Цены на квартиры год от года растут, но желающих вложить деньги в квадратные метры от этого не меньше. И все чаще татарстанцы предпочитают обращаться за помощью к профессионалам на рынке сделок с недвижимостью – риелторам. При этом не все знают, что сегодня риелтором может назвать себя любой желающий, а это повышает риски для потребителей их услуг.

Дело в том, что правовой статус риелтора до сих пор не определен, а его деятельность законодательно не регламентируется. Проект закона  «О риелторской деятельности в Российской Федерации» был рассмотрен Госдумой в первом чтении еще в конце 90-х годов, да так и залежался   «под сукном». Можно ли в этих условиях говорить о защите прав потребителей? Об этом мы беседовали с заместителем начальника казанского территориального органа Госалкогольинспекции РТ Диной Майловой.

– Дина Бурхановна, кто и как сегодня регулирует деятельность риелторских контор?

– Отсутствие профильного федерального закона создает сложности и для самих риелторов, и для потребителей их услуг. Но пока «Дума в раздумьях» права и обязанности сторон при оказании и получении риелторских услуг регламентируются правилами, закрепленными Гражданским кодексом России и Законом «О защите прав потребителей». Наряду с государственным регулированием существуют также достаточно жесткие и обязательные к применению стандарты и правила профессиональной деятельности, установленные различными объединениями риелторов – гильдиями, ассоциациями, союзами, палатами. В Татарстане, например, действует Гильдия риелторов, и желающие работать на солидной правовой основе становятся ее членами или, по крайней мере, применяют разработанные ею правила.

– Можно ли навскидку определить, насколько надежна риэлторская фирма, в которую клиенту предстоит обратиться?

– Договор с частным риелтором или агентством лучше подписывать в офисе. Это позволит даже по интерьеру, сотрудникам, другим признакам получить некое представление о самой фирме – с опытом она или без, имеется ли у нее клиентская база и т.д. В офисе вам должны предоставить информацию об исполнителе, перечне услуг, сроках их оказания, расценках. Кроме того, в помещении, в спокойной обстановке, есть возможность внимательно прочесть договор и попросить внести в него ваши конкретные условия.

– В агентствах, как правило, предоставляют типовой договор и говорят, что никаких дополнений быть не должно.

– Это они лукавят. Договор, имеющийся в организации, не является типовым и никем не может быть утвержден. С теми, кто отказывается внести в договор дополнительные условия, лучше дела не иметь. Клиент вправе требовать включения в него любых условий, обеспечивающих его надлежащее исполнение. Прописывать в документе нужно все, например, место расположения квартиры, желаемый этаж, наличие балкона, вплоть до того, куда должны выходить окна – во двор или на улицу. В противном случае предложение клиенту любого жилого помещения может считаться надлежащим исполнением договора и потребитель будет обязан оплатить услуги.

– На какие еще моменты следует обращать внимание при заключении договоров?

– Важно иметь в виду предмет услуг, которые должна предоставить риелторская фирма. Есть ли штрафные санкции при одностороннем расторжении договора, каким документом фиксируется факт выполнения услуги? Если потребитель желает приобрести или продать жилое помещение, то оно или его свойства должны быть оговорены не устно, а прописаны в договоре, причем в одном, а не в отдельных. Это делает возможным сначала продажу вашей квартиры, а потом, может быть, покупку чего-либо  взамен. Следует указать конкретные виды услуг, которые должен обеспечить риелтор, а также пределы его полномочий в представлении ваших интересов в отношениях с третьими лицами.

При заключении договора нужно удостовериться, что человек, подписывающий с вами документ, является руководителем агентства, а не сотрудником, у которого нет доверенности на его подписание. Серьезно рискуют потребители и когда подписывают так называемый договор на оказание информационных услуг, ведь в спорном случае доказать, что информация не предоставлена, сложно. Недопустимы ситуации, когда соглашение не содержит полных реквизитов сторон, когда с потребителя берут деньги, не давая взамен кассовый чек и квитанцию к приходному ордеру.

Одно из самых важных изобретений в истории человечества – письменный договор. Он позволяет людям изложить на бумаге все причины, по которым они не доверяют друг другу

– Регулируется ли стоимость услуг риелторов?

– На государственном уровне – нет. Цены определяются состоянием рынка недвижимости и позицией сторон. Риелтор не покупает и не продает недвижимость – это все находится в чужой собственности. Он продает информацию, которая в разных городах и даже районах одного города оценивается по-разному. Комиссию обычно оплачивает тот, кто услугу заказал – продавец, в случае его обращения в агентство и подписания договора, или покупатель – если обратился в агентство с запросом купить недвижимость. Кстати, не так давно начали разделять оплату этой услуги пополам между покупателем и продавцом.

– Что входит в круг обязанностей риелторов и существуют ли определенные требования к их образовательному уровню?

– Требований к их образованию на сегодняшний день нет, подобная специализация только-только вводится в некоторых вузах. А ведь риелторские услуги не так просты, как может показаться со стороны. Если клиент – покупатель, то риелтор обязан найти для него различные варианты объектов недвижимости. Покупатель получает также информационные услуги и консультации по составлению договора купли-продажи недвижимого объекта. Потом необходимо согласование условий договора купли-продажи с продавцом недвижимости и ее покупателем.

Риелторская компания должна провести проверку документации, которая удостоверяла бы право собственности продавца на объект недвижимости. Далее нотариально оформляется предварительный договор либо договор о задатке в стандартной письменной форме. Риелтор собирает документацию к договору купли-продажи, проверяет данные о лицах, прописанных по адресу выставленного на продажу жилья. Он разрабатывает и осуществляет выгодную для покупателя схему сделки, обеспечивает ее конфиденциальность, контролирует оплату продавцом всех долгов по коммунальным платежам. Он обязан проконтролировать физическое и юридическое освобождение продавцом проданного помещения.

Услуги для клиента – продавца заключаются в объективной оценке стоимости его жилья. Риелтор должен предварительно провести проверку документации на квартиру, проконсультировать о возможностях предпродажной подготовки, разместить рекламу продаваемого объекта, делая это, кстати, за счет средств агентства, а потом – организовать показ квартиры и подготовить полный пакет документов для продажи.

– Должны ли риелторы предоставлять какие-либо гарантии?

– Конечно, очень хорошо, если документом будут предусмотрены определенные гарантии. В зависимости от особенностей сделки стороны могут договориться о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением договорных обязательств, или об уплате неустойки, выплате пени, штрафа.

Именно поэтому я настоятельно рекомендую обозначить все свои требования и условия в договоре. Однако если это упущено, то в спорной ситуации можно воспользоваться Законом «О защите прав потребителей», в котором определена ответственность за непредоставление полной и достоверной информации об услуге и обозначено право потребовать устранения недостатков услуги либо уменьшения цены, либо вовсе отказаться от услуги.

– Есть ли в вашей практике случаи разрешения конфликтных ситуаций между риелторами и потребителями?

– Да, к нам обращались граждане по вопросам неисполнения риелторами своих обязательств в срок, отказа в возврате аванса и нарушения права потребителя на одностороннее расторжение договора.

Так, в одном риелторском агентстве женщина передала задаток – пять тысяч рублей за оформление соглашения по оказанию содействия в купле-продаже квартиры, сопровождение сделки и оформление необходимых документов. Однако фактически все необходимые процедуры она выполняла сама. Мы помогли ей составить претензию в адрес риелторского агентства о возврате задатка, который в этом случае был расценен как аванс. Вопрос решился в пользу потребителя.

Другая клиентка заключила в одном из агентств соглашение об оказании риелторских услуг по сопровождению сделки, включающей подготовку договора купли-продажи квартиры, предоставление документов для госрегистрации перехода права собственности и договора купли-продажи квартиры, ведение переговоров с покупателем. Но потом клиентка передумала покупать квартиру, решила расторгнуть договор и вернуть уплаченные ею в качестве гарантийного взноса 50 тысяч рублей. В агентстве ей отказали. По нашей рекомендации женщина обратилась в суд, который вынес решение в ее пользу, ссылаясь на статью 782 ГК РФ и статью 32 Закона «О защите прав потребителей».

Вообще же, конфликтные ситуации для начала нужно попытаться решить на уровне компании, услугами которой недоволен потребитель, написав заявление (претензию). Зачастую руководитель риелторской фирмы бывает даже не в курсе того, что делают его сотрудники, и готов вовремя исправить ситуацию, не доводя до суда. Если это сделать все же не удается, то можно обратиться в Управление Роспотребнадзора по РТ, в Госалкогольинспекцию или, что самое кардинальное, в суд.

анекдоты в тему

Беседуют риелтор и супружеская пара, которая собирается приобрести домик за городом:
– Тот дом, что вы вчера нам показали, очень мил. Но ужасное бетонное здание напротив портит весь вид.
– Ничего страшного. Это пороховой завод – рано или поздно он все равно взлетит на воздух.

***

– Ты что делаешь?
– Да вот, расписание элек­тричек изучаю. Квартиру надо продать, а там электрички под окнами ходят. Смотрю, когда перерыв, чтобы клиента на осмотр повести.

***

– Можно ли продать свою квартиру сразу двум людям?
– Конечно, можно! И денег в два раза больше, и пенсия по инвалидности обеспечена.