Товарищества собственников жилья, которые начали создаваться в республике почти двадцать лет назад, как правило, в новостройках, были первыми ласточками самоорганизации людей в жилищной сфере. Насколько эта форма управления прижилась в многоквартирных домах? В чем принципиальные отличия ТСЖ и управляющей компании? Насколько эта форма самоуправления оказалась эффективной? Об этом мы решили узнать у председателя ТСЖ «Завойского-7» и ЖСК «Луч» г.Казани Веры Ошмариной, ставшей одним из первопроходцев в организации самоуправления в жилищной сфере.

– Вера Николаевна, как отнеслись жители к созданию ТСЖ?

– В то время очень негативно. Дело в том, что это была новая форма управления многоквартирным домом, и никто не знал, насколько эффективной она в итоге окажется. Да и вопросов возникала масса, так как в законодательстве было много «белых пятен». На тот момент жилищные организации особо не хотели брать дома на обслуживание, а уже начинался отопительный сезон, и необходимо было подключать тепло, горячую воду, поэтому люди согласились создать ТСЖ. Но это было, скорее, от безысходности, чем от большого желания. Кроме того, состояние домов оставляло желать лучшего – сразу пришлось заняться ремонтом.

– Отношение жильцов со временем изменилось?

– Конечно. В любом доме есть люди, которые тебя поддерживают, а есть те, кто постоянно критикует, так называемая оппозиция. Это нормальное явление. Где-то в 2002 году в Казани все дома пытались передать ДЕЗам. Так вот, даже эти жильцы, которые вроде всем недовольны и настроены скептически, на собрании высказались против упразднения ТСЖ. Для меня это было неожиданно. А совсем недавно был такой случай – часов в семь утра раздается телефонный звонок. Поднимаю трубку и слышу взволнованный мужской голос: «Это что такое? Мне вчера во дворе сказали, что мы уходим в управляющую компанию и вы готовите документы по ликвидации ЖСК. Не позволим!» Мне даже смешно стало. Понятно, что кто-то  распускает слухи, но такое возмущение – яркий показатель, что жильцы не хотят менять существующую форму управления.

– Вы сказали, что раньше было много «белых пятен» в законодательстве. А как сейчас?

– Раньше было не совсем понятно, как производить расчеты за жилищно-коммунальные услуги, поэтому мы все решали на собрании жильцов. И уже на основании этих решений вели свои бухгалтерию и отчетность. Сейчас здесь уже есть четкие правила. Регулярно принимаются постановления Правительства, которые регламентируют начисление коммунальных услуг. И здесь мы уже идем прямой дорогой без каких-либо вариантов. Что касается жилищных услуг, то тут канвой являются муниципальные тарифы. Мы их, естественно, корректируем с учетом своих затрат, составляем годовые сметы, которые утверждаем на общем собрании. Разработкой смет занимаемся совместно с бухгалтером, затем это обсуждается на заседании правления, которое выбрано жильцами дома. На общем собрании жильцов этот документ утверждается.

– Как принимаются решения? Знаю, что зачастую ТСЖ и советы многоквартирных домов пользуются заочной формой голосования, так как собрать такое количество людей не представляется возможным.

– Конечно, Жилищным кодексом России допускается заочная форма, но у нас все происходит «глаза в глаза». Как правило, мы арендуем актовый зал в школе на определенный день, доводим эту информацию до жильцов и проводим собрание. Первое время, когда только начали работать, старшие по подъездам разносили уведомления по квартирам. Сейчас люди уже знают весь процесс, поэтому мы просто вывешиваем объявления на информационных стендах в подъездах и лифтах.

Поначалу у людей была масса вопросов, и на собраниях всегда присутствовало много народа, сейчас вопросов стало меньше, и люди уже не так активно посещают подобные мероприятия. Хотя, к примеру, жильцы из пятого дома по улице Завойского по-прежнему в большем количестве приходят на собрания. Думаю, это связано с тем, что, когда строился этот дом, возникало много проблем, требующих вмешательства жильцов, поэтому собрания проводились часто и люди просто к ним привыкли.

На собраниях я в первую очередь знакомлю людей с законодательными и нормативными документами, которые появились за последний год в жилищной сфере, представляю полный отчет о финансово-хозяйственной деятельности. Утверждаем также штатное расписание, план ремонтных работ, сметы, тарифы на предстоящий год.

– Давно и много говорится об открытости информации – в каком количестве собираются деньги с жильцов и как они тратятся управляющими компаниями, но воз и ныне там. Как в этом плане обстоят дела в ТСЖ?

– Т-а-ак… Где наша бухгалтерия? (Вера Николаевна достает пакет документов, где расписаны все финансы ТСЖ.) В плане открытости у нас все на сто пять процентов, – улыбается она. – В ТСЖ работает ревизионная комиссия из числа жителей дома, которой мы ежегодно сдаем финансовую отчетность. У нас очень грамотные ревизоры, среди которых есть главный бухгалтер коммерческой структуры. Она, что называется, в финансовых вопросах собаку съела. Поэтому за каждую потраченную копейку приходится давать отчет. Свое заключение о проверке ревизор доводит до жителей дома на общем собрании. Кроме того, эту информацию мы передаем в жилищную инспекцию – как того требует законодательство. Таким образом, нас контролируют и жители, и государство. Другое дело, что я против, чтобы бухгалтерская отчетность размещалась где-то  в Интернете и была доступна абсолютно всем. Финансовая информация должна быть дозированной, так как уровень подготовки людей в этом плане очень разный.

– Как часто ТСЖ проверяют надзорные органы?

– Вы затронули очень болезненный для нас вопрос. Существуют, по меньшей мере, одиннадцать надзорных органов, которые имеют право контролировать нашу деятельность. И они идут с проверками в течение года друг за другом. К примеру, зимой страдаем от административно-технической инспекции, которая требует вывезти снег со двора. Мы только «за». Сейчас рынок услуг в этой сфере достаточно развит. Можем вывезти со двора все до единой снежинки – вопрос в том, за чей счет? К примеру, в начале года на собрании жильцов установили за уборку двора энную сумму. Но не можем предугадать, сколько снега выпадет этой зимой. И зачастую не укладываемся в запланированный бюджет, так как вывоз только одного
«КамАЗа» снега стоит около двух тысяч рублей, а для нашего двора нужно почти 80 таких «КамАЗов». Где взять деньги? А если снег со двора не вывозится, грядут штрафы. А ведь эти деньги – из кармана жильцов, других у ТСЖ нет. Мы не коммерческая организация, у нас нет прибыли, все расходы покрываются населением.

Следом с проверкой идет пожарный надзор. Инспектор осматривает дом – лампочки в порядке, подвал и чердак чистые… Ага, дверь в щитовую не сертифицирована. В итоге опять штраф и предписание – поменять дверь в щитовую, на что нужно около 14 тысяч рублей! Но на чердачные и прочие двери ТСЖ никто никаких сертификатов не передавал. Это означает, что при последующей проверке опять будет предписание на замену другой двери и штраф? Или ищи 200 тысяч рублей и меняй все двери сразу. Хотя они в прекрасном состоянии и жителей вполне устраивают. Но сертификата на них нет, потому что не мы строили этот дом.

Потом приходит Ростехнадзор с проверкой лифтов. Оказывается, по новым правилам они должны «усовершенствоваться». Когда начинаешь все просчитывать, получается опять-таки кругленькая сумма.

Я достаточно хорошо ориентируюсь в нормативной базе и однажды сделала такой расчет: чтобы исполнить все требования надзорных органов, необходимо около четырех миллионов рублей. Вот тогда можно спать спокойно. Только где эти деньги взять?

Контроль, конечно, нужен. Но, на мой взгляд, он должен производиться в «одно окно» – необходимо провести комплексное обследование дома, составить план мероприятий, необходимых для устранения тех или иных проблем. Вот тогда у ТСЖ есть реальная возможность как-то  с этими задачами справиться – обговорить все с жителями, объяснить, зачем это нужно, чем грозит неисполнение предписаний, и собрать необходимые средства.

В моей практике был случай, когда на стене нашего дома какой-то, извините, идиот оставил номер «телефона досуга». Административно-техническая инспекция наложила на ТСЖ штраф в тридцать тысяч рублей! Почему жильцы должны платить из своего кармана за то, что кто-то  на стене что-то  написал? Я предала это дело широкой огласке с участием СМИ, подала в суд, и в итоге штраф отменили.

– Законодательство для всех одинаковое, тем не менее, в одном ТСЖ собранных денег с жильцов хватает и за жилищно-коммунальные услуги заплатить, и текущий ремонт провести, а в другом, помимо оплаты счета-фактуры, постоянно собирают деньги дополнительно. А есть такие дома, где даже нет собственного слесаря, и жителям просто не к кому обратиться…

– Мне тоже на собрании люди предлагали не закладывать текущий ремонт в бюджет, а собирать деньги с жильцов потом, когда уже они точно понадобятся. Я отказалась. Мое золотое правило – во всем соблюдать законность, поэтому все начисления у нас идут только через расчетный счет, и никаких денег наличкой не собирала и собирать не буду. Пусть так будет немного дороже, зато все правильно.

Во многом от руководителя зависит порядок в доме. К примеру, у нас в штате семь человек, которые справляются с обслуживанием многоэтажки, есть даже своя паспортистка. Хотя имеются, конечно, вопросы, где не помешала бы помощь муниципальных властей. Она касается аварийной службы. Для ТСЖ содержать такую структуру не по карману. Мы пытались решить этот вопрос с коммерческими организациями. Но оказалось слишком дорого. Если цену на эту услугу сделать регулируемой, это стало бы первым шагом в решении проблемы.

– А где еще нужна помощь властей?

– Пожалуй, самая большая беда для нас – неплательщики. Я бы даже сказала, что это катастрофа для ТСЖ, потому что нет стопроцентных рычагов борьбы с ними. Если я пришла в магазин, взяла какую-то вещь и не заплатила за нее, то это уже воровство, и на меня возбудят уголовное дело. А не платить за квартиру для некоторых граждан – норма. Можешь не платить месяц, можешь два, а можешь вообще полгода.

Есть, конечно, рекомендации – отключить у неплательщика, к примеру, свет или воду. Но в реальности сделать это непросто. Во-первых, есть определенная процедура, обязывающая УК или ТСЖ неоднократно уведомить неплательщика и позволяющая ему в течение нескольких месяцев не бояться остаться без горячей воды и света. Во-вторых, зачастую должники начинают писать на нас жалобы во все инстанции. И нигде с них не спросят платежку, где значится долг в сотни тысяч рублей. А вот проверку ТСЖ или УК проведут по полной программе.

От неплательщиков стонут и ТСЖ, и управляющие компании. На деле получается такая ситуация: ТСЖ необходимо оплатить услуги поставщика, а денег с жильцов собрано недостаточно, значит, нужно брать финансы с другой статьи. Резервная статья – это текущий ремонт. В итоге мы оплачиваем свет, газ, воду и так далее, а сделать необходимый ремонт в доме не можем.

Обидно, что законодательство в этом плане совершенно беззубое. В нашем доме есть неплательщица, у которой долг составляет двести тысяч рублей. Мы довели это дело до суда, провели огромную работу, но результат оказался нулевой – денег как не было, так и нет. Исполнительное производство бездействует.

В моей рабочей практике была такая ситуация. Пожарная инспекция наложила на меня штраф как на должностное лицо в размере тысячи рублей. Это было в первый раз, я как-то  замоталась и не заплатила его вовремя. Меня тут же вызвали к мировому судье и предложили или заплатить штраф в двойном размере, или отправиться на десять суток ареста. А тут долг в 200 тысяч, и ничего нельзя сделать! Если бы была такая статья в законодательстве, что неплательщика суд может приговорить к нескольким суткам ареста, тогда эта проблема решилась бы быстро. В нашем доме хронические неплательщики – не малообеспеченные. Денег у них достаточно.

– Со следующего года вступает в силу закон, в котором прописаны правила сбора средств на капремонт жилья. Что касается управляющих компаний, то они эти деньги передадут региональному оператору, который будет решать, когда и в каком доме проводить капремонт. Как этот вопрос станет решаться в ТСЖ?

– Мое мнение здесь несколько расходится с общепринятым. Дом – это «живой» организм. Он должен находиться под постоянным наблюдением, и если где-то  возникают неполадки, то они тут же должны устраняться. Не решишь проблему вовремя – начнется хроническая болезнь – потекут трубы, затопит подвал, и такому жилищу уже до «смерти» недалеко. Не нужно ничего ждать, надо просто вовремя устранять неполадки в доме, и тогда проблем не возникнет.

Подводя итог нашей беседе, хотелось бы еще раз акцентировать внимание на двух основных проблемах, в которых нам нужна помощь властей, – это борьба с неплательщиками и создание аварийной службы. Все остальное нам по силам.