Новые поправки к Жилищному кодексу РФ, связанные с лицензированием управляющих компаний, коснулись не только этого процесса. До первого июля 2016 года должны быть реорганизованы все крупные товарищества собственников жилья и выбрана другая форма управления многоквартирными домами. Насколько это необходимо и как данный процесс отразится на жильцах? Об этих и других вопросах, связанных с ЖКХ, мы беседуем с председателем одного из крупнейших товариществ собственников жилья в России – ТСЖ «Азино-1» Вячеславом Шелухановым.

— Наше товарищество объединяет 150 многоквартирных домов, которые находятся на компактной территории микрорайона Азино-1. Что касается обслуживания такого большого количества жилья, то в штате ТСЖ есть сотрудники, занимающиеся непосредственно управлением домами, в том числе проведением собраний, заключением договоров, связанных с использованием общего имущества, что приносит дополнительный доход собственникам жилья. Что касается остальных вопросов, связанных с обслуживанием, то мы в соответствии с действующим законодательством нанимаем управляющую компанию, которая отвечает за поставку жилищных и коммунальных услуг в каждый дом. Все затраты, связанные с работой ТСЖ и УК, оплачиваются по статье «управление жилфондом» в рамках существующих платежей.

– Как получилось, что ТСЖ было создано в целом микрорайоне? Ведь эта форма управления считается эффективной, когда организована на базе конкретного дома.

– В этом «виновато» исключительно жилищное законодательство. В 2007 году приняли Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», в котором прописаны и условия предоставления федеральных денег для регионов и муниципалитетов на капитальный ремонт многоквартирных домов. Одним из требований являлось наличие определенного процента ТСЖ в муниципальном образовании.

В Казани, как и других городах России, необходимо было оперативно организовать товарищества собственников жилья, иначе деньги на капремонт из федерального бюджета не были бы выделены. Мы организовались и зарегистрировались в конце 2007 года, к работе приступили с февраля 2008 года. До этого времени в микрорайоне под моим руководством работала управляющая компания. Жители успели оценить работу организации, поэтому создать ТСЖ на достаточно большой, но объединенной инженерными сетями территории получилось в немалой степени благодаря уже имеющемуся на тот момент авторитету среди населения.

– С точки зрения жильца, что лучше – организовать ТСЖ или напрямую работать с управляющей компанией?

– В случае с ТСЖ получается двойной контроль. Я, как председатель товарищества, имею право контролировать действия управляющей компании и подрядных организаций, все финансовые потоки. Это еще один дополнительный фильтр, который не позволит произвести какие-то «левые» траты. Принципиальные решения по управлению общим имуществом мы принимаем на правлении ТСЖ коллегиально, я же являюсь лишь исполнителем коллективной воли. На мой взгляд, это лучше, чем просто управляющая компания.

Плюс – мы достаточно активно взаимодействуем с населением. Только недавно прошли четыре встречи, на которых мы отчитались перед жителями о проделанной работе за год. Сейчас проводится собрание членов ТСЖ в заочной форме, поскольку очное не имело кворума. В ходе собрания жильцы в индивидуальных бланках голосования выражают свое мнение по каждому вопросу повестки дня. Этот процесс позволяет охватить более широкий круг собственников для принятия объективного решения по поставленным вопросам.

Ежегодно члены нашего ТСЖ на таких собраниях утверждают тарифы на жилищные услуги, и они в среднем немного ниже, чем устанавливает муниципалитет. Выявляя узкие места в процессе работы, мы повышаем тариф по отдельным статьям для решения определенных задач, при этом понижая тариф по другим статьям, не требующим значительных вложений. Например, повысили тариф на уборку двора, так как зарплата у дворников 19 тысяч рублей, плюс у нас достаточно много своей техники, без которой содержать дворы в чистоте и порядке просто невозможно.

Вообще, без малой техники нормально не перезимуешь. Что касается крыш, которые тоже нужно чистить от снега, то в тарифах эти расходы не заложены, и мы стараемся сделать это за счет дополнительных доходов, полученных от пользователей общим имуществом. Более того, за счет этих же допдоходов мы делаем ямочный ремонт во дворах, обустраиваем скверы, сажаем цветы, деревья и выполняем многие другие работы, не включенные в план.

– Что в итоге изменится для жильцов, если ТСЖ реорганизуется?

– По сути – ничего. На этой территории будет работать управляющая компания, скорее всего не одна. Четыре подрядные организации, которые сейчас обслуживают наши дома, планируют пройти процедуру лицензирования. До сих пор не понимаю, кому помешали многодомо­вые ТСЖ. Потому что в нашем случае такая структура оказалась достаточно эффективной. Управляющая компания занимается обслуживанием многоэтажек, ТСЖ контролирует ее работу и взаимодействует с жильцами.

С точки зрения собственников, ТСЖ более подконтрольно – каждые два года проходят перевыборы его правления и председателя, а управляющая компания избирается на неопределенный срок, при этом договор заключается на пять лет с правом автоматической пролонгации. Но с учетом того, как штампуют нормативные акты в жилищно-коммунальной сфере, все еще может измениться. Впереди еще полтора года. Положа руку на сердце, могу сказать, что реорганизация многодомовых ТСЖ – это не тот вопрос, который нужно решать сегодня, он не настолько насущный и актуальный, в ЖКХ есть гораздо более важные проблемы.

– Какие вопросы более злободневные и актуальные?

– Первое, что больше всего волнует жителей, – это благоустройство, в том числе ямочный ремонт во дворах. Образовалась ямка, через три месяца она превращается в ямищу. Если ее сразу залатать, то и проблем меньше, и затрат. На автомобильных дорогах есть и ямочный ремонт, и капитальный, так вот во дворах также необходимы оба вида ремонта.

В республике работает программа капремонта дворовых территорий, по ней дворовые дороги приводят в порядок очень основательно с расширением, чтобы было где ставить машины. В текущем году по данной программе привели в порядок территорию двух домов. При таких темпах работы понадобится около 80 лет, чтобы отремонтировать дворовые дороги во всем микрорайоне! Поэтому реальным выходом из положения могла бы стать программа ямочного ремонта дворовых территорий. Это позволило бы не доводить наши дороги до жуткого состояния и существенно сэкономить деньги.

Последние три года мы активно занимаемся ремонтом подъездов, и в следующем году заканчиваем пятилетний цикл, потом начнем этот процесс заново, потому что собственники продолжают обращаться с этим вопросом. Но все-таки больше всего жильцы страдают из-за коммунальщиков. В этом году энергетики как никогда плохо подготовили внутриквартальные тепловоды к зиме. Они обязаны были опрессовать трубо­проводы перед зимним периодом. Говорят, что сделали, но насколько качественно – это вопрос.

При опрессовке подают давление в полтора раза больше рабочего, чтобы проверить готовность тепловодов. Так вот, когда начался отопительный период, в течение месяца произошло 28 аварий на сетях поставщика только в Азино-1, и мы получили от жителей более трех тысяч жалоб на отсутствие тепла! Кто виновен в этой ситуации для жильца? Конечно же, управляющая компания, так как именно с ней заключен договор. А то, что случилось это по недоработке ресурсоснабжающей организации, которую ни ТСЖ, ни УК не могут контролировать, – это никого не волнует.

– Неужели в такой ситуации нельзя ничего предпринять?

– Все, что можно с точки зрения закона, мы сделали – написали письмо в Федеральную антимонопольную службу, через депутата сделали запрос в Прокуратуру республики. Есть федеральный закон по теплоснабжению, где прописаны полномочия. В частности, управляющая компания отвечает за подготовку системы отопления внутри жилых домов. Когда наши специалисты проводят промывку и опрессовку трубопроводов, присутствуют инженер ресурсоснабжающей организации и представитель жилищной инспекции, которые расписываются в акте, что дом подготовлен к эксплуатации в зимних условиях.

Есть муниципальная комиссия, которая контролирует ход этих мероприятий, принимает их и дает разрешение на пуск тепла, но в эту комиссию не входят представители ни ТСЖ, ни управляющих компаний. Поэтому мы не знаем, как они проводят опрессовку труб. Если бы нас привлекали к этим меро­приятиям, то мы бы располагали точной информацией о том, насколько готовы тепловоды в микрорайоне к работе зимой, и могли нести ответственность перед жителями. К сожалению, пока этого нет.

– Как же можно разделить ответственность различных структур ЖКХ перед жителями?

– Может, выскажу крамольную для кого-то мысль, но мое субъективное мнение, что кто-то    когда-то    по недоразумению соединил жилищное хозяйство и коммунальное хозяйство. Эти два понятия, как и ответственность за предоставление услуг в этих секторах, нужно разделить. Управляющие компании, ТСЖ по определению создаются с целью эффективного управления общим имуществом – ремонтом, уборкой дворов, подъездов и так далее. А ресурсоснабжающие организации поставляют коммунальную услугу (свет, вода, тепло) потребителю, и поставлять ее они должны до квартиры каждого потребителя.

Очень много возмущений по поводу больших сумм в счетах на оплату за услуги поступает именно в адрес УК или ТСЖ. Однако основную часть платежа, примерно семьдесят процентов от общей суммы, составляют начисления за коммунальные услуги. Если убрать из основного счета коммуналку, то и сумма будет значительно меньше, и, соответственно, возмущений в наш адрес. Было бы справедливо, если бы коммунальщики работали с жильцами напрямую. Тогда они несли бы полную ответственность за качество предоставляемых услуг, сейчас же этого нет. Все недоработки коммунальщиков в итоге ложатся на наши плечи – мы латаем дыры, «шишки» от жителей сыплются за некачественную воду или чуть теплые батареи.

Сейчас и для жителей, и для коммунальщиков, и для власти управляющие организации являются своего рода «мальчиками для битья». Поскольку все проблемы жилищно-коммунальной сферы перекладывают на управляющие организации. Нужно попробовать изменить ситуацию, проработав систему разделения жилищников и коммунальщиков на одной из управляющих компаний города в качестве пилотного проекта.

– Насколько эффективной будет процедура лицензирования управляющих компаний? Улучшит ли это ситуацию в ЖКХ?

– Здесь есть определенные «подводные камни». Во-первых, это коррупционные риски. В свое время я работал начальником райжилуправления, тогда в мегаполисе были организованы МУПы, которые тоже проходили процедуру лицензирования. В то время были очень жесткие требования к этому процессу, тем не менее появились фирмы, которые за кругленькую сумму предлагали оформить все необходимые документы для получения лицензии. Вполне допустимо, что этот «феномен» может появиться и сейчас.

Во-вторых, остается серьезная проблема с нерентабельными домами старого жилого фонда. Они не нужны управляющим компаниям и без лицензии. А при лицензировании у многих УК появится желание скинуть этот балласт. Таких домов достаточно много в любом районе, и что с ними делать – вопрос открытый.

В-третьих, для того чтобы дом у управляющей компании отобрали, достаточно двух жалоб. Пока жители не выберут другую жилищную организацию, «старая» УК продолжает обслуживать этот дом, если жители сами не сорганизовались, то уже включается муниципалитет. Этот процесс займет достаточно много времени, в течение которого руководитель УК, зная, что этот дом будет обслуживать другая организация, соответственно и относиться к нему будет как к «чужому». Кто пострадает в первую очередь? Жильцы. Их никто в этот период качественно не обслужит. Потом встает вопрос, из каких управляющих компаний выбирать, по сути, их не так уж и много. На мой взгляд, процедура лицензирования добавит больше проблем собственникам помещений и муниципалитетам.