Обязанность по страхованию возводимого жилья могут переложить с продавца на покупателя

На заре XXI века в России появилось долевое строительство – застройщикам законодательно разрешили привлекать деньги граждан на начальном этапе возведения жилых домов. Предполагалось «разогреть» строительный рынок и дать возможность россиянам на выгодных условиях купить будущие квартиры – на 20–25 процентов дешевле готового жилья.

«Долевка» вводилась, как предполагалось, на пять лет – в качестве временной меры стимулирования развития отрасли. Однако этот способ постройки и приобретения квадратных метров прижился в нашей стране на гораздо более длительный срок, хотя и привел к десяткам тысяч обманутых семей, лишившихся денег и не дождавшихся вожделенных квартир. Это касается и Татарстана, где сегодня тысячи граждан ждут достройки просроченного по вводу в эксплуатацию жилья. Застройщики зачастую либо заведомо действуют по системе финансовых пирамид, либо попросту не рассчитывают свои силы, набирая заказы от покупателей.

КОНЦЕПЦИЯ, ПОХОЖЕ, МЕНЯЕТСЯ

Государство, конечно, не остается в стороне от этой проблемы и постоянно ужесточает законодательство в данной сфере. К примеру, в июле нынешнего года был принят федеральный закон, усиливающий требования к страховым организациям, с которыми строительные компании должны заключать договоры ответственности перед дольщиками. В частности, с 1 октября действует такая норма, как наличие собственных средств у страховщика в размере не менее одного миллиарда рублей (до этого момента нижняя планка измерялась 400 млн). Тем самым закон призван защитить участников «долевки» от ненадежных фирм. И на сайте Центрального банка России размещается перечень страховых организаций, соответствующих требованиям законодательства. Их количество сократилось в разы, в результате чего, по оценкам некоторых экспертов, стоимость долевых квартир может повыситься на 15 процентов.

А на днях Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ направлен в профильные ведомства законопроект с очередными поправками в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», принятый 30 декабря 2004 года. На этот раз предлагается переложить страхование рисков недостроя объектов с застройщиков на дольщиков. То есть концепция кардинально меняется: граждане в случае утверждения данных нововведений будут обязаны самостоятельно застраховать себя от неисполнения строительными компаниями своих обязательств по передаче уже купленных квартир.

Понятно, что эта мера приведет к существенному удорожанию такого жилья. А также к постепенному уходу граждан из долевого рынка и в конечном итоге к его ликвидации, к чему и стремятся государственные мужи, обозначая «время икс» – 2020 год.

НЕ НУЖНО ПЕРЕГРУЖАТЬ БИЗНЕС

Депутат Госдумы от Татарстана, заместитель председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин считает, что будет правильно переложить страхование от недостроя в долевых проектах на плечи дольщиков.

– Мое мнение: страховать долевые объекты в любом случае необходимо. Эту нагрузку переложили на застройщика, что привело в отношении предприятий к дополнительным административным барьерам, о снятии которых мы говорим на каждом углу. Тут мы в очередной раз нагрузили бизнес, – говорит парламентарий. – И стоимость строительства из-за этого увеличилась. Предложение переложить эту нагрузку на дольщиков – разумное решение. Покупатель будущего жилья сам выберет страховую компанию, в которой намерен обезопасить себя от соответствующих рисков. В этом более заинтересован сам дольщик, а не застройщик.

Депутат согласен, что в итоге жилье для дольщика существенно подорожает, потому что ему придется оплачивать страховку.

– В результате граждане пойдут на рынок готового жилья. И долевое строительство отомрет само собой, – уверен Александр Сидякин. – Долевое строительство – это большой риск. Мы немало дискутировали на совещаниях у первого вице-премьера России Игоря Шувалова по поводу того, чтобы его вообще запретить. Во многих развитых странах нет такого вида возведения жилья – там, пока не введут в эксплуатацию готовые дома, не имеют права привлекать деньги населения.

А СТРАХОВЩИКИ ПРОТИВ

Как считают страховщики, возложение обязанностей по страхованию недостроя на дольщика не является эффективным механизмом защиты его интересов, а для страховых компаний риск остается тем же – они в любом случае отвечают за последствия срывов застройщиками сроков ввода жилья.

– Дольщиков нельзя заставлять страховать риски недостроя, – такую точку зрения высказал первый заместитель председателя правления страховой компании «СОГАЗ» Николай Галушин. – Замена конструкции страхования ответственности застройщика перед дольщиком на собственное страхование гражданина своих имущественных рисков нецелесообразна.

По его словам, с позиции дольщика такой договор страхования будет рассматриваться как дополнительная статья расходов для семейного бюджета. Кроме того, само страхование подобных рисков требует контроля за ходом строительства, если только не рассматривать его как профанацию.

• Возложение обязанности страхования жилья на дольщиков приведет к его существенному удорожанию. А также к постепенному уходу граждан из долевого рынка и в конечном итоге к его ликвидации, к чему и стремятся государственные мужи, обозначая «время икс» – 2020 год

– А контроль за ходом строительства – это достаточно затратная инфраструктура, которая при переложении на стоимость договора страхования имущественных интересов дольщика приведет к существенному удорожанию стоимости страхового полиса. От такого договора откажется любой дольщик, – предупреждает Николай Галушин. – Впоследствии дольщик при нарушении его прав (дом не будет достроен) придет за помощью к государству. И государство с высокой степенью вероятности интересы дольщика будет защищать даже в отсутствие договоров страхования ответственности застройщика или рисков самого дольщика.

Такой договор можно заключить только со страховщиками, список которых, как упоминалось выше, должен публиковаться на сайте Центробанка России. Минимальный размер компенсации при наступлении страхового случая не может быть меньше стоимости жилья, рассчитанной исходя из среднерыночной стоимости квадратного метра в конкретном регионе.

ВМЕСТЕ С ТЕМ… 

В России на сегодня около 50 тысяч семей числятся обманутыми дольщиками, сообщил недавно министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. Это несколько меньше, чем пару лет назад, когда создавался федеральный Минстрой, но проблема остается актуальной. Как, впрочем, и для Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана, которое также пытается решить вопросы с недостроем жилья.

На днях корреспондент «РТ» побывала на встрече казанских дольщиков с руководством республиканского Минстроя, представителями прокуратуры и Госстройнадзора, исполкома Казани и строительной компании «Фон» по вопросу завершения строительства долевых объектов этого крупнейшего в Татарстане застройщика. В зале национального культурного центра «Казань» яблоку негде было упасть – сотни потенциальных, но пока не состоявшихся собственников жилья заняли не только все сидячие, но и стоячие места. По словам министра строительства, архитектуры и ЖКХ Ирека Файзуллина, у «Фона» есть несданные в срок жилые объекты в Казани и Набережных Челнах. А судя по тому, что только один из таких домов в столичном комплексе «Солнечный город» рассчитан на 527 квартир и некоторые граждане, по их заверениям, ожидают свое жилье уже более восьми лет, можно судить о множестве проблемных дольщиков. Тем более что проблемных застройщиков в республике насчитывается с десяток.

СБЕГАТЬ НЕ СОБИРАЕМСЯ

Руководитель казанской строительной фирмы «Фон» Анатолий Ливада обещает, что бросать работу и сбегать от ответственности перед дольщиками не собирается.

– В связи с отсутствием оборотных средств сегодня наша фирма находится в экономическом тупике, что привело к вспышке недовольства дольщиков, – констатирует он. – Во-первых, в определенное время банки начали требовать с нас полного возврата кредитов. Во-вторых, упала покупательская способность. В результате на завершение строительства объектов, готовых на 60–80 процентов, не было денег для покупки стройматериалов, оплаты работ в соответствии с ранее принятыми графиками.

По словам Анатолия Ливады, благодаря поддержке руководства города, республики, Минстроя определен объем работ, который нужно выполнить, чтобы выйти из сложной ситуации.

– Помимо этого, большую помощь нам оказывают другие строительные организации республики, заходя на наши стройплощадки со своими финансовыми и материальными ресурсами. Продаем непрофильные активы, например, на сегодня оформляется сделка по реализации завода железобетонных изделий на 145 млн рублей, другой недвижимости, а вырученные средства направим на возобновление строек, – рассказывает руководитель «Фона».

Но есть и другие существенные проблемы по некоторым объектам компании – имеется разрешение на их строительство, но не получается оформить полисы страхования. Как сообщили представители застройщика, из направленных заявок во все двадцать страховых компаний, соответствующих требованиям Центробанка, от шестнадцати из них получен отказ, четыре организации уже месяц рассматривают заявку. На случай получения отказа от оставшихся страховщиков есть два варианта выхода из сложившегося положения. Первый – обратиться в банки с просьбой о предоставлении поручительства. Но это возможно только при содействии Минстроя. Второй – фирма остается с предварительными договорами долевого участия, поскольку зарегистрировать их без получения полисов страхования невозможно.

В РЕЖИМЕ ИНКОГНИТО

Раньше на сайте Инспекции государственного строительного надзора РТ публиковался список компаний, которые, мягко говоря, не укладывались в заявленные сроки сдачи в эксплуатацию домов, строящихся по долевым договорам. Татарстанцам предоставлялась возможность исключить проблемные организации при вхождении в «долевку». Сейчас по непонятным причинам эта информация не указывается на портале Госстройнадзора и не была предоставлена по официальному запросу корреспондента «РТ». В ответе за подписью руководителя ведомства Василия Кудряшова вся ответственность перекладывается на органы
местного самоуправления.