На вопросы нашего корреспондента отвечает министр земельных и имущественных отношений РТ Валерий Васильев – В последнее время много говорят о товариществах собственников жилья (ТСЖ), рассуждают, каковы права и обязанности, роль и место ТСЖ в процессе реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Однако вопрос о соотношении государственной и частной собственности в жилищном секторе республики, о влиянии этих форм собственности на процесс создания товариществ остается в тени… – Между тем именно эта проблема является важнейшей в сфере управления жилищным фондом республики, в том числе через товарищества собственников жилья. И недопонимание этого вопроса зачастую приводит к замедлению темпов создания товариществ. Объясню, о чем речь. Приватизацию жилья в нашей стране можно рассматривать как процесс, протекающий в два этапа. Первый – непосредственный процесс приватизации гражданами жилья, которое ранее находилось в государственной собственности. Напомню, в Татарстане приватизировано 74 процента жилых помещений. Причем в подавляющем большинстве районов (в 33 из 45) процент приватизации жилья “зашкаливает” за 80 процентов, и только в шести районах и городах (Камскоустьинском, Нурлатском, Верхнеуслонском районах, городах Казани, Зеленодольске, Заинске) процент ниже, чем в среднем по республике. По закону собственники жилых помещений (хотят они этого или нет) становятся совладельцами мест общего пользования и инженерных коммуникаций дома – соразмерно занимаемой ими жилой площади. Таким образом, главный итог первого этапа приватизации – повсеместное образование кондоминиумов. Для справки: кондоминиум – это комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенные на нем здания и иные объекты, в котором отдельные части являются собственностью граждан, юридических лиц, муниципальных образований либо государственной собственностью, а общее имущество находится в их общедолевой собственности.
– Следуя вашей логике, можно утверждать, что сегодня (при нынешнем уровне приватизации жилья в республике) практически весь бывший государственный жилищный фонд – это кондоминиумы…
– Именно это я и хочу сказать. То есть все жилые дома бывшего государственного жилищного фонда перестали быть чисто государственной собственностью, а находятся в общедолевой собственности граждан-домовладельцев и государства. И государство уже не вправе распоряжаться такими домами единолично. Управление домами должно осуществляться при непосредственном участии всех домовладельцев. Тем не менее до настоящего времени практически все указанные жилые дома по-прежнему числятся как государственная собственность, они внесены в Реестр государственной собственности и находятся на балансах государственных организаций. Отчасти это оправдывается тем, что объекты жилищного фонда имеют социальную значимость, а государство обязано обеспечивать гарантии прав населения в этой сфере.
– То есть пришло время, когда управлять такими домами должны и домовладельцы, и государство. Другими словами, государство уже не хочет в одиночку нести это бремя?
– Естественно. И здесь речь идет о втором этапе приватизации жилья. При этом сами граждане-домовладельцы могут выбрать более удобный им способ управления кондоминиумом. Например, передать эти функции профессиональной управляющей компании или образовать товарищество собственников жилья и управлять своим домом через правление товарищества.
Общеизвестно, что в республике на протяжении многих лет уже существовали негосударственные формы управления жилищным фондом. Например, жилищно-строительные кооперативы, которые самостоятельно справлялись с этой задачей. И порядка в этих домах, к слову скажу, было намного больше, чем в государственных. Развитие рынка жилья в республике и активное строительство домов при долевом участии застройщиков привели к новой категории многоквартирных жилых домов – изначально негосударственных. Управление ими с момента их ввода в эксплуатацию передается товариществам собственников жилья, которые создаются на стадии застройки.
При реформировании системы управления государственным жилищным фондом перспективным и единственно правильным путем, на мой взгляд, является создание товариществ – некоммерческих объединений домовладельцев. Именно ТСЖ должны принять дома на свой баланс, управлять и обеспечивать их эксплуатацию. В дальнейшем товарищества могут и сами выступать в роли управляющей компании, а также могут передать управление своим домом профессиональной управляющей компании. При таких подходах все домовладельцы смогут участвовать в управлении кондоминиумом, сократятся звенья в цепи “заказчик-подрядчик-исполнение заказа”, улучшится качество выполнения услуг в этой сфере.
– Не секрет, что сегодня в государственной системе жилищно-коммунального хозяйства зачастую слишком раздуты штаты и значительная часть денег, которые мы платим за коммунальные услуги, идет на содержание аппарата.
– Такой негативный момент существует. Переход управления жилыми домами в руки граждан – собственников домов как раз и приведет к тому, что в жилищно-коммунальном хозяйстве появятся частные управляющие компании. И не одна, и не две, а десятки. Частные компании привыкли деньги считать, они требуют у подрядных организаций отчета за каждый истраченный рубль.
Посмотрите, в Набережных Челнах 40 процентов жилищного фонда передано в управление четырем частным управляющим компаниям. Всего за год с небольшим этим компаниям удалось существенно изменить состояние переданного им жилищного фонда. Там сделали плановый капитальный и текущий ремонт, своевременно завершили подготовку к зиме, в подъездах по желанию жильцов находится охрана, организованы общественные структуры по поддержанию порядка в домах – домкомы.
– Челны – город молодой, поэтому, наверное, там легко идут на эксперименты. Но согласитесь, что в большинстве своем российский народ все-таки привык доверять государственным организациям, а не частным.
– Жизнь рано или поздно заставит поменять взгляды. Я считаю, что уход государства из этой сферы только поспособствует развитию конкуренции в отрасли, а значит, появятся новые подрядные организации, они предложат населению новые виды услуг, а качество традиционных услуг только повысится. Частник будет любыми путями бороться за своего клиента. Населению это только выгодно.
Конечно, при создании товариществ в домах бывшего государственного жилищного фонда будут возникать проблемы. Граждане, приватизировавшие жилье, до сих пор не осознали того факта, что собственность дает не только права, но и накладывает обязанности по его содержанию. Именно поэтому сейчас мы сталкиваемся со всеобщей пассивностью при выборе способа управления кондоминиумом, в котором они проживают. Приведу такие цифры. Сегодня в республике имеется свыше двухсот тысяч жилых домов, в которых квартиры полностью или большей частью приватизированы. А товариществ, созданных для управления этими домами, зарегистрировано только около трехсот, то есть менее одного процента!
–
В соответствии с Указом Президента республики началось реформирование предприятий жилищно-коммунальной отрасли, в том числе многоотраслевых производственных предприятий ЖКХ, на балансах которых находится большая часть жилищного фонда республики. Насколько безболезненно для населения проходит этот процесс?– Наша задача совместно с Министерством архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, Комитетом по антикризисному управлению, главами администраций – создать нормальные условия для проникновения частного бизнеса в сферу ЖКХ. Конечно, мы думаем и о том, чтобы не пострадали интересы граждан. Здесь главное – четко определить, кому и на каких правах передать жилые дома, как организовать собрания домовладельцев для выбора способов управления кондоминиумами, в том числе через создание товариществ. Время для таких решительных шагов уже наступило.
Реформирование жилищно-коммунального хозяйства – процесс непростой, нам предстоит ответить на многие вопросы, в том числе и правовые. Скажем, кто и на каком праве уполномочен передавать жилые дома на баланс товариществ? Как передать дома из государственной собственности, в которой они числятся, их истинным собственникам – владельцам приватизированных квартир? Как обеспечить участие государства в управлении неприватизированной (государственной) частью жилищного фонда? Как организовать государственную регистрацию кондоминиумов, включая права собственности всех его совладельцев на общее имущество кондоминиума? Необходимо законодательно определить размер доли
каждого домовладельца, организовать государственный учет всех кондоминиумов, предусмотреть участие государственных представителей в управлении кондоминиумами с госдолей. Видите, сколько проблем, и они наглядно показывают, что условия для создания и деятельности товариществ должны обеспечиваться на межведомственном уровне. Это проблема не только Министерства земельных и имущественных отношений, она затрагивает и другие ведомства – министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, юстиции. Не должны стоять в стороне и главы администраций.Администрации городов и районов уже начали на местах проводить собрания жильцов, чтобы выбрать способ управления домами. Подспорьем в работе им могли бы служить комплекты типовых документов по организации собраний и учреждению товариществ, разработанных Минархстройжилкомхозом РТ. Также в помощь новым и уже действующим товариществам в республике действуют курсы по подготовке и переподготовке специалистов по управлению жилой недвижимостью, в том числе
в ТСЖ.Напомню, что в республике разработана Программа реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса Татарстана, ее проект прошел второе чтение в Госсовете РТ. В рамках этой программы предполагается предоставление ряда льгот, в том числе финансовых, для товариществ собственников жилья. Правительство намерено поддерживать ТСЖ, поскольку, я просто уверен, будущее за товариществами собственников жилья.
