Граждане зачастую сильно переплачивают за невнимательность к своей недвижимости
В Федеральную кадастровую палату Росреестра по РТ обратилась жительница Казани. Она купила земельный участок в пригородном селе Салмачи для строительства коттеджа и на днях получила налоговое уведомление на платеж за землю – более миллиона рублей! Гражданка была в шоке: почему так много?
Выяснилось, что в постановлении, выданном столичным исполкомом бывшему владельцу данного участка, значилось: эта площадка предназначается под строительство торгового киоска. Потому и налог на его использование в разы больше, нежели платеж за землю, на которой разрешено поставить частный жилой дом. Но когда женщина покупала этот земельный надел, то попросту не придала значения указанному виду его так называемого «разрешенного использования». В итоге поплатилась за свою невнимательность. Причем в данном случае налоговый орган на перерасчет платежа не пойдет, ведь все начисления производились в соответствии с имеющейся документацией. Возможно, со временем, пройдя через обращения в исполком и судебные инстанции, гражданке удастся документально изменить предназначение своего участка.
Но подобных проблем можно избежать, заранее обратившись в Кадастровую палату.
ПЕРЕПИСЬ «НА ГЛАЗОК»
У земельных участков есть несколько основных характеристик, в соответствии с которыми рассчитываются налоговые платежи: площадь, категория и вид разрешенного использования. По категориям они делятся на земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. На первых разрешено организовывать сельскохозяйственное производство и личные подсобные хозяйства. У вторых вариантов разрешенного использования довольно много: под промышленность, различную жилую застройку (индивидуальную, мало– или многоэтажную), объекты благоустройства, спортивные сооружения и т.д. Зачастую неправильные налоговые начисления производятся из-за того, что какие-либо из этих характеристик не соответствуют действительности.
- От разрешенного использования земельного участка зависит его стоимость, а от нее исчисляется налог. Поэтому человеку, сажающему на своей земле картошку либо захотевшему приобрести площадку для подобных нужд, следует удостовериться, не значится ли данный надел под другим «профилем»
– В конце девяностых годов по распоряжению Кабинета Министров в Татарстане была проведена инвентаризация земель, по аналогии с переписью населения, – говорит заместитель директора Кадастровой палаты РТ Елена Тихонова. – Делалось это, так сказать, «вручную», аршинным методом. По дворам ходили представители исполкомов и сельсоветов, «на глазок» замеряли площади участков, порой даже путая их хозяев. Архивы собранных материалов хранятся в Управлении Росреестра. Эти бумаги, конечно же, играют немалую положительную роль. Допустим, при той же «дачной амнистии»: если у человека нет других документов, кроме материалов инвентаризации, по которым его участок числится за каким-то предком, то по ним можно пройти короткий путь оформления права собственности на это недвижимое имущество.
Но есть, по словам Елены Тихоновой, люди, у которых с инвентаризацией связаны отрицательные моменты, так как после нее в «земельных» документах оказалось множество ошибок, касающихся площадей участков, имен и фамилий их собственников, адресов. В итоге гражданам из налоговых органов направляются уведомления, вызывающие вопросы как по сумме налога, так и по принадлежности объектов конкретным лицам. А иногда случается наоборот – хозяева земельных наделов вообще не получают от налоговиков каких-либо счетов. И такие ошибки вскрываются до сих пор, но только после того, как человек непосредственно явится в Кадастровую палату. Ведь в ее базе – четыре миллиона объектов, за которыми трудно уследить.
НЕ ПОЛЕНИСЬ – ЗАГЛЯНИ В КАДАСТР
– Действительно, есть немало случаев, когда земельный налог завышается из-за того, что в кадастре содержатся устаревшие сведения, полученные по результатам инвентаризации, – констатирует заместитель директора Кадастровой палаты РТ Антон Самойлов. – Допустим, площадь участка меньше, чем подтверждается документами. В такой ситуации мы рекомендуем гражданину обратиться к кадастровому инженеру, который проведет межевание, уточнит характеристики надела. Кадастровый инженер, составляющий технический план на объект капитального строительства и межевой план на землю, – это единственный специалист, который по закону несет ответственность за сведения, передаваемые в Кадастровую палату. Но он не имеет отношения к нашей структуре. Важно выбрать грамотного кадастрового инженера, который возьмет с вас деньги и по максимуму качественно их отработает. На нашем сайте размещен перечень всех таких специалистов, работающих на территории республики (их на сегодня более 500 человек), и составлен рейтинг их «благонадежности».
От разрешенного использования земельного участка зависит его стоимость, а от нее исчисляется налог. Поэтому человеку, сажающему на своей земле картошку либо захотевшему приобрести площадку для подобных нужд, следует удостовериться, не значится ли данный надел под другим «профилем». Надо иметь в виду и такой момент. К примеру, собственник имел участок в Высокогорском районе, платил небольшой налог. А затем эта территория вошла в состав Казани. Стоимость уже столичной земли, само собой разумеется, подскочила, что вызывает возмущение собственников, но никак не противоречит законодательству.
– При покупке земли необходимо изначально изучить все характеристики участка, – советует заместитель директора Кадастровой палаты РТ Айрат Хабибрахманов. – Получить сведения из кадастра очень просто. Раньше они предоставлялись в виде выписки (за 200 рублей) и кадастрового паспорта (400 рублей). Сейчас возможности расширились – можно заказать кадастровую справку не выходя из дома, по Интернету, причем совершенно бесплатно. Немаловажно, что справку мы предоставляем на определенную дату, указанную в запросе. К примеру, заявителю нужно получить сведения, зарегистрированные на 1 января 2012 года, и мы выдаем данные о кадастровой стоимости земли именно на этот момент, допустим, на день смерти бывшего хозяина участка. Раньше такой возможности не было. А это очень популярный вопрос у нотариуса, которому важно правильно рассчитать наследство.
МОЙ ИЛИ НЕ МОЙ? ВОТ В ЧЕМ ВОПРОС
– Если вы покупаете земельный участок, то, прежде чем заключить сделку, проверьте его «чистоту», – настаивает Елена Тихонова. – Не можете воспользоваться Интернетом – добро пожаловать непосредственно в Кадастровую палату, у которой по республике 44 филиала. Мы можем в режиме реального времени показать ваш надел. Был случай, когда раздробили крупный участок на несколько мелких. Гражданин приобрел один из них, который оказался заблокированным другими участками: подъездных дорог к нему нет, а договориться с соседями об обеспечении проезда через их территорию очень сложно. А если бы покупатель изначально ознакомился с кадастровым планом, то сразу бы понял, что доступа к его территории нет.
Иногда возникают и более серьезные казусы: человек обращается в Кадастровую палату и утверждает, что земельный участок, на который начислен налог, вовсе не его.
- Получить сведения из кадастра очень просто. Раньше они предоставлялись в виде выписки (за 200 рублей) и кадастрового паспорта (400 рублей). Сейчас можно заказать кадастровую справку не выходя из дома, по Интернету, причем совершенно бесплатно
– Однако только по заявлению гражданина о том, что эта земля ему не принадлежит, мы не можем убрать определенные сведения из нашей базы данных, – подчеркивает Антон Самойлов. – Если нет правоустанавливающих документов о предоставлении ему этого участка, мы запрашиваем подтверждение информации у местного исполкома. В положительном случае убираем данные из электронной базы, ставим об этом в известность налоговую службу, которая с данного момента прекращает начисление налога либо, возможно, делает перерасчет за прошедший платежный период. Перерасчет полагается делать и в случае обнаружения в кадастровых сведениях технических ошибок.
Бывает и иная ситуация: человек купил землю, а налоговое уведомление на нее не получает. Надо понимать, что права на недвижимость должны быть зарегистрированы. Раньше, если собственник не сделал этого в течение двух лет, то участок у него автоматически аннулировался. С 1 октября нынешнего года в связи с изменениями в законодательстве этот срок увеличивается до пяти лет.
НЕ ДАЙ СЕБЯ ОБМАНУТЬ
Хотя работники Кадастровой палаты, в отличие от кадастровых инженеров, «сами по земле не ходят», как они о себе говорят, им тоже удается выявлять «некорректные» объекты. Например, земельные участки, чья кадастровая стоимость равняется нулю. Это возникает из-за недостаточности данных для ее определения: допустим, отсутствуют сведения о разрешенном использовании земли.
А цена за квадратный метр зависит даже от этажности дома, который стоит на конкретном месте. Условно говоря, вы заплатите сто рублей за «квадрат» при индивидуальной малоэтажной постройке и тысячу – при многоэтажной.
Между прочим, такие загвоздки иногда возникают при предоставлении земельных участков многодетным семьям, когда в правоустанавливающих документах не уточняется, под какое именно строительство предназначены эти площадки. Конечно, справедливость восстановить можно, но для этого потребуется поход в исполком, работники которого в течение десяти дней обязаны передать изменения в кадастр.
Кстати, специалисты настоятельно советуют: прежде чем купить квартиру в каком-либо новом жилом микрорайоне, запросите в Кадастровой палате план этого квартала. В данном документе будут указаны координаты всех входящих земельных участков, охранных и прочих зон. В электронном виде эти сведения стоят всего 150 рублей, на бумажном носителе для физического лица – 800 рублей. Тогда избежите проблем, которые в прошлом году коснулись татарстанцев, купивших квартиры у застройщиков, приобретавших землю под индивидуальное жилье, а построивших на ней многоэтажные дома, впоследствии снесенные.
– Можно заранее получить кадастровую выписку о здании, чтобы понять, сколько там квартир, или кадастровый паспорт, – говорит заместитель директора Кадастровой палаты РТ Юлия Шпалитова. – Следует обязательно обратить внимание на строку «назначение»: какой это объект – индивидуальный, многоквартирный, жилой, нежилой? Бывает, застройщик продает квартиры в возводимом доме и не достраивает его. Потом люди через суд пытаются добиться права на долю в этом здании. Но на сегодня действительность такова, что судьи не признают его объектом недвижимости…
В общем, главное – чтобы человек был неравнодушным к своей собственности и понимал, что именно покупает.
Коллаж Олега Пеплова
