Несмотря на то что сегодня официально 62 процента многоквартирного жилищного фонда Татарстана обслуживается частными управляющими компаниями и лишь 20 – государственными и муниципальными, рынок управления жильем по большому счету остается монополизированным. И “советские” райжил-управления как курировали отдельно взятые жилые районы, так и продолжают это делать. Лишь под другими вывесками и с иной формой собственности.

Вместе с тем функционирование в населенном пункте или городском районе лишь одной управляющей компании (УК) противоречит действующему законодательству. Но, как считают многие специалисты, даже при появлении десятков подобных организаций реальную конкуренцию им могут создать только товарищества собственников жилья. Да и к приходу на этот рынок новых УК следует относиться очень внимательно. На прошедшем недавно в Казани заседании Президиума Госсовета России мэр Москвы Юрий Лужков назвал ТСЖ стержнем жилищно-коммунальной реформы, при этом подчеркнул: “Нельзя допускать к созданию управляющих компаний “детей лейтенанта Шмидта”, которые заплатят за регистрацию предприятия 250 тысяч рублей, а получат от населения 250 миллионов”. Мол, еще неизвестно, каким образом они распорядятся этими деньгами.

Кодекс поправили в пользу собственников

Жилищным кодексом РФ изначально было предписано, что до 1 января наступившего года жильцы многоквартирных домов на общих собраниях должны определиться со способом управления своим жилфондом – отдать голоса в пользу УК, ТСЖ или выбрать непосредственное управление собственным жильем. И если они не сделали этого, местные власти сами определят для них управляющую организацию, причем путем открытого конкурсного отбора, старт которому был назначен на 1 января. Так диктует закон. Однако в условиях сохраняющейся монополизации управленческого рынка (действительно, частных компаний, сформированных с нуля, у нас слишком мало) такие конкурсы – сущая формальность.

В декабре минувшего года Госдума приняла поправки в Жилищный кодекс, в соответствии с которыми изменился срок проведения органами местного самоуправления открытых конкурсов по отбору УК с полугода до почти полутора лет – до 1 мая 2008 года. То есть до этого дня данный процесс должен завершиться. Кстати, бытует ошибочное мнение, что изменения, внесенные в кодекс, продлили срок выбора собственниками способа управления своими домами. Это не совсем так. По закону руководство субъекта Федерации вправе отодвинуть начало проведения “управленческих соревнований” во всех или отдельных муниципальных образованиях на более позднюю дату. Вот тогда у жильцов “многоквартирок” появится шанс до этого “часа икс” все-таки самим определить свою дальнейшую “жилищно-коммунальную” судьбу.

По словам заместителя министра строительства, архитектуры и ЖКХ Олега Крутикова, из 45 муниципальных образований республики в 39 процесс выбора способа управления жильем завершен. А в шести районах и городах (Арском, Менделеевском, Мензелинском, в Бугульме, Нижнекамске и Казани) местным властям предстоит до 1 мая будущего года путем открытых конкурсов найти управленцев для оставшихся “бесхозных” домов. В тех муниципалитетах, где это дело сильно буксует, начальные сроки конкурсных отборов, возможно, и будут перенесены. Что, впрочем, маловероятно, поскольку, по мнению Олега Крутикова, 70 процентов населения с выбором способа управления определились.

Стоит обратить внимание и на другие весьма важные изменения в жилищном законодательстве. Раньше кодекс диктовал, что договор собственников жилья с управляющей компанией, назначенной по результатам открытых конкурсов, может быть заключен на срок от одного года до пяти лет, теперь – до трех лет. Причем жильцам дается право по истечении каждого последующего года в одностороннем порядке отказаться от услуг УК, если они на общем собрании решат изменить способ управления своим домом. Кроме того, собственники могут разорвать отношения с компанией, не выполняющей какие-либо условия договора. Изначально предполагалось, что сделать это они могут только через суд, если, конечно, докажут недобросовестность УК. Сейчас же судиться необязательно. Ну а если управляющая организация не согласна с мнением жильцов, то пусть свою невиновность доказывает в судебном порядке.

Всю власть – “товарищам”!

Таким образом государство пытается подтолкнуть народ к тому, чтобы он брал на себя ответственность за обслуживание своих домов, то есть объединялся в ТСЖ и создавал реальную конкуренцию управляющим компаниям. Но предпочтения татарстанцев по поводу выбора способа управления их жильем очень разнятся. По данным Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ, к примеру, в среднем 90 процентов жилищного фонда Зеленодольского, Камскоустьинского, Лаишевского районов, Казани, Набережных Челнов и Нижнекамска оказалось в руках частных УК. А жильцы свыше 70 процентов многоквартирных домов Сармановского, Тукаевского и Нурлатского районов отдали свои голоса в пользу ТСЖ. В настоящее время общая площадь многоквартирного жилфонда республики составляет свыше 49 млн. квадратных метров. Из них 8,4 млн. (почти 17 процентов) управляется ТСЖ и ЖСК, коих в Татарстане соответственно 748 и 367.

На пресс-конференции, прошедшей в конце минувшей недели в агентстве “Татмедиа”, председатели наиболее успешных товариществ Казани старались убедить журналистов, что ТСЖ – самая удачная форма управления многоквартирным жильем.

– Самоуправление – это единственный путь, который ведет к улучшению качества проживания граждан, ускорению реформирования ЖКХ и сокращению средств, направляемых на то, чтобы сделать жилье комфортным и надежным, – уверенно заявляет руководитель столичной Ассоциации собственников жилья и председатель ТСЖ “КМ-8” Виктор Рахамов.

– Причем товарищество собственников жилья такое же юридическое лицо, как и управляющая компания, и обладает такими же правами, – констатирует председатель ТСЖ “Пионер” Михаил Застела. – Я также заключаю договоры со специализированными предприятиями на вывоз мусора, уборку снега, водоснабжение и прочее. Но у нас в одном лице и управляющая, и эксплуатирующая организации. Поэтому деньги от заказчика жилищно-коммунальных услуг идут напрямую к поставщикам услуг, минуя посредников. За счет этого экономим средства. Мы самостоятельно распоряжаемся собранными деньгами, а не посторонние управленцы. И нам не приходится ждать, когда явится дядя Вася из ЖЭКа и заменит в подъезде лампочку.

Как утверждает замминистра Олег Крутиков, практика показывает, что квартплата у “товарищей” ощутимо ниже, чем у других жильцов. А какими будут текущие платежи – определяют сами собственники на общем собрании. К примеру, ТСЖ “Мечта”, что на проспекте Ямашева, 54, “заморозили” квартплату на уровне 2005 года.

– Я не ставлю задачу снизить суммарные платежи, главное – чтобы люди получали качественные услуги, – говорит Михаил Застела. – И если в конце месяца, допустим, за неподобающее обслуживание лифта я не подпишу акт выполненных работ, то соответствующая организация не получит от нас деньги. Поэтому она заинтересована работать качественно…

Одним из основных тормозов в развитии “товарищеского движения”, безусловно, является накопившийся за постперестроечный период недоремонт жилого фонда. Законопроект о его ликвидации в Татарстане сегодня находится на рассмотрении республиканского парламента. Чтобы капитально отремонтировать все нуждающиеся в этом дома, необходимо 17 млрд. рублей. Конечно, люди опасаются взваливать на себя ответственность за содержание обветшалых строений. Но, по мнению опытных руководителей ТСЖ, не стоит сидеть сложа руки и ждать у моря погоды.

– Граждане глубоко заблуждаются, когда думают: мол, если их дом обрушится, государство даст им новые квартиры. Жилье приватизировано, то есть является частной собственностью. Значит, никто не обязан возмещать его потерю, – объясняет председатель “Пионера”. – Поэтому есть смысл объединиться в ТСЖ и общими усилиями навести порядок в своем жилом строении. Например, наш дом сейчас находится в гораздо лучшем состоянии, нежели много лет назад, когда он был построен.

– Многое зависит от активности председателей товариществ, – уверен Виктор Рахамов. – Упомянутое ТСЖ “Мечта” было образовано в 26-летнем, не знавшем капитального ремонта доме в 2005 году. Вскоре капремонт здесь был сделан благодаря тому, что председателю удалось добиться выделения на эти цели 14,5 миллиона бюджетных рублей.

– Наш дом относительно новый – сдан в 2000 году, – рассказывает глава ТСЖ “Зорге” Валентина Воронова. – Однако сразу после заселения мы столкнулись со строительным браком, который допустил застройщик. Главное – сильно протекала крыша, покрытая не металлочерепицей, как предполагалось проектом, а ржавым кровельным железом. Суд обязал строительную организацию перекрыть крышу. Однако у таких предприятий есть манера перерегистрироваться в другие фирмы, чтобы уйти от ответственности. Госстройнадзор должен лучше контролировать качество возводимых объектов.

В 2003 году жильцы нашего дома объединились в товарищество, собрали деньги на ремонт кровли и сами решили проблему. Мы убедились, что можем рассчитывать только на собственные силы. Сейчас наш дом в отличном состоянии, в подъездах чисто и уютно, везде цветы. Заключаем договоры напрямую с теми поставщиками услуг, которые предлагают наиболее выгодные условия. Поэтому смогли себе позволить огородить свой дом, нанять вахтера. А еще в судебном порядке добились того, чтобы с ТСЖ “Зорге” сняли налог на прибыль, доказав налоговикам, что никаких доходов от деятельности товарищества мы не получаем…

Кстати, чтобы стимулировать население к созданию ТСЖ, на федеральном уровне принято решение освободить все товарищества от налога на прибыль. Кроме того, рассматривается вопрос о снятии с них и земельного налога. Эти предложения были озвучены на прошедшем в Казани под председательством Владимира Путина заседании Президиума Госсовета РФ. А инициаторами таких нововведений выступили специалисты татарстанского Минстроя.