Верховный суд России запретил ставить на учет помещения в недостроенных зданиях

В 2008 году федеральные законодатели запустили пилотный документ, разрешающий как юридическим, так и физическим лицам ставить на кадастровый учет и регистрировать право собственности на недвижимость, расположенную в объектах незавершенного строительства. Таким образом, в частности, граждане, приобретавшие квартиры в возводимых домах на условиях долевого участия, имели возможность узаконить свое еще не существующее жилье.

Однако с 1 января 2012 года все те же федеральные законодатели запретили постановку отдельных помещений в «незавершенке» на кадастровый учет, пока здание не будет полностью сдано в эксплуатацию и не зарегистрировано по всем правилам. При этом депутаты ввели переходный период до 1 марта. В это время хозяева таких квадратных метров ринулись в кадастровые органы, чтобы поставить эти площади на учет, а в случаях получения отказа с переменным успехом отстаивали свои права в судах.

И ЧТО ЖЕ ДЕЛАТЬ С ЭТИМ ДОБРОМ?

Все мы помним армию обманутых дольщиков, внесших немалые суммы в счет будущих квартир. Понятно, что приобрести жилье на раннем этапе строительства многоквартирного дома на 30-40 процентов дешевле, нежели купить «квадраты» по ипотеке. Но, как это ни печально, многие застройщики либо обанкротились, либо оказались махинаторами. Тем дольщикам, которые даже успели наделить свои эфемерные апартаменты кадастровыми номерами, а потом зарегистрировать право собственности, это не помогло. И что теперь делать с этим добром? Собственник, по утверждению юристов, может переуступить или продать свою долю только в том случае, если дом введен в строй. Так что мнение о том, что прежний «пилотно-разрешительный» закон в какой-то мере защищал дольщиков от недобросовестных застройщиков, весьма неубедительное. Мол, строительная фирма может продать «незавершенку» за долги. А если она окажется с обременением, то на нее проще наложить арест.

– «Взять» под арест многоквартирный жилой дом, дабы пресечь в отношении данного объекта регистрационные и прочие действия, можно и без постановки его на кадастровый учет, – говорит директор Кадастровой палаты РТ Ленара Музафарова. – Для этого нужно просто обратиться в суд. То, что мы не ставим недострой на учет, не является препятствием для защиты интересов дольщиков. К тому же для обеспечения их безопасности от компаний-мошенников с 1 января нынешнего года вступил в силу новый закон, обязывающий застройщиков страховать свою ответственность перед дольщиками. И теперь зарегистрировать договор долевого участия нельзя, если в комплекте предоставленных документов не будет договора страхования или поручительства банка.

По словам начальника юридического отдела Кадастровой палаты РТ Динары Хусаиновой, с 2008 до 2012 года в Татарстане было поставлено на учет 371 помещение в 16 проблемных недостроенных жилых домах. Правда, потом эти здания все же были доведены до ума и сданы в эксплуатацию – во многом благодаря вмешательству руководства республики. Однако на сегодня еще 14 незавершенных строений пребывают в замороженном виде. Много это или мало? В настоящее время наличие просроченной долевой «незавершенки» зафиксировано в 61 из 85 регионов России. К примеру, в Свердловской области остаются недостроенными двенадцать подобных объектов, в Дагестане – восемнадцать…

• На днях для Кадастровой палаты РТ произошло знаковое событие – она наконец выиграла долгие судебные баталии с казанским ООО «Городская лизинговая компания», которое намеревалось поставить на учет помещения в недостроенном административном комплексе. Бизнесмены были крайне заинтересованы в регистрации права собственности на эти квадратные метры, чтобы потом распорядиться уже «самостоятельным объектом гражданских прав» по своему усмотрению

– Думаю, оставшиеся четырнадцать пока проблемных домов, в которых часть квартир поставлена на учет до 1 января 2012 года, достроят, и их будущие обитатели получат законные свидетельства о праве собственности на свою недвижимость, – выразила надежду Ленара Музафарова. А заодно предупредила наших читателей о том, что 1 марта 2015 года заканчивается так называемая дачная амнистия в отношении отдельных объектов капстроительства, находящихся в личном пользовании граждан. Сейчас, чтобы поставить давно построенный загородный дом на кадастровый учет, достаточно предъявить технический план. А с 1 марта нового года на любой объект будут требовать акт ввода в эксплуатацию. Так что руководитель Кадастровой палаты РТ настоятельно рекомендует татарстанцам облегчить себе жизнь и успеть до часа икс оформить соответствующие документы в упрощенном порядке.

ЗДРАВЫЙ СМЫСЛ ПОБЕДИЛ

Серьезные неприятности происходят не только с недостроенными жилыми домами, но и с другими объектами незавершенного строительства – торговыми, административными и прочими. На днях для Кадастровой палаты РТ произошло знаковое событие – она наконец выиграла долгие судебные баталии с казанским обществом с ограниченной ответственностью «Городская лизинговая компания».

Фабула дела такова. Руководство этого предприятия обратилось к кадастровикам с заявлением о постановке на учет помещений в административном комплексе, возводимом в Казани на перекрестке проспекта Ямашева и улицы Мусина. Как заметила Динара Хусаинова, застройщик данного здания, по словам заявителя, является банкротом, поэтому бизнесмены были крайне заинтересованы в регистрации права собственности на эти квадратные метры, чтобы потом распорядиться уже «самостоятельным объектом гражданских прав» по своему усмотрению.

Однако в Кадастровой палате РТ предприниматели получили отказ, который юристы этого ведомства обосновали федеральным законом о государственном кадастре недвижимости. После чего Городская лизинговая компания в январе текущего года обжаловала ее решение в Арбитражном суде РТ, вставшем на сторону палаты. Позже аналогичный вердикт вынес и Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в Самаре. А вот Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, куда бизнесмены подали кассацию, отменил решения первых инстанций, мотивировав это тем, что спорные помещения являются частью здания, поставленного на учет в качестве объекта незавершенного строительства. Поэтому отказ палаты неправомерен и препятствует истцу в госрегистрации его права собственности на родную недвижимость.

Татарстанские юристы-кадастровики не смирились с таким положением дел и обратились в Верховный суд РФ со встречным иском. В результате на днях в Москве Фемида вынесла окончательный и бесповоротный вердикт: конкретно относительно этого случая оставить решения первых судебных инстанций в силе и вообще запретить ставить на кадастровый учет помещения в недостроенных зданиях.

– Мы несказанно рады решению Верховного суда России, – признается Ленара Музафарова. – Оно дает возможность избежать многих проблем. Во-первых, в ходе строительства здания могут быть изменены характеристики помещений – их количество и площадь, планировка, доля в общем имуществе и так далее. К примеру, приобретатель этих площадей, купившись на их невысокую цену, а главное, на наличие документов о кадастровом учете и регистрации права собственности, не сможет распорядиться недостроем, допустим, из-за того, что он заложен в банк под выданный кредит. Или покупателю придется изрядно раскошелиться на присоединение инженерных коммуникаций. В итоге – скупой заплатит даже не дважды… Бывает, одно и то же здание, поставленное на учет в незавершенном и уже в завершенном строительстве, – это, по предъявленным характеристикам, два совершенно разных объекта. Порой только по адресу можно определить, что это один и тот же дом.

Но главное в другом: а что если хозяин узаконенных, то есть признанных самостоятельными объектами гражданских прав, «квадратов», находящихся в недострое, решит разместить здесь офис или даже жилые апартаменты? Это уже грозит здоровью и жизни людей, ведь несанкционированные конструкции могут рухнуть в любой момент. В ситуации, которая рассматривалась на днях в Верховном суде РФ, объект имел 70-процентую степень готовности. А бывают случаи, когда здание готово на 30–40 процентов, то есть, по сути, имеет лишь фундамент и стены…