Ваш земельный надел должен находиться под надежной защитой закона. Для этого важно выбрать добросовестного кадастрового инженера
Российское законодательство в сфере земельных отношений нельзя назвать константой и образцом в правовом поле. За последние годы законодатель не раз менял название межевого плана (содержащего сведения о границах земельного надела, его площади и так далее), который именовался и межевым делом, и землеустроительным делом, и описанием земельного участка.
Казалось бы, мелочь. Однако она сыграла на руку далеко не одному недобросовестному кадастровому инженеру при подготовке межевого плана, необходимого для постановки земельного надела на кадастровый учет и совершения сделки купли-продажи. Этот специалист-частник имеет индивидуальную печать, где указаны его фамилия с инициалами, номер лицензии. В общем, он должен нести личную ответственность за свои действия. Правда, в существующем законодательстве немало брешей, которые помогают легко уйти от этой самой ответственности.
ВРЕМЯ – ДЕЙСТВИТЕЛЬНО ДЕНЬГИ
Чтобы отмежевать свой участок, гражданин Иванов обратился к услугам кадастрового инженера, который более года под разными предлогами «футболил» клиента. Наконец необходимый документ был подготовлен. Но вступил в силу новый закон, «превративший» описание земельного участка в межевой план. Электронная система кадастрового учета автоматически перестроилась под принятое название документа. А ивановские бумаги утратили законную силу – за их переделку гражданину пришлось снова заплатить инженеру, из-за ошибок которого и затянулся первоначальный процесс.
– Самое большое количество отказов в постановке земельных участков на кадастровый учет и приостановок делопроизводства происходит из-за некомпетентности кадастровых инженеров, – утверждает директор филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра по РТ Ленара Музафарова. – Мы их обучаем: дважды в месяц проводим семинары, отвечаем на все интересующие вопросы. Тем не менее на этом рынке остается много непрофессиональных игроков, которые мучают людей своей некомпетентностью и недобросовестностью. Кадастровые инженеры, их в Татарстане около шестисот, порой получают по восемь-десять отказов в год. При этом они могут месяцами, а то и годами исправлять свои ошибки, поскольку, к огромному сожалению, ни в одном документе для них не регламентированы сроки производства работ. Раньше такие специалисты входили в состав Госкомимущества, был государственный контроль за их деятельностью. Теперь они – индивидуальные предприниматели. А их безнадзорность порождает негативное отношение к регистрирующим органам.
С 1 октября вступил в силу Федеральный закон №250 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости». В соответствии с ним сроки госрегистрации прав на недвижимое имущество сокращены с 20 рабочих дней до 18 календарных.
– Если, к примеру, вы подадите заявление 30 декабря, то теперь мы будем обязаны выдать документ на руки уже 16–17 января. Если бы это случилось 30 декабря 2012 года, то «час икс» наступил бы только в середине февраля, – поясняет Ленара Музафарова. – «Дорожной картой» предусмотрено, что к 2018 году мы должны осуществлять постановку земельного участка на учет в течение пяти дней. А Кадастровая палата РТ уже нынче делает это за семь-восемь дней. В электронном виде выписка из кадастрового паспорта участка вообще выдается мгновенно, по запросу. Это особенно важно для тех, кому срочно нужен такой документ для предъявления в банк, регистрации сделки. Многие граждане не знают об этом. И зачастую риелторы, кадастровые инженеры, которые обо всем прекрасно осведомлены, берут с клиентов деньги якобы за «ускорение» данных процессов.
ЗАКАЗАЛ, ЗАПЛАТИЛ, ЖДИ ЗВОНКА
Вы пришли к кадастровому инженеру, заказали ему межевой план, расплатились с ним и договорились, в течение какого времени он вам позвонит и назовет присвоенный вашему земельному наделу кадастровый номер. Если вдруг инженеру отказали в постановке участка на учет или сообщили о приостановке дела, не соглашайтесь брать на себя обязанность ходить по кабинетам Кадастровой палаты – этим должен заниматься нанятый вами специалист.
– Нередко инженеры заставляют своих заявителей оформлять акты согласования границ земельных участков – мол, если хотите получить документ побыстрее, пробегитесь по своим соседям, – рассказывает Ленара Музафарова. – И народ «ведется» на это. Я неоднократно пыталась убедить граждан подать в суд на недобросовестных спецов, нахватавших множество отказов в постановке на учет и обвиняющих в этом Кадастровую палату. Но у человека, который через пару лет нервотрепки в конце концов получает на руки долгожданный документ, уже нет сил судиться с
Раз в год комиссия, состоящая из представителей органов исполнительной власти, Росреестра и Кадастровой палаты РТ, лишает лицензий инженеров, допустивших более десяти грубых нарушений, к примеру, внесших в межевые планы заведомо ложные сведения. В свою очередь эти специалисты судятся с Кадастровой палатой, потому что нет конкретных определений грубых нарушений. Законодатель разработал другое оптимальное решение и отразил его в 250-м законе. Отныне, если в течение года в 25 процентах случаев инженер получит отказ со стороны Кадастровой палаты по признанию межевых планов, то это будет являться основанием для лишения его лицензии. По словам Ленары Музафаровой, в 2011 году лишились лицензий 15 кадастровых инженеров, в 2012-м – пятеро.
К слову, с 1 января 2014 года в связи с реформой Бюро технической инвентаризации его функции по обмеру жилых помещений окончательно передаются кадастровым инженерам. Работники БТИ знали об этом заранее, поэтому многие из них загодя сдали соответствующие экзамены и получили лицензии кадастровиков. Инженеры уже сейчас вправе одновременно заниматься и межевыми планами на землю, и техническими планами на жилье. Но практика показывает, что те из них, кто не имел опыта работы по замеру квартир, допускают массу ошибок.
ОТКУДА БЕРУТСЯ ПОДДЕЛКИ?
В Казани выявляется довольно много поддельных справок о видах разрешенного использования земельных участков, их принадлежности к определенной территориальной зоне. Они якобы были выданы Управлением архитектуры и градостроительства исполкома города. Об этом потребителю тоже необходимо знать. Одна из таких выписок, касающаяся участка площадью 1500 квадратных метров в поселке Вознесенском, поступила в Кадастровую палату РТ и насторожила сотрудников. Выяснилось, что данная справка управлением не выдавалась. Откуда же берутся поддельные документы?
– Земля и жилье в поселках Салмачи, Алтан, Вишневка, находящихся в черте Казани, пользуются большим спросом, – констатирует Ленара Музафарова. – Наверняка подделками занимается группа людей, в которую, возможно, входят и кадастровые инженеры. Они по публичной кадастровой карте отслеживают «пустоты», где земля вроде бы ничейная. Выезжают на местность, видят заросший пустырь, подготавливают поддельное решение Салмачинского сельского поселения, все архивы которого сгорели и никаких сведений о том, что разрешительный документ выдавался на какую-то конкретную дату, не сохранилось. И «липовые» разрешения становятся для кадастровых инженеров основанием к межеванию земельных участков в любом месте.
До 2000 года не было системы кадастрового учета. И в разрешительной бумаге писалось, допустим: предоставить гражданину Петрову земельный участок в 15 соток в Салмачинском сельском поселении. Не указывалась даже улица, а кадастровых номеров не было и в помине. То есть идентифицировать, что данный участок должен «сидеть» между Петровыми и Сидоровыми, сегодня нельзя. И кадастровики не знают, как защититься от такой бреши в законодательстве.
Конечно же, кадастровые инженеры межуют участки и по легитимным документам. Но от этого не легче. Бывает, человек приносит в Кадастровую палату пожелтевшую от времени бумагу, отпечатанную на машинке лет тридцать назад. По этому документу и прилагаемому к нему межевому плану сотрудники палаты обязаны поставить участок на кадастровый учет – оснований для отказа у них нет. Таков закон. Правда, как уверяет Ленара Музафарова, кадастровые инженеры предупреждены, что все сомнительные дела с подобными решениями будут отправляться в прокуратуру и специалистам в случае неправомерности представленной ими документации грозит уголовная ответственность.
«ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ» – НЕ ПАНАЦЕЯ
Народ понял, что «дачная амнистия» с ее упрощенной регистрацией недвижимости ожидаемых результатов не дала. К примеру, у одной пожилой женщины возникла проблема: вскоре после процедуры «упрощенки» ее новый сосед за ночь построил железобетонный забор, сдвинув его далеко в сторону бабушкиного земельного участка. Какой-то «сердобольный» кадастровый инженер подсказал нуворишу: границ и координат на местности у данного надела нет, он был зарегистрирован в упрощенном порядке, так что действуй. И бабуля сильно пострадала, ведь доказать, что этот земельный участок в свое время был именно в этих границах, она не смогла, потому что ее забор снесен.
Только почвоведческая экспертиза может установить, что на конкретном месте колышек в забор был забит полвека назад. Либо спасение – в материалах инвентаризации, проведенной в республике в 1996 году, куда попала большая часть земель и где имеются координаты участков.
– Когда вы видите, что в вашу сторону «движется» ушлый сосед, земельный участок которого до этого не был отмежеван, срочно обратитесь в Управление Росреестра за своим землеустроительным делом, находящимся в материалах инвентаризации, – советует Ленара Музафарова. – Собственникам земли выписки выдаются бесплатно. Многие граждане выиграли судебные процессы благодаря этим документам, а также свидетельским показаниям людей, много лет проживающих рядом. Запросите в Кадастровой палате сведения о соседском спорном земельном участке. И если там сказано, что он еще не отмежеван и его границы подлежат уточнению, то это первый сигнал к тому, чтобы поскорее оформить правоустанавливающие документы на свою землю. Выберите достойного кадастрового инженера, подготовьте межевой план, то есть закоординируйте свою территорию и сдайте этот документ к нам в палату. Как только ваша недвижимость будет поставлена на учет, любое нарушение границ вашего участка повлечет за собой отказ в постановке на учет соседского надела.
На сегодня, по данным Кадастровой палаты РТ, суды республики завалены делами о земельных спорах. Между прочим, есть судебные решения о сносе домов, которые стояли по 50–60 лет, но земля под ними не была оформлена. В таких ситуациях нередко спасают материалы инвентаризации.
Главный кадастровый специалист республики дала еще один дельный совет. Если вы решили купить земельный участок и сведения документов его собственника и Кадастровой палаты полностью совпадают, все равно пригласите квалифицированного кадастрового инженера, чтобы он на месте убедился в этом. Бывает, что координаты участка не просто не соответствуют действительности, а относятся к площадке, находящейся на большом расстоянии от этого места.
А в завершение нашей встречи Ленара Музафарова поделилась очень важной для татарстанцев и жителей других регионов России новостью – на 1 марта запланировано открытие в Казани крупного coll-центра Росреестра, сотрудники которого будут отвечать на любые вопросы, касающиеся регистрации прав на недвижимость, кадастрового учета и так далее, даже записывать на прием к руководителям соответствующих служб. Первый среди органов государственной власти нашей страны ведомственный центр телефонного обслуживания такого масштаба (тоже Росреестра) был создан в Курске. В Казани будет второй.
