Судя по состоянию и прогнозам рынка жилья в Татарстане, максимально выгодно купить квартиры можно до марта

Татарстан среди четырнадцати регионов Приволжского федерального округа на сегодня занимает второе место по дороговизне жилья. Так, по данным Росстата, в республике стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет в среднем почти 54,5 тысячи рублей, на вторичном – более 58,9 тысячи (в Казани это 64 и 65,8 тысячи рублей). Обгоняет нас только Нижегородская область, где средняя цена «квадрата» достигает соответственно свыше 63,3 и 66,7 тысячи рублей.

Еще прошлой зимой предпосылки по дальнейшему состоянию жилищного рынка республики были далеко не самыми радужными. В течение этого года доллар стремительно дорожал, западные санкции ощутимо подкосили экономику, выросли процентные ставки по кредитам. В итоге – рынок жилой недвижимости сильно сузился. По информации Управления Росреестра по РТ, нынче количество сделок по купле-продаже жилья по сравнению с 2014 годом по Татарстану сократилось более чем на четверть, в его столице – на треть. Как сообщил президент Гильдии риелторов РТ, генеральный директор агентства «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев в интервью корреспонденту «РТ», во-первых, цены на квартиры в республике понизились в среднем на 10–15 процентов к прошлогоднему уровню. Во-вторых, беспрецедентно упал спрос на жилье: если два года назад соотношение «спрос – предложение» было шесть к десяти, то в этом году оно изменилось на один к десяти.

ВЫЖИДАТЕЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ

В Казани по итогам 10 месяцев текущего года относительно аналогичного периода 2014-го число сделок по договорам долевого участия уменьшилось на 25 процентов – с 7,8 тысячи до 5,8 тысячи, количество соглашений при покупке жилья на вторичном рынке упало на 37 процентов – с 27 до 17 тысяч, ипотечное кредитование просело на 36 процентов – с 11 тысяч сделок до 6,9 тысячи.

– Однако, несмотря на то, что покупательская способность татарстанцев понизилась, четко прослеживается их отлагательный спрос на жилье. То есть люди выжидают, когда рынок достигнет самого «дна» и можно будет с наибольшей выгодой купить квартиры, – говорит Андрей Савельев. – По самым оптимистичным прогнозам, в марте-апреле 2016 года цены на квадратные метры не просто перестанут падать или выйдут из стагнации (такой ценовой застой – лучший сценарий на определенный период времени), а начнут лавинообразно расти. По пессимистичным оценкам, это произойдет в 2017 году.

Можно привести ряд примеров лавинообразного подъема цен на «квадраты» в Татарстане. Это случилось в августе 2006 года – за две недели квартиры подорожали на 40 процентов. То же самое было в 2011 году – после очередной волны кризиса стоимость жилья выросла также на 40 процентов. И в конце сентября нынешнего года, когда Банк России на своем очередном заседании принял решение не уменьшать свою ключевую ставку, люди поняли, что ждать послаблений на жилищном рынке уже не стоит, и ринулись покупать квадратные метры (на прошлой неделе Центробанк вновь оставил данный финансовый инструмент на прежнем уровне – 11 процентов). На тот момент средняя ставка по ипотеке составила 13,5–14 процентов (в январе была 18 процентов). За две недели, пока длился этот покупательский бум, спрос на жилье вырос в два-три раза! Но эйфория быстро прошла.

К слову, в Казани, как утверждает Андрей Савельев, даже в кризисном 2015 году застройщики цены на «квадраты» практически оставили на уровне прошлого года. А их снижение на 10–15 процентов произошло за счет применения различных завлекательных акций (парковка в подарок, рассрочка платежей, распродажа, аукционы), уменьшения ставок по ипотеке для конкретных жилищных проектов.

Наиболее привлекателен рынок загородной недвижимости. Хотя здесь число сделок в среднем по республике тоже сократилось на 11–12 процентов, однако в некоторых перспективных районах даже отмечается повышение стоимости жилья и спроса на него. В частности, хороший прирост наблюдается в Верхнеуслонском районе, где драйвером роста стал новый город Иннополис.

ПАЛОЧКА-ВЫРУЧАЛОЧКА ДЛЯ «ПЕРВИЧКИ»

Ипотеку в этом году довольно сильно лихорадило. Ее ставка скакала по банкам в пределах от 15 до 25 процентов. Такого разбега не было давно. Благодаря запуску федеральной программы «Ипотека с господдержкой», предусматривающей субсидирование процентной ставки по кредитам на приобретение квартир на первичном рынке, удалось ее зафиксировать на средней отметке в 11,5 процента и тем самым не дать «первичке» обвалиться.

– В результате в нынешнем году в Татарстане было выдано 25250 ипотечных кредитов заемщикам, которые улучшили свои жилищные условия, – констатирует директор агентства девелопмента и управления «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. – Наша республика по данному количественному показателю заняла четвертое место в стране, уступив Санкт-Петербургу, Тюменской и Московской областям.

Кстати, в конце ноября было принято уточнение к этой программе (постановление Правительства РФ №1276), в соответствии с которым позволено в качестве первоначального взноса при покупке жилья принимать не только материнский капитал, но и различные социальные субсидии (молодым семьям и специалистам, военным и так далее). А также документ дает возможность переходить от аннуитентных платежей (ежемесячно равными долями) на дифференцированные, при которых сумма кредитной переплаты существенно меньше.

• Среди субъектов России, по данным Росреестра, самое дорогое жилье – в Москве: в настоящее время в новостройках оно оценивается в среднем в 175,1 тысячи рублей за квадратный метр, на вторичном рынке – 192,3 тысячи. Наиболее бюджетные квартиры – в Брянской области, где «квадрат» и на первичном рынке, и на «вторичке» практически не отличается по цене – немногим более 32 тысяч рублей

– На сегодня материнский капитал фактически не используется по целевому назначению, – уверена Анастасия Гизатова. – Люди предпочитают обналичивать его путем выкупа у родственников доли в квартирах (таких сделок – 50 процентов), где и так проживают. То есть 450 тысяч рублей, которые государство дает за рождение второго или последующего ребенка, не идут на реальное улучшение жилищных условий. Следует законодательно запретить выкупать жилые доли у родни. Сейчас вопрос выделения таких долей практически никем и никак не контролируется.

И еще, по мнению эксперта, необходимо путем реализации программы субсидирования ипотеки поддерживать не только новостройки, но и вторичный рынок, который особенно пострадал в кризисные времена, а от него на 80 процентов зависит состояние «первички» (понятно, что чем больше будет продаваться старое жилье, тем больше будет покупаться новое). Сейчас средняя ставка по кредитам на «вторичку» составляет 13,5 процента (на 2,5 процента превышает прошлогоднее значение), что неподъемно для большинства граждан.

В качестве иллюстрации к сильнейшему обесцениванию вторичного жилья Анастасия Гизатова привела пример с однокомнатной хрущевкой, расположенной на улице Гвардейской в Казани, площадью 31 квадратный метр, 1965 года постройки. В кризисном 2008 году она стоила 1,25 млн рублей (или 44,6 тысячи долларов США), в 2014-м – 2,2 млн рублей (41,7 тысячи долларов), в 2015-м – 1,85 млн рублей (26,6 тысячи долларов). Цифры говорят сами за себя: если обратить внимание на цену в долларовом эквиваленте, то падать ей уже некуда. И обвал вторичного рынка в январе-феврале 2016 года, как считают специалисты, скорее всего, продолжится.

БОРЬБА С «ТЕНЬЮ»

На прошедшем недавно в Казани Рождественском саммите – 2015, посвященном рынку недвижимости, вице-президент Гильдии риелторов РТ, директор юридического агентства «Премьер» Руслан Садреев рассказал о последних изменениях в налоговом законодательстве, которые, между прочим, могут у многих отбить охоту вкладывать деньги в жилье.

– В 2015 году введены повышенные ставки налога на недвижимое имущество, – сообщил он. – Последствия этого будут ощутимы в 2016 году, тогда люди задумаются – иметь дополнительные объекты в собственности или нет, чтобы не платить высокие налоги. Кроме того, с 1 января 2016 года к владельцам приобретенных квартир будут применяться тарифы по расчету налога с продаж. Если жилье было куплено после этой даты и в дальнейшем оно реализуется, то вступает в силу так называемый минимальный срок владения объектом недвижимости, который составит не три года, как раньше, а пять лет. Также будет учитываться кадастровая стоимость квартиры. К примеру, продается «ленин­градка» за три миллиона рублей, а ее кадастровая стоимость – 2,3 млн. Хозяин квартиры, которая находилась в его собственности менее установленного срока, должен выплатить налог в размере 80 тысяч рублей. А если реализуются апартаменты, допустим, площадью в сто квадратных метров, то платеж с продажи достигнет почти 300 тысяч рублей.

Таким образом государство пытается перекрыть теневой сегмент в части занижения стоимости продаваемого жилья. Доселе в договорах купли-продажи стороны сделок указывали формальную цену квартир – как правило, один миллион рублей, независимо от размера «квадратов». Именно такой предельный стоимостный показатель позволял уйти от налогов. Если объективно, то совсем избавиться от «тени» не получится. Граждан обяжут реализовывать квартиры по ценам не ниже 70 процентов от их кадастровой стоимости (данные есть на сайте Росреестра). Вот эти минимальные цифры и появятся в соответствующих договорах.

ОСТАНУТСЯ КРУПНЕЙШИЕ

Вопреки всем кризисным перипетиям, в Татарстане план по вводу жилья в текущем году – 2,401 млн квадратных метров – выполняется. На протяжении многих лет республика прочно входит в десятку лидеров среди субъектов России по объемам жилищного строительства. Но следует учесть, что сюда входят все возводимые дома – как по коммерческим и индивидуальным проектам, так и по многочисленным государственным программам.

– Тревогу вызывает 2016 год, в котором планируется ввести 2,402 млн «квадратов», – признается начальник управления развития строительного комплекса Минстроя РТ Ильшат Гимаев. – Тенденция такова, что на строительном рынке республики останутся около десяти крупных игроков. Понятно, что в их число входит и Государственный жилищный фонд при Президенте РТ, реализующий якорные госпрограммы. А предприятия, строившие по одному, по два дома, думаю, прекратят существование. Надеемся как-нибудь  удержать нынешнюю стагнацию рынка жилья, главное, чтобы он не падал…

Можно долго продолжать рождественские гадания на жилой недвижимости. Вот только ни один из экспертов от этой сферы не сказал о том, что у населения реально падают доходы и вряд ли они в 2016 году сохранятся хотя бы на уровне стагнации. Люди прежде всего думают о покупке еды, одежды, бензина… И лишь в последнюю очередь будут откладывать случайно оставшиеся деньги на перспективное приобретение жилья.