Общественная палата Татарстана планирует провести 15 сентября общественные слушания по вопросам реализации прав и обязанностей собственников жилья, создания ТСЖ и управляющих компаний. (Этой теме была посвящена публикация “РТ” под заголовком “Свои права лучше использовать, чем их подарить” от 1 сентября с.г.)

Данная проблема – важнейшая составляющая жилищно-коммунальной реформы. Однако, к сожалению, чтение, а тем более толкование соответствующих законов затруднительно для рядового гражданина.

Уход государства из сферы управления жильем – это уже решенный вопрос. Но образующийся рынок коммунальных услуг порой заполняется теми, кто плохо представляет себе, что нужно делать, чтобы эти услуги были качественными и доступными по цене. На место бывших ЖЭУ, которые мы все так дружно ругали, должны прийти ТСЖ и управляющие компании. Должны. Но откуда? Как собственникам жилья выбрать ту компанию, которая действительно будет предоставлять качественные услуги. Проблема не так проста, ведь поставщик услуг заинтересован в извлечении максимальной прибыли за свою работу, а собственник жилья желает платить по возможности меньше, получая при этом услуги, соответствующие его требованиям. Что же делать?

Ответ есть. Нужно прежде всего довести до рядового гражданина знание его возможностей в области эксплуатации жилья и обеспечить реальную конкуренцию на рынке услуг ЖКХ. Если внимательно ознакомиться с Жилищным кодексом, то предусмотренные в нем три варианта управления жилым фондом не столь жестки, как кажется.

Отбросим непосредственное управление, осуществляемое самими собственниками, – это приемлемо для малоквартирных домов. Управление домами через товарищества собственников жилья (ТСЖ) реализовано в жилищно-строительных кооперативах и недавно образованных в новостройках ТСЖ. То есть определенный опыт здесь уже имеется. Управление многоквартирным домом или несколькими домами управляющей организацией реализуется в муниципальном жилищном фонде. Увы, о невысоком качестве данного управления известно всем.

Думаю, главным в реализации своих прав гражданами является их объединение в ТСЖ и создание юридического лица для равноправного разговора с остальными участниками процесса эксплуатации жилья. Не надо воспринимать ТСЖ как вид натурального хозяйства. Наоборот – юридическое лицо в виде ТСЖ заключает договор с управляющей компанией на равных правах и поручает ей выполнение ряда работ – обслуживание дома. Но при этом товарищество контролирует качество услуг, расходование средств и аккумулирует на своем финансовом счете деньги, предназначенные, например, для ремонта дома. Тогда при исчезновении (банкротстве) или смене управляющей организации данные средства не исчезнут, не пойдут на оплату непредоставленных услуг и тому подобное.

Такова грубая схема развития жилищного рынка. Однако она не будет реализована без поддержки республиканских и городских структур, а тем более при противодействии муниципальных органов переделу рынка. Тут должна быть здоровая конкуренция. Крайне важным является поиск ответа на вопрос: почему в одном муниципальном образовании ТСЖ организуются, успешно работают и являют собой пример развития инициативы граждан, направленной на сохранение своего жилья, а в другом, на первый взгляд, более “продвинутом” поселении развитие идет с трудом, с боями со своими “представителями” – руководством муниципалитета?

Есть такое понятие “административный ресурс”. При его умелом использовании можно добиться многого – как в сторону движения вперед, так и в направлении полной стагнации реформ. Рассмотрим два примера.

В райцентре Мамадыш, где два десятка многоквартирных домов, администрация, выполняя решения Госсовета республики и послание Президента РТ, разработала план их реализации. Прежде всего каждый дом закрепили за работником администрации или крупным хозяйственником. Те, в течение полугода встречаясь с населением, помогали в создании актива жильцов. И через шесть месяцев жильцы решили объединиться в ТСЖ. Ведь всем уже были ясны пути взаимодействия с обслуживающими организациями – водоканалом, энергетиками, тепловыми сетями, коммунальными службами, банком.

В Казани в течение многих лет организовывались сначала ЖСК, затем ТСЖ в тех домах, которые строились за счет средств жильцов. Но у них и не было другого пути – никто управлять таким фондом и обслуживать его не хотел. Оставалось все то же местное ЖЭУ.

Не секрет, что дома ТСЖ содержатся значительно лучше, чем здания муниципального фонда. Это потому, что все-таки нашлись инициативные люди и сумели наладить дело лучше, чем ЖЭУ. Теперь, по словам некоторых чиновников, “создать ТСЖ невозможно – люди не хотят переходить в товарищество”. Так ли это на самом деле? Ведь есть случаи, когда даже в тех домах, где жильцы захотели образовать ТСЖ, проводилась агитация работниками муниципальных служб в пользу того, чтобы управление домами сохранить за теми же ЖЭУ, только теперь под другим названием (управляющая компания). Причем на жильцов оказывалось мощное давление: если они не заключат с этой организацией договор (к тому же срочно – до 1 сентября!), то им грозили отключить воду, свет и так далее. Но по закону договоры могут заключаться до 1 января. Так что время еще есть, и, значит, есть возможность выбора.

Если же вопреки этой агитации все-таки жильцам удавалось зарегистрировать ТСЖ, начинались “хождения по мукам”, то есть по инстанциям – документация, необходимая для управления домом, им не передавалась. Конечно, бюрократов можно победить через суд, но это долгая история.

И все это происходит на фоне того, что уже три года почти 70 процентов домов обслуживаются частными компаниями, назначенными по результатам тендеров. Именно так, ведь если тендер проводился с заранее спланированным итогом, – это не тендер, а назначение конкретной компании. Например, в Вахитовском районе функционирует всего одна управляющая компания. Из кого же выбирать? Почему открыта дорога одним частным предпринимателям в сфере ЖКХ и закрыт “шлагбаум” для других? Наверное, “свои” более послушны, в том числе и в части финансов. А может, все-таки надо было бы, используя административный ресурс, сначала создать ТСЖ – юридические лица? И пусть они решают вопросы с другими юрлицами – в том числе с конкурирующими управляющими компаниями, выбирая для себя ту, которая устраивает товарищество.

В этом и заключаются реальный рынок услуг, прозрачность расходования денежных средств, их сохранность и эффективность использования…

Михаил ЗАСТЕЛА.
Профессор КГТУ им.Туполева.