Невнимательность при оформлении земельных отношений может обернуться большими неприятностями

Земельные споры сегодня не редкость, и примеров того, как еще недавно дружные соседи стали врагами, доказывая каждый свою правоту в суде, – множество. Однако не всегда обращение к Фемиде за разрешением конфликта дает нужный результат. Об этом хорошо знают юристы Кадастровой палаты по Республике Татар­стан, которые дали нашим читателям ряд практических советов.

ПРИЧИНЫ И СЛЕДСТВИЯ

– Важно разобраться в причине возникновения спора и знать о возможных решениях его досудебного урегулирования, – говорит начальник юридического отдела палаты Динара Хусаинова. – Ну а если конфликт все-таки невозможно решить без судебного разбирательства, то нужно иметь четкое представление о том, как грамотно составить исковое заявление.

По ее словам, одна из распространенных причин возникновения распрей между соседями – кадастровая ошибка, которая была допущена при межевании участков. По сути, это неправильное определение координат границ. И обнаружить это можно далеко не сразу. Возьмем, например, два смежных участка. Владелец одного уже оформил его и поставил на кадастровый учет. Спустя какое-то время смежник решил пойти тем же путем. Вот тут при межевании и всплывает неприятный факт: произошло пересечение границ. Пока оно не будет устранено, о кадастровом учете не может быть и речи. Что делать?

– В первую очередь попробовать договориться с соседом и внести изменения в межевой план, согласовать границы и представить документы в Кадастровую палату, – рассказывает Динара Хусаинова. – Вместо этого дело порой доходит до абсурда. Испугавшись пересечения, которое в данном случае не грозит передвижением заборов, смежник прямиком отправляется в суд, на заседании которого и выясняется, что сосед вовсе не против подготовки нового межевого плана и готов помочь исправить ошибку. Правда, это требует определенных затрат, но только в том случае, если найти кадастрового инженера, совершившего ошибку, не удается или он отказывается устранять свой промах в добровольном порядке.

В последнем случае на специалиста можно подать в суд. Та же дорога – к Фемиде, – если не удастся договориться с соседом мирно. Но, подчеркивает Динара Хусаинова, чтобы исправить кадастровую ошибку в судебном порядке, иск нужно подавать на организацию, в которой работает кадастровый инженер, допустивший ошибку при межевании, а не на Кадастровую палату, как по незнанию делают многие. А вот если этой организации уже не существует, то вариант исправления ошибки – через суд. В иск вносится требование обязать Кадастровую палату исключить из базы данных графическую информацию (то есть план участка) об ошибочном наделе. То, что это действительно необходимо сделать, доказывает либо судебная экспертиза, либо кадастровый инженер в своем заключении. Когда графика будет удалена, человек сможет вновь отмежеваться и по новой поставить на учет свой участок.

– Кстати, чтобы у людей было как можно больше вариантов в решении проблемы, а для этого у юристов, специализирующихся в данном направлении, больше глубоких знаний, мы проводим семинары, на которых раскрываем все, что знаем сами, – констатирует заместитель директора Кадастровой палаты по РТ Лейсан Гатауллина. – Это уже сложившаяся практика. Ознакомиться с условиями участия в семинарах можно на сайте нашей организации. На этих мероприятиях мы также разбираем сложные жизненные ситуации.

ЭФФЕКТ ДОМИНО

К примеру, в Высокогорском районе республики Петровы (так мы их назовем) хотели зарегистрировать свой земельный участок. При межевании выявилась его накладка на смежную территорию. А сосед Сидоров категорически отказался межевать свой надел, хотя Петровы готовы были оплатить расходы по составлению его межевого плана. Пришлось им обращаться в суд. Но когда кадастровый инженер сделал замеры у Сидорова, то увидел, что его участок накладывается на третий, а третий – на четвертый. И так далее.

Как быть? В первом случае организация, когда-то допустившая кадастровую ошибку, существует, и к ней можно предъявить требования. Второй участок в свое время межевала другая фирма, которая на сегодня тоже действующая и может выступать ответчиком в судебном процессе. А вот в третьем и последующих случаях учреждений, чьи кадастровые инженеры выполняли соответствующую работу, официально уже нет и в помине, значит, обязывать к чему-либо некого. В итоге по решению суда первые два специалиста за бесплатно переделали свою работу. Собственникам остальных земельных участков пришлось раскошеливаться по полной программе. (А куда деться? Допустим, без технического плана на дом и землю газ не проведут.) Однако если б в соседях было согласие, можно было проще и дешевле оформить все эти смежные земельные участки единым межевым планом.

ПОЖИВИТЬСЯ ЗА СЧЕТ КАДАСТРОВОЙ ОШИБКИ

– Одна бабушка неоднократно обращалась и в нашу организацию, и к кадастровому инженеру, утверждая, что в свое время при межевании ее земельного участка произошла кадастровая ошибка – смещение надела, и требовала поставить на учет большую площадь, – рассказывает Лейсан Гатауллина. – В учете мы ей отказали, потому что многие соседи написали возражения. Женщина не пожалела денег – наняла адвоката, подала исковое заявление в суд. А в суде выяснилось, что это вовсе не кадастровая ошибка, а настойчивое желание истца присвоить пустующий клочок земли между домами.

• Чтобы выяснить, соответствует ли фактический размер площади данным, указанным в правоустанавливающих документах, нужно обратиться к кадастровому инженеру, который проведет измерение и установит, по каким причинам уменьшилась площадь

Таким образом некоторые граждане под видом исправления кадастровой ошибки пытаются прибавить себе площадь. Однако, как признаются юристы, когда у них возникают подозрения в том, что кадастровые инженеры подыграли своим клиентам и умышленно «нарисовали» ошибку, то эти дела направляются прямиком в прокуратуру. Поэтому сейчас такие специалисты опасаются делать соответствующие заключения. Тем более что недавно вступили в силу изменения в Уголовный и Административный кодексы РФ. И за внесение заведомо ложных сведений в межевой и технический планы, акт обследования, проект межевания земельных участков или в карту территории, а также за подлог документов, на основании которых были подготовлены вышеуказанные документы, предусмотрены штрафы до 500 тысяч рублей либо дисквалификация специалиста до трех лет.

МЕРИЛО ОТНОШЕНИЙ

По информации, предоставленной Федеральной кадастровой палатой Росреестра по РТ, за первые шесть месяцев текущего года в Татарстане имели место 336 судебных дел, связанных с кадастровыми ошибками. Это более чем на сто случаев меньше, нежели в предыдущем году. То есть постепенно порядок в данной сфере наводится. Однако зачастую люди путают кадастровые ошибки со спорами по границам земельных участков – в нынешнем первом полугодии было более 250 таких дел (за аналогичный период прошлого года – 198). Причем это только те случаи, к которым привлекли Кадастровую палату по РТ, выступающую как лицо, готовое предоставить какие-либо сведения из соответствующих баз данных. Фактически количество дел, оспаривающих границы земельных участков, гораздо больше. И в современных условиях, когда недвижимость становится основным вложением капитала, этот показатель, скорее всего, будет расти.

Земельные споры по границам участков возникают по разным причинам. Например, в одном из районов республики был такой случай. Двоим мужчинам исполком сдал в аренду земельные участки, которые располагались в поле. Однако сразу на местности их не зафиксировали. Один из новых землевладельцев поспешил построить дом на наделе, который, как он был уверен, принадлежит ему. А по факту оказалось, что поставил он строение на территории, отведенной второму собственнику. То есть, показывая земли визуально, чиновники перепутали их. Конечно, была возможность исправить ошибку мирным путем. Но второй гражданин потребовал: либо выкупай у меня этот надел, либо сноси дом. В итоге суд признал постройку самовольной и вынес решение о ее сносе.

В таких случаях все зависит в основном лишь от выводов судебных экспертов: если они признают, что дом стоит на чужом участке и требуется его снести, то так и будет. Но если скажут, что произошла кадастровая или административная ошибка, которую вполне можно исправить, то суд примет именно такое решение. В общем, игра в рулетку. И потенциальный землевладелец должен сам всесторонне о себе позаботиться.

Вместе с тем это далеко не единичный случай, когда обязывают сносить объекты из-за подобных споров. К примеру, с семьи Ивановых, построившей жилой дом на последние деньги, который, как выяснилось, краешком стоит на чужом участке, соседи за этот крошечный клочок земли затребовали непомерную плату – миллион рублей за один квадратный метр. Мол, земля наша – как хотим, так и распоряжаемся ею.

– Мы всегда советуем: прежде чем покупать земельный участок, особенно в голом поле, сразу с помощью кадастровых инженеров обозначьте его координаты на местности и зафиксируйте свою территорию хотя бы посредством колышков, а лучше – забором, чтобы реально видеть границы своего надела, – подчеркивает Лейсан Гатауллина. – Вовсе не редкость, когда продавцы показывают на одну реализуемую площадку, а продают другую. Люди, как правило, считают, что в поле много свободной земли, поэтому им ничего не грозит. И спокойно строят там дома, гаражи, бани, потом долго-долго пытаясь узаконить свои участки.

БОРЬБА ЗА КАЖДЫЙ… САНТИМЕТР

Сегодня, как показывает анализ судебной практики, в основном земельные споры происходят между владельцами смежных земельных участков. И многие из них были образованы путем раздела одной площадки. Зачастую так поступают родители во благо детей. Почти классический пример: мать разделила участок площадью сорок соток на два. Дочь решила перегородить наделы. Один из наследников посчитал себя обделенным. Так возник спор по месту расположения забора, который длится уже не один год.

А вообще специалисты констатируют: сейчас собственники земельных участков готовы бороться за каждый метр и даже сантиметр принадлежащей им земли. И если один из владельцев вдруг выяснит, что его земельный участок стал меньше по размеру, чем указано в правоустанавливающих документах, то претензии, как правило, направляются к владельцам соседних участков.

Для того чтобы выяснить, соответствует ли фактический размер площади данным, указанным в правоустанавливающих документах, нужно обратиться к кадастровому инженеру, который проведет точное измерение и установит, что произошло и по каким причинам уменьшилась площадь. Если в результате неправомерных действий соседей, то это является поводом для обращения с иском в суд. Такое может произойти, например, если сосед передвинул забор.

Однако следует учесть, что если граница участка будет установлена решением суда, изменить ее в дальнейшем будет практически невозможно. Внести изменения можно будет только в том случае, если решение суда об установлении границ земельного участка будет отменено вышестоящими судебными инстанциями или по вновь открывшимся обстоятельствам. Необходимо, советуют эксперты, крайне внимательно отнестись к доказательствам, к материалам, на основании которых суд будет принимать решение. В случае недостаточности знаний в определении и проверки координат земельных участков стоит обратиться к специалистам. Но главный совет от Кадастровой палаты по РТ: все же попытаться решить проблему миром, в досудебном порядке.