Татарстан – один из немногих регионов России, где уже не первый год осуществляется капитальный ремонт многоквартирных домов (МКД). В прошлом году была принята тридцатилетняя программа по капремонту, где расписано, что, когда и в каком доме планируется сделать. Проблема в том, что некоторые дома в таком состоянии, что ждать даже один год весьма проблематично. Любое промедление в «лечении» такого объекта чревато тем, что он может перейти в разряд аварийных, а это уже совсем другая история.
Недавно в Челябинске прошел всероссийский форум «ЖКХ – новое качество», организованный партией «Единая Россия», где в числе прочих обсудили вопросы капитального ремонта многоквартирных домов. По этой проблеме прозвучало немало весьма интересных предложений, в том числе и от татарстанской делегации. Они были озвучены на очень высоком уровне – главе Правительства России Дмитрию Медведеву.
Проблема ветшающего жилищного фонда существует давно, и в Татарстане ее начали решать еще до принятия федеральных законов по данному вопросу, ну а первопроходцам, как известно, всегда тяжелее. Зато теперь по сравнению с другими регионами республика оказалась в более выигрышном положении. И хотя задач, которые предстоит решать, еще предостаточно, но уже, как выразился один из участников форума, «виден свет в конце тоннеля».
Республиканская программа капитального ремонта, рассчитанная до 2043 года, принималась только с учетом сбора средств с жителей, без государственного финансирования. Разработчики этого плана уверяют, что дома, ремонт которых назначен на 2043 год, будут отремонтированы лет на 10–15 раньше, так как программа ежегодно корректируется с учетом бюджетных средств. В частности, на этот год объем финансирования составил 4,6 млрд рублей, из них около 2 млрд рублей – средства собственников. Всего в 2014 году капремонт будет проведен в 793 многоквартирных домах общей площадью 4,8 млн квадратных метров. Планируется улучшить жилищные условия более 200 тысяч жителей.
О финансах для ТСЖ и не только
До июня собственники квартир определялись, в какой форме они хотят аккумулировать отчисляемые на капремонт средства. Почти 15,1 тысячи из 15,4 тысячи домов выбрали способ, который рекомендовали власти, – это формирование фонда капремонта на счете регионального оператора, который создан на базе
ГИСУ (Главного инвестиционно-строительного управления). 327 домов выбрали другую схему накопления – на спецсчете в банке. По закону средства, накопленные на спецсчете, могут быть использованы только на капремонт, когда подойдет срок. Согласно Жилищному кодексу РФ, специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина капитала которых составляет не менее чем 20 млрд рублей. Однако ждать «энное» количество лет для некоторых домовладений весьма проблематично. Тем более что чиновники не раз подчеркивали: такие МКД не получат государственную поддержку в той же мере, что остальные.
На форуме было предложено решить этот вопрос через кредитование товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов и собственников многоквартирных домов. Участники дискуссии были единодушны в том, что государство не должно до бесконечности софинансировать капремонт, поэтому необходимо искать новые формы и методы поиска средств.
В этом могли бы помочь крупные банки, и многие из них согласны. В частности, представитель кредитного учреждения рассказала о том, что уже разработан такой продукт и сейчас идет его апробация; если все будет нормально, то в сентябре можно предложить его всем желающим. «Мы готовы давать деньги на капремонт под… пятнадцать процентов годовых и более», – сказала она.
Роль государства в этом случае, по мнению участников форума, заключается в субсидировании процентной ставки, чтобы собственники квартир могли взять кредит под вполне приемлемые проценты и провести капитальный ремонт своего дома тогда, когда это действительно нужно, а не ждать «энное» количество лет и наблюдать за тем, как их дом превращается в аварийный.
Еще одна серьезная проблема касается замены лифтового оборудования. Как правило, в капитальном ремонте эта строка отнимает львиную долю финансирования, поэтому участники форума предложили разработать федеральную программу по капитальному ремонту лифтов.
Каждый регион определяет свой размер взноса на капремонт для жителей. И если в Санкт-Петербурге он составляет два рубля за квадратный метр, то в Ханты-Мансийске – 14, а в Татарстане – 5. На взгляд участников дискуссионной площадки, федеральная господдержка субъектов должна учитывать размер этих средств – регионам, собирающим большее их количество, финансирование из федерального бюджета должно выделяться в большем размере.
Также, отметили участники форума, необходимо поддержать собственников многоквартирных домов, закладывающих энергоэффективный капитальный ремонт, который значительно дороже, но позволяет ощутимо снизить платежи населения.
Управляющие компании вернутся
Еще одна «вечная» проблема – текущие крыши, и даже капитальный ремонт не спасает от этого, а порой только ухудшает ситуацию. Чтобы понять, насколько некачественно делается капремонт, достаточно заглянуть в Интернет. Жалоб на эту тему великое множество.
В Татарстане можно найти не один десяток домов, где через год или два после капитального ремонта начинает течь крыша; и хорошо, если подрядная организация еще «жива» и ее можно привлечь к латанию дыр.
Главными виновниками всех недоделок по капремонту были признаны
управляющие компании. И их исключили из процесса капитального ремонта многоквартирных домов. Федеральный законодатель пошел на этот шаг, так как среди управляющих организаций оказались нерадивые исполнители, которые основательно подпортили репутацию жилищников. Однако принимать такие кардинальные меры в отношении всего сообщества управляющих домами было бы недальновидно.
Обмен мнениями показал, что управляющие компании, как и раньше, несут ответственность за жилищный фонд, которым они управляют, и должны контролировать весь процесс проведения капремонта от разработки проектной документации до подписания акта приема проведенных работ. Проблему же некомпетентных жилищных организаций должен решить закон о лицензировании, который принят Госдумой в первом чтении.
В процесс лицензирования будут введены элементы саморегулирования: к примеру, вопрос, давать или не давать лицензию той или иной управляющей компании, будет решаться совместно с представителями профессионального сообщества и общественных организаций. К слову, одним из оснований для отказа в выдаче лицензии будет несоблюдение законодательства о раскрытии информации.
– Хочется отметить глубокое понимание Премьер-министром России тех проблем, которые мы озвучили, он все очень внимательно выслушал, записывая отдельные моменты, требующие дополнительной проработки. Все наши предложения вошли в содержание доклада, с которым он выступил на пленарном заседании форума, – рассказал председатель правления ТСЖ «Азино-1» Вячеслав Шелуханов. – Важными вопросами, рассмотренными на форуме, я считаю отмену ОДН для населения (но только не за счет жилищных услуг) и возвращение управляющих компаний в капитальный ремонт. В настоящее время они законодательно выведены из его организации и проведения, но тем не менее мы продолжаем выполнять эти функции (на основании соглашения с региональным оператором, по крайней мере, такое решение принято на уровне Казани).
Среди нерешенных вопросов на первом месте качество капитального ремонта. На данный момент по закону гарантийные обязательства по проведенному ремонту несет подрядная организация, которая его осуществила. В течение пяти лет она обязана устранять недоделки, причем за свой счет. Но, как правило, подрядчики – это ООО, которые могут в любой момент закрыться, что законодательство позволяет.
На мой взгляд, данный момент необходимо пересмотреть. Приоритет по проведению капитального ремонта в многоквартирном доме должны иметь те подрядные организации, которые осуществляют текущее содержание дома и не имеют со стороны жителей нареканий. Хотелось бы, чтобы региональный оператор при подборе ремонтных организаций учитывал этот момент.
– Было бы здорово, на мой взгляд, создать федеральное агентство кредитования капитального ремонта, – высказал мнение директор азнакаевской УК «Журавли» Борис Зигангиров. – Эта структура помогла бы решить массу проблем, потому что есть дома, которым пятьдесят лет, а деньги на капремонт начали собирать недавно – когда такой дом сможет накопить необходимую сумму?
И еще одно предложение, которое важно особенно пожилым людям, привыкшим платить за услуги ЖКХ на почте или в банковских отделениях. Неплохо было бы убрать комиссионный сбор за перечисление
оплаты жилищно-коммунальных услуг. По сути, деньги за капитальный ремонт аккумулируются на депозитном счете регионального оператора, сумма эта немаленькая, и оператор вполне мог бы взять банковские издержки на себя.
Постскриптум
На форуме была рассмотрена масса вопросов, касающихся лицензирования
управляющих организаций, снижения платежей за ЖКУ, совершенствования системы капитального ремонта и переселения из аварийного жилья.
Если заглянуть в проект резолюции всероссийского форума «ЖКХ – новое качество», то он весьма впечатляет. Не буду излагать все пункты – остановлюсь на тех, что связаны с капитальным ремонтом: проработать механизмы привлечения кредитов в целях его проведения; продумать формы государственной поддержки собственников, привлекающих для этого кредит; поддержать собственников, организовавших проведение капремонта, обеспечивающего повышенный класс энергоэффективности.
И еще один момент, на который хотелось бы обратить внимание… Это наличие хозяина в каждом конкретном доме – человека, который разбирается в сфере ЖКХ и радеет за свое многоквартирное жилище.
Один из специалистов высказался так: если такой человек в доме имеется, то все остальное уже детали – он и капремонт проконтролирует, и за его качеством проследит, и вовремя проблемы заметит, и контакт с жилищной организацией наладит. Вопрос: где таких людей найти и как привлечь на эту работу?