О новшествах в программе социальной ипотеки

Как мы уже не раз констатировали, в последние два года в Татарстане введены рекордные объемы жилья: в 2007 году этот показатель перевалил за два миллиона квадратных метров, в 2008-м составил два миллиона 222,5 тысячи. Советский максимум достигал 1,8 млн. “квадратов” – в годы строительства КамАЗа в Набережных Челнах и Нижнекамска с его нефтехимом. В январе-феврале текущего года мы вновь побили рекорд – сдали 449,1 тысячи квадратных метров, или 22,5 процента от годового задания. По мнению министра строительства, архитектуры и ЖКХ Марата Хуснуллина, это стало возможным благодаря оставшемуся с прошлого года большому заделу готового жилья, оформление которого было перенесено на этот год.

Однако сейчас данный процесс несколько замедляется. На недавней пресс-конференции в Минстрое Марат Хуснуллин признался, что сегодня в основном достраиваются те дома, к возведению которых приступили раньше. И такая ситуация обязательно повлияет на стоимость недвижимости. Так в какую же сторону?

Схема “отложенного спроса” порочна

В последнее время не слишком компетентные, как считает министр, люди уверенно заявляют, что цены на квартиры под влиянием мирового финансово-экономического кризиса будут сильно снижаться. Давайте разберемся в этом вопросе. В четвертом квартале прошлого года в республике стоимость одного квадратного метра общей площади на первичном рынке жилья по сравнению с предыдущим кварталом выросла незначительно – в среднем на 0,2 процента, а на вторичном – действительно понизилась на 1,3 процента. Однако по отношению к октябрю-декабрю 2007 года эти показатели увеличились соответственно на 3,4 и 3,5 процента.

В нынешнем феврале средняя стоимость одного “квадрата” в Казани составила 36,65 тысячи рублей (на первичном рынке – 35,75, на вторичном – 37,55 тысячи рублей), то есть уменьшилась по сравнению с январем на 2,08 процента, а по отношению к февралю минувшего года снизилась на 5,65 процента. Эксперты прогнозируют, что пик кризиса придется на май-июнь, и до этого времени рынок недвижимости будет пребывать в состоянии неопределенности.

– К концу мая цены на жилье в Казани могут упасть в среднем еще на 7,3 процента, тогда стоимость квадратного метра составит 34 тысячи рублей, – говорит Марат Хуснуллин. – Ценовое дно падения, на мой взгляд, – это 30 тысяч при самом пессимистичном прогнозе развития рынка. Ниже данной отметки, думаю, не опустимся. Ведь только себе-стоимость строительства жилья составляет от 22 до 30 тысяч рублей. Правда, отдельные слабые игроки могут уменьшить цены на свою недвижимость до 25-26 тысяч, чтобы погасить свои обязательства перед банками. Но такие предложения будут кратко-срочными. Эта ситуация усугубляется сильным сокращением ипотечных продуктов и высокими процентными ставками по ним: в татарстанской столице среднегодовая ставка достигла 20,6 процента (колеблется в диапазоне от 14,25 до 29,5 процента).

Специалисты считают, что в июне-июле население все еще будет пребывать в состоянии так называемого “отложенного спроса” на предмет покупки недвижимости, то есть занимать выжидательную позицию в надежде на обвал цен на этом рынке. В данный период объем сделок по купле-продаже жилья минимизируется, а слабые застройщики покинут рынок, уступив место наиболее сильным игрокам. В августе ожидается незначительное увеличение сделок при сохранении цены на уровне 34 тысяч рублей за квадратный метр. К концу сентября стоимость недвижимости в среднем по Казани может увеличиться на 8 процентов и составит 37 тысяч рублей.

А вот с октября прогнозируется бурный рост этого показателя, который к концу года должен достичь 41 тысячи (повысится на 17 процентов по отношению к августу). Это обстоятельство обуславливается предполагаемым возросшим спросом на квартиры со стороны населения и весьма небольшим предложением на рынке жилья. Посудите сами: в текущем году планируется ввести в эксплуатацию не меньше двух миллионов “квадратов”, вроде бы цифра внушительная, но из них 800 тысяч – по адресной программе социальной ипотеки, один миллион – индивидуальное жилье, которое граждане строят для личных целей. И лишь 200-300 тысяч квадратных метров появится на рынке. Негусто. Отсюда и предполагаемый скачок цен.

Эксперты говорят: вполне вероятно, что к середине следующего года стоимость жилья в татарстанской столице подпрыгнет до 50 тысяч рублей за метр благодаря выходу населения из состояния “отложенного спроса” и стабилизации ипотечного рынка. В других регионах России цены на жилье подскочат гораздо выше.

– По-другому и быть не может, – уверен глава Минстроя. – Сейчас наблюдается некоторая стагнация на рынке жилья, которая обязательно приведет к повышению стоимости недвижимости. Культивируется ошибочное суждение о том, что снижение в сложившейся экономической ситуации цен на основные строительные материалы – цемент, металл и кирпич якобы повлечет за собой падение стоимости квадратного метра. Отнюдь нет. Возросшая цена на энергоносители нивелирует этот процесс. На снижение цены на “квадрат” за счет уменьшения заработной платы строителей рассчитывать не стоит – в Татарстане уровень оплаты труда в этой отрасли и так невысок (в среднем 15 тысяч рублей). Это в Москве и Санкт-Петербурге застройщики закладывают в проекты сверхприбыль, продавая квадратные метры по 10 тысяч долларов. У нас же в продажной цене прибыль составляет от 10 до 30 процентов.

Так что нет реальных предпосылок к резкому снижению в республике стоимости жилья. И тем гражданам, которые планируют приобрести квартиры, лучше делать этой сейчас, в чем Марат Хуснуллин не сомневается.

Сегодня руководство Минстроя ставит задачу – повысить спрос населения на покупку жилья. К примеру, активизируется работа с федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию в части поддержки программы классической ипотеки. Заключено соглашение с АИЖК по рефинансированию в первом квартале этого года закладных по соответствующим договорам на сумму в 800 млн. рублей, к чему привлечены такие кредитные организации, как “Ак барс”-банк, “Автоградбанк”, “Татфондбанк” и отчасти другие банки. В итоге привлекаются “живые” деньги, а процентная ставка по этой ипотеке не превышает сегодня 16 процентов (в остальных кредитных организациях в среднем зашкаливает за 20 процентов).

Кроме того, планируется на примере Татарстана поэкспериментировать, а именно – собрать у банков все закладные, на основе которых создать ипотечную ценную бумагу, в обмен на нее привлечь у АИЖК примерно три миллиарда рублей. И сейчас Ипотечное агентство РТ занимается проверкой всех закладных, имеющихся у наших кредитных организаций…

Повысить спрос на жилье планируется и за счет участия населения в республиканской программе социального ипотечного кредитования, в соответствии с которой в текущем году предполагается сдать 800 тысяч квадратных метров (в 2008-м введено 709 тысяч), или 11 952 квартиры. В том числе в Казани – 312,7 тысячи “квадратов” на 4880 квартир, то есть годовой объем по столице республики существенно увеличивается. По данным Минстроя, за январь и февраль в республике по соципотеке введено уже 155,9 тысячи квадратных метров на 2366 квартир.

Внесены изменения. Антикризисные…

В начале марта на заседании попечительского совета Государственного жилищного фонда при Президенте РТ были приняты решения, которые, по мнению исполнительного директора ГЖФ Талгата Абдуллина, позволят повысить доступность жилья и сделать его предоставление более справедливым. Это касается программ, реализуемых фондом, а именно – социального ипотечного кредитования, жилья для молодых семей и молодых специалистов на селе.

Прежде всего решено оставить стоимость квадратного метра на уровне прошлого года – 22 тысячи рублей. Несмотря на растущие банковские ставки, по социальным программам сохранена ставка в семь процентов годовых. Так же как и раньше, первоначальный взнос по соципотеке для бюджетников составляет 10 процентов от стоимости жилья, для работников предприятий, участвующих в софинансировании программы, – 20 процентов.

– На заседании было отмечено, что органы местного самоуправления недостаточно качественно проводят работу по постановке на учет граждан, многие из которых не заключают с фондом договоры, не осуществляют накопления в счет будущего жилья, – говорит Талгат Абдуллин. – А мы, ориентируясь на количество жителей, стоящих на учете, направляем в муниципалитеты соответствующие инвестиции. Поэтому местным властям дано указание усилить работу по проверке реальной нуждаемости населения и предоставить достоверные данные по численному составу семей. В то же время участники заседания согласились, что нет необходимости гражданам, вошедшим в программу, ежегодно подтверждать нуждаемость в жилье, поскольку процедура сбора многочисленных справок (с места работы, о жилищных условиях и так далее) весьма сложная. Достаточно сделать это один раз.

Определено, что граждане, вошедшие в программу соципотеки, должны в течение двух месяцев заключить с ГЖФ договоры и приступить к пополнению своих счетов. В противном случае они будут исключены из списков. Это касается и работников предприятий, которые в течение ближайших трех месяцев не примут на себя обязательств по платежам в ГЖФ. Кстати, если выплаты организаций превысят установленные задания, то они могут рассчитывать получить для своих сотрудников не 45 процентов жилья, построенного на сверхлимитные средства, а все сто процентов. Рискуют выйти из программных списков необязательные татарстанцы, в свое время вставшие на учет и за два-три года не пополнившие свои счета ни на рубль. А таковых ни много ни мало более 9 тысяч.

– Внимательно рассмотрен вопрос по программам государственной поддержки, которые реализуются за счет других источников, – констатирует исполнительный директор ГЖФ. – Как вы знаете, немало граждан,  в том числе военнослужащие и их семьи, дети-сироты, вправе рассчитывать на жилищные сертификаты. Если эти документы выдать на руки, то люди не смогут по сегодняшним ценам купить на них жилье. Муниципальные образования должны сформировать списки таких категорий граждан с учетом состава семей. А мы, исходя из этого, запланируем количество квартир для них. И эти люди также будут участвовать в конкурсах по выбору жилья, у них даже будет некоторое преимущество перед остальными, поскольку в соответствии с сертификатами внесут гарантированный денежный взнос. Это, конечно, для тех, кто хочет получить квартиры по линии жилфонда.

Принято очень важное решение, касающееся участников программы по обеспечению жильем молодых семей, для которых предусмотрены государственные субсидии в размере 40 процентов от нормативной стоимости квартир (22 процента из федерального и 18 – из республиканского бюджетов). Оставшиеся 60 процентов, как правило, молодые люди добирали за счет кредитов. Но в связи с кризисом многие банки отказываются давать им займы, мотивируя это неплатежеспособностью таких клиентов либо другими причинами. Отныне Государственный жилищный фонд будет сам кредитовать молодые семьи на банковских условиях.

– В дальнейшем совместными усилиями мы постараемся сделать так, чтобы эти семьи были трудоустроенными и платежеспособными, смогли рассчитываться с нами по займам, – заметил Талгат Абдуллин. – А изъятые из фонда деньги компенсируем за счет банковских кредитов. Таким образом обеспечим и финансовый баланс, и инвестиционные потоки. На сегодня в данной программе участвуют 1100 молодых семей. Предполагается, что в текущем году жилфонд кредитует около 400 из них на общую сумму до двух миллиардов рублей.

Еще один приятный момент – коэффициент удорожания оплаты за сверхнормативную площадь квартиры в новом доме снижен с 1,5 до 1,3. А в счет компенсации такой площади ГЖФ может выкупить имеющееся вторичное жилье по цене, рассчитанной исходя из 97 процентов от 22 тысяч рублей за квадратный метр.

Жилфонд продолжает софинансировать программы по обеспечению жильем молодых специалистов и молодых семей на селе, на эти цели нынче выделено соответственно 518 млн. и 300 млн. рублей, то есть несколько больше, нежели в 2008 году. Кроме того, ГЖФ предусматривает в этом году предоставить 1 360 квартир участникам Великой Отечественной войны. Причем теперь из федерального бюджета данной категории граждан будет оплачиваться не 22 квадратных метра, как прежде, а 36.

Как сообщили в Министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ, начинается процесс выкупа коммерческой “незавершенки” для нужд соципотеки. Есть договоренность об этом с компанией “Солнечный город”. Специалисты оценили состояние готовности жилых объектов данного застройщика, оставшаяся часть будет достраиваться и выкупаться Государственным жилищным фондом по максимальной цене 22 тысячи рублей за квадратный метр и перейдет в собственность ГЖФ. Планируется инвестировать в этот проект около миллиарда рублей. Сейчас ведутся аналогичные переговоры и с другими строительными организациями.