На памяти недавний случай в Санкт-Петербурге: перепланировка отданного предпринимателям первого этажа общежития привела к разрушению здания, при этом несколько человек погибли. И еще. В первопрестольной и северной столицах стало привычным, когда бизнесмены понуждают стариков и инвалидов, проживающих на первом этаже, продавать квартиры или переселяться выше. Правда, некоторые “сердобольные” предприниматели предлагают жильцам за их жилплощадь хорошую цену, даже превышающую рыночную стоимость этих квартир. Если, конечно, дома расположены в выгодных в плане бизнеса районах. “Новорусских” капиталистов мало волнует то, что многие из продавцов в силу своей немощности могут жить только на нижнем этаже. Для таких бизнесменов главное – заполучить желаемую площадь, дабы разместить на ней, к примеру, сверхприбыльный магазин или какое-нибудь другое заведение.
Ростки такого явления начали прорастать и у нас в республике. По крайней мере, люди, которые уже столкнулись с ним, не на шутку напуганы. Они приходят в соответствующие инстанции с вопросом: “Что с нами будет, если мы откажемся продавать квартиры или переселяться?” Не хотелось бы, чтобы это явление перешло в разряд криминальных…
Жилье – сфера тонкая
Еще в конце марта нынешнего года председатель Республиканской межведомственной комиссии по экономическим и социальным реформам – первый вице-премьер РТ Равиль Муратов подписал распоряжение о создании аналитической группы по подготовке вопроса “об упрощении процедуры перевода жилого помещения в нежилое”. В Министерстве строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ, которое изначально не было в курсе этого шага, сие распоряжение вызвало, мягко говоря, легкое недоумение.
Лоббирование интересов предпринимателей вполне понятно: бизнес должен процветать, а бизнесмены – получать прибыль и платить налоги. А это, соответственно, ведет к пополнению бюджета. И объяснимо, что процветание “дела” напрямую зависит от его месторасположения. Какой современный купец согласится открыть “лавку” где-нибудь в пустынной подворотне? Он же и глазом моргнуть не успеет, как быстро прогорит. Однако порядок перевода жилого помещения в нежилое был расписан законами как раз не с целью упрощения данной процедуры. Жилье – сфера тонкая, и затрагивает она интересы каждого человека в отдельности.
– Сегодня в Татарстане из семидесяти миллионов квадратных метров жилья сорок миллионов находятся на балансе государственных специализированных организаций, из них шестьдесят семь процентов приватизированы, то есть юридически являются частной собственностью, – говорит Айдар Абдуллаев, руководитель службы эксплуатации жилого фонда Минстройархжилкомхоза РТ. – Когда предприниматели перепрофилируют квартиры в жилом строении в нежилые помещения, тем самым они внедряются в полномочия собственников этого дома. Ведь человек приватизирует не только свою жилплощадь, но и долю в жилом доме – часть лестничных клеток, стен, фундамента, лифта, инженерных коммуникаций, земельного участка, на котором находится здание. У каждого собственника – своя доля. Следует об этом помнить. Но почему-то с собственниками никто не хочет считаться, хотя они платят налоги на собственность и должны сами распоряжаться ею.
Когда предприниматели приходят по рекомендации межведомственной комиссии в министерство, мы предлагаем им объединить всех жильцов в товарищества собственников жилья и с этими объединениями решать вопросы. Если на общем собрании товарищества жильцы посчитают, что они не прочь организовать на первом этаже своего дома магазин, аптеку, парикмахерскую и прочее, то пожалуйста, дорогие бизнесмены, организовывайте. (Кстати, делать перепланировку помещений без согласия собственников тоже нельзя.) Вот тогда вы не нарушите ни конституционных прав граждан, ни жилищного законодательства.
А ссылаться на постановления глав районных администраций или распоряжение межведомственной комиссии не совсем правильно. До сих пор мы живем по старому Жилищному кодексу РСФСР, который никто не отменял (новый Жилищный кодекс РФ находится в стадии разработки). В нем сказано, что решение о переводе жилого помещения в нежилое принимает Совет Министров республики. Поскольку пока не определено понятие “муниципальная собственность”, подобное решение может принимать только Кабинет Министров.
Раньше мы имели дело с коммунальной собственностью и республиканской. В то время лишь перепланировать помещения разрешалось после выхода соответствующих постановлений глав администраций. Новой редакцией Конституции РТ принято понятие “государственная собственность” и продекларирована собственность муниципальная. Но последней пока еще нет. Она появится тогда, когда будут сформированы муниципальные органы власти и принят закон о создании муниципальной собственности.
На товариществах собственников жилья эти нововведения мало отразятся. Собственникам, по большому счету, безразлично, кто будет принимать решения по неприватизированной доле жилого фонда – муниципальная власть или правительство. При зарегистрированном товариществе даже Кабинет Министров не может принять решение, идущее вразрез с интересами товарищества.
Регулятор отношений – собственность
Прошло время, когда идеологической основой общества считался Моральный кодекс строителя коммунизма. Сегодня основным регулятором отношений является собственность. Те, кто ее приобрел, еще до конца не осознают, что они – собственники, которые вправе диктовать свои условия. А кто осознал, уже объединились в товарищества собственников жилья и не “висят” на балансе государственных специализированных организаций.
Подобный опыт уже был в эпоху социализма, когда создавались жилищно-строительные кооперативы. И сегодня состояние конструкций зданий (даже при их значительном возрасте), принадлежащих ЖСК, несопоставимо лучше, чем домов, стоящих на балансе государственных организаций. Потому что чувство собственника у людей, которые строили кооперативные квартиры, было уже тогда – во времена “застоя”. Кооператоры умудряются при минимальных затратах обеспечивать максимально качественную эксплуатацию своего жилого фонда.
На современном этапе жильцы могут создать товарищества собственников жилья (ТСЖ), даже если в доме приватизированы не все квартиры, просто в данном случае государство будет иметь свою долю собственности. После регистрации ТСЖ ни одно решение, касающееся домовладения, без согласия товарищества не пройдет. Был случай, когда казанская фирма, занимающаяся антенным хозяйством, прокладывала в подъездах дома, где зарегистрировано ТСЖ, коммуникации для кабельного телевидения. Одного искового заявления в суд от жильцов было достаточно, чтобы работы прекратились.
– Люди не пользуются своими правами, – констатирует А.Абдуллаев. – В образовании товариществ есть масса преимуществ. К примеру, фирма, разместившая на фасаде здания рекламный аншлаг (естественно, с согласия ТСЖ), должна вносить в товарищество арендную плату. Коммерсанты, которые открыли в доме магазин, обязаны делиться с ТСЖ доходами. Между прочим, средства для содержания жилого фонда – нелишние.
При формировании ТСЖ выгодно регистрировать еще и кондоминиум (к имущественному комплексу добавляется земельный участок). В таком случае собственники могут организовать возле дома, допустим, автостоянку, поставить торговый павильон. И зарабатывать для ТСЖ деньги…
Но, по информации Минстройархжилкомхоза, на сегодняшний день в республике не зарегистрировано ни одного кондоминиума. Существует около 150 товариществ собственников жилья и около 320 кооперативов. Для двадцати тысяч жилых домов – это мизер.
Давайте жить дружно!
Конечно, следует решать проблему так, чтобы не нарушить законы и при этом соблюсти интересы и собственников, и предпринимателей. Вообще-то, решение вопроса надо бы начинать с создания рынка жилья. Тогда и определять, каким образом предприниматели могли бы войти в этот рынок. Сейчас его не существует. Купля-продажа квартир – это всего лишь обыкновенный базар.
Рынок жилья в нашей стране существовал до семнадцатого года, тогда дома находились в частной собственности, то есть принадлежали конкретному хозяину. Оттуда и понятие “доходного дома”. Единственный выход на современном этапе – ускорить процесс объединения собственников жилья в совладельцев собственности.
По словам представителей министерства, чаще всего вопрос о переводе жилых помещений в нежилые поднимают состоятельные предприниматели (для них важно “хлебное” место). У бизнесмена есть деньги, чтобы выкупить у населения приватизированные квартиры. Так почему бы на эти средства не поставить если не капитальное строение, то хотя бы временное сооружение? Благо недостатка в ассортименте легких конструкций сегодня нет. Или выкупить пристрой (к жилому дому), который заранее проектируется как нежилой. Сегодня продаются целиком первые этажи зданий, изначально предусмотренные как нежилые. Правда, зачастую предпринимателю бывает невыгодно приобретать весь этаж, а по частям он не реализуется.
Существуют определенные строительные нормы и правила, порядок общежития. Жилой дом строится для того, чтобы в нем жить. И человеку, понятное дело, не нравится, когда у него под полом раздается гудеж, создаваемый швейным цехом. Или под окнами идут погрузочно-разгрузочные работы в устроенных коммерсантами на первом этаже оптовых складах.
Конечно, есть в законодательстве исключение. К примеру, активно застраивается жилой микрорайон. А необходимых населению магазинов там еще нет. В таких случаях временно не распределяются одна-две квартиры на первом этаже какого-либо дома, чтобы (опять же временно) разместить в них, допустим, хлебный и молочный отделы. Как говорится, до лучших времен.
– В общем, мы давали соответствующие объяснения на экспертном совете по вопросам развития частного бизнеса и поддержке предпринимательства Республиканской межведомственной комиссии по экономическим и социальным реформам, неоднократно писали Р.Муратову, – признается руководитель службы эксплуатации жилого фонда. – Но, к сожалению, приходится возвращаться к этому вопросу. Видимо, для кого-то интересы предпринимателей важнее интересов населения. Не избежать неприятностей, если волна перепрофилирования квартир в нежилые помещения прокатится по всей республике. Жилище – не та сфера, куда можно вмешиваться с легкостью и необдуманно.