность отменить. Соответственно желательно пообщаться с доверителем, а это не всегда возможно. Наконец, доверенность становится недействительной после смерти выдавшего ее лица.

Ни в коем случае нельзя соглашаться на сделку при предъявлении копии свидетельства о праве собственности, даже если она нотариально заверена. Не исключено, что продавец “продает” квартиру не одному покупателю.

До совершения сделки желательно обратиться за сведениями о покупаемой квартире в орган государственной регистрации прав на недвижимость. Там можно получить информацию о том, кто является собственником квартиры, не обременена ли она какими-либо обязательствами (залог, арест на имущество и пр.).

И лучше всего настоять на посещении нотариуса. Он не заверит договор в отсутствие всех необходимых документов и разъяснит дальнейшие шаги сторон к регистрации сделки.

Право собственности на недвижимость возникает только с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Главный риск – момент передачи денег. Ни в коем случае нельзя расплачиваться до госрегистрации – во-первых, во избежание мошенничества, во-вторых, потому, что любая из сторон еще вправе отказаться от сделки. Обычно это действие совершается с помощью банка. Стороны перед регистрацией сделки с недвижимостью заключают с банком соответствующий договор, по которому в присутствии его представителя и продавца покупатель закладывает в банковскую ячейку требуемую сумму. Продавец может получить ее только при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи данной квартиры. Если в определенный в договоре с банком срок продавец за деньгами не является, что в данном случае означает лишь одно – регистрация не состоялась, деньги забирает покупатель.

Можно воспользоваться также посредничеством нотариуса, открыв у него депозитный счет. Стоит такая услуга 0,5% от положенной на счет суммы плюс 100-200 рублей за оформление необходимых бумаг. Нотариус регистрирует оказываемую услугу в различных книгах и реестре по ведению нотариальных действий и выдает квитанцию тому, кто внес деньги. В таком случае, пока сделка по купле-продаже квартиры не состоялась и нотариус не убедился в ее законности, продавец квартиры денег получить не сможет.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. “Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах” плата за госрегистрацию купли-продажи квартиры не превышает 3-кратного размера минимальной оплаты труда.

Согласно Закону РФ “О налогах на имущество физических лиц” действуют следующие ставки налога на недвижимость:

– 0,1% ее стоимости, если она не превышает 300 000 рублей;

– от 0,1 до 0,3%, если стоимость составляет от 300 000 до 500 000 рублей;

– от 0,3 до 2%, если стоимость выше 500 000 рублей.