Для выполнения приоритетного национального проекта “Доступное и комфортное жилье – гражданам России”, безусловно, требуется постоянный рост объемов жилищного строительства.
Однако процедура предоставления застройщику земельного участка и согласования проектно-сметной документации (ПСД) до нынешнего года занимала в лучшем случае шесть месяцев. А порой, чтобы в конце концов забить первый колышек на стройплощадке, требовался и гораздо больший период – бюрократические проволочки не только отдаляли “час икс”, но и заметно удорожали жилье. К примеру, для получения окончательного “вердикта” по ПСД застройщику приходилось пройти через десять видов экспертиз (экологическую, пожарной и ядерной безопасности, санитарно-эпидемиологическую и другие). Представляете, сколько в каждой структуре кабинетов и какие там “таксы”… Даже Президент Минтимер Шаймиев на недавнем заседании Президиума Госсовета России констатировал, что половина цены за квадратный метр жилья лежит на совести коррумпированных чиновников.
С 1 января вступили в силу изменения в Градостроительном кодексе РФ, связанные прежде всего с распределением полномочий между Федеральным центром и регионами в сфере градостроительной деятельности. Отныне данная сфера передана в руки органов местного самоуправления и субъектов Федерации.
Пожалуй, самое приятное для застройщиков нововведение – это замена многочисленных инстанций единой государственной экспертизой, которая будет рассматривать проектную документацию на строительство не только жилых домов, но и автодорог федерального значения, гидротехнических сооружений, атомно-энергетических и прочих особо опасных объектов. И вынести вердикт госэкспертиза обязана не позднее чем через два месяца со дня предоставления ей ПСД. В случае, если будет получено “добро”, застройщик обращается в органы местного самоуправления непосредственно за разрешением на строительство.
Как сказал на брифинге в Доме Правительства начальник правового управления аппарата Кабмина республики Рашид Гафиятуллин, хотя соответствующая процедура сильно упрощается, но ответственность строительных организаций за свою работу значительно возрастет. Ведь если раньше разрешение на возведение объектов выдавалось Госархстройнадзором, входящим в структуру Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ, то теперь это вменяется в обязанность муниципальным образованиям, которые должны быть заинтересованы в более жестком надзоре за качеством недвижимости, строящейся на их территории.
Упростилась и схема отвода земельных участков под жилищное строительство, что нашло свое отражение в Земельном кодексе РФ. Сейчас акцент делается на комплексную застройку территорий в пригородах и местах скопления ветхих зданий (разумеется, после их сноса), поскольку внутри крупных городов практически уже не осталось площадок для “точечного” возведения жилых домов, социальных и прочих объектов. Кстати, в Татарстане 850 тысяч квадратных метров ветхого жилья. Ликвидировав его, можно убить двух зайцев: улучшить жилищные условия трущобников и освободить земли под новое строительство.
Инвестор на аукционе получает право на развитие территории, затем он должен подготовить проекты застройки и межевания земельного участка, который предоставляется ему муниципалитетом в собственность бесплатно или в аренду по ставке земельного налога. И если здесь находятся обитаемые ветхие дома, подлежащие сносу, – говоря юридическим языком, в соответствии с государственными или муниципальными нуждами, то застройщик обязан за свой счет расчистить территорию, переселить людей, предоставив им другое жилье, или перенести их дома в иные места. Причем инвестор должен за год до этого уведомить граждан о предстоящей им участи, компенсировать стоимость недвижимости, садово-огородных участков и прочей собственности.
К застройщику, который в течение трех лет не использовал по назначению земельные площади, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, то есть не построил жилой микрорайон, будут применяться экономические санкции – повышение арендной платы как минимум в два раза. А договор аренды на освоение территории заключается не более чем на пять лет.
Своевременное выполнение нацпроекта “Доступное жилье” зависит и от наличия генеральных планов (схем территориального планирования) населенных пунктов. Согласно градостроительному законодательству с 1 января 2009 года при отсутствии таких документов строительство любых объектов будет запрещено. Однако, по словам заместителя министра строительства, архитектуры и ЖКХ – главного архитектора Татарстана Ирека Файзуллина, на сегодня утверждены новые генпланы только шести муниципальных образований республики – Аксубаева, Бавлов, Набережных Челнов, Альметьевска, Бугульмы, Нижнекамска. На подходе – генеральные планы еще семи городов, в том числе Казани и Елабуги. А 32 документа – в стадии разработки.
Но, по заверениям главного архитектора, к 2009 году большинство населенных пунктов будет иметь соответствующую градостроительную документацию, которая поспособствует выполнению жилищной программы.
