Как вы думаете, у скольких наших соотечественников желание купить квартиру совпадает с их финансовыми возможностями? У пяти процентов, согласно статистике! У остальных 95 процентов россиян таких возможностей пока нет и в ближайшее время не предвидится. Так что же, им так всю жизнь и мучиться, задыхаясь от нехватки жизненно необходимого пространства? Какие существуют варианты решения проблемы?
Как ни удивительно, но положение не так безнадежно, как это казалось еще два-три года назад. Варианты есть. Например, оформить ипотечный кредит в банке. Вполне реально. Но только для тех, кто имеет приличную официальную зарплату и способен единовременно оплатить 40-60 процентов стоимости выбранной квартиры. Для тех же, кто не может воспользоваться ипотечным кредитом (а таких – большинство), есть другой вариант – вступить в паенакопительный жилищно-строительный кооператив. Сразу же уточним – современные ЖСК не надо путать с кооперативами советских времен. Сегодняшний ЖСК – это некоммерческая организация, использующая накопительную систему и взаимокредитование. Экономическая сущность такой кооперации – касса взаимопомощи, где имущественные паевые взносы объединяются членами кооператива для приобретения жилой или иной недвижимости.
Гарантия сохранности вложенных средств обеспечивается уставом кооператива. Он составлен таким образом, что использовать средства не по целевому назначению невозможно. Предусмотрена полная прозрачность финансовых потоков кооператива для пайщиков и проверяющих организаций.
Указанная форма жилищного кредитования не составляет конкуренции ипотечному кредитованию. Просто ЖСК и ипотека рассчитаны на разные слои населения. Ипотека – на верхний слой среднего класса, ЖСК – на семьи со стандартными доходами, молодых специалистов, другими словами, на людей, у которых нет больших накоплений и доходов, но которые готовы ждать и накапливать.
В последние годы опыт взаимного кредитования строительства и приобретения жилья в форме потребительской кооперации успешно развивается. Потребительские накопительные кооперативы созданы и успешно работают во многих городах (Москва, Петербург, Уфа, Ульяновск, Ростов-на-Дону, Самара, Кемерово и т.д., всего более 70 кооперативов). Созданы профессиональные общественные объединения – Международная ассоциация жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), Межрегиональная федерация жилищных кооперативов (МФЖК), Гильдия жилищных кооперативов (ГЖК), парламентский центр “Доступное жилье” при Государственной Думе РФ. При этом накопительные схемы приобретения жилья показали свою эффективность, доступность для широких слоев населения и надежность. Например, созданный в Уфе в 1996 году жилищный кооператив успешно пережил кризис 1998 года.
В мае этого года паенакопительный жилищно-строительный кооператив под названием “Доступное жилье” был зарегистрирован и в Казани. Вкратце расскажем о принципах его работы. Схема работает следующим образом:
Член ЖСК накапливает паевой взнос. После накопления не менее 50 процентов от стоимости жилья оно приобретается для пайщика в порядке очереди. При этом недостающие средства “ссужаются” члену ЖСК за счет средств кооператива. Квартира оформляется в собственность ЖСК. С пайщиком составляется договор безвозмездного пользования квартирой, по которому в ней может быть зарегистрирован он сам, а также члены его семьи. После приобретения жилья член ЖСК получает от кооператива рассрочку до 100 месяцев на выплату оставшейся части паевого взноса. С момента полной выплаты паевого взноса он в соответствии с п.4 ст.218 ГК РФ становится собственником жилья и выходит из кооператива. Дополнительные расходы – вступительный членский взнос в размере 5 процентов ориентировочной стоимости выбранного жилья (выплачивается при вступлении в ЖСК), а также членские взносы в размере 0,1 процента от стоимости приобретенного жилья (выплачиваются с момента приобретения и до погашения “ссуды”).
Если вы имеете жилье, но хочется улучшить свои жилищные условия, кооператив предлагает на выбор две схемы. Первая схема используется в случае, когда имеющееся жилье невозможно освободить до тех пор, пока не будет предоставлено новое. В этом случае оценивается разница в рыночной стоимости между той квартирой, которая нужна вам, и тем жильем, которое есть. Эта разница и будет являться суммой, подлежащей накоплению. Вторая схема используется в случае, когда имеющееся жилье можно сначала продать и внести полученную сумму как паевой взнос в кооператив. В этом случае, как правило, сразу оплачивается большой процент паевого взноса, что позволяет быстро получить право на подбор жилья.
Естественно, каждого из нас интересуют экономические выгоды от участия в кооперативе.
Первое. Член ЖСК получает возможность вселиться в новую квартиру, оплатив лишь половину ее стоимости.
Второе. Вносимые пайщиками денежные средства сразу же вкладываются в приобретение жилья, что в условиях непрерывного роста цен на недвижимость позволяет уберечь их от инфляции. Например, если при вступлении вы оплатили 30 процентов от стоимости квартиры, то эту долю вы уже выкупили и на ней рост цен на рынке жилья не отразится. Оставшиеся 70 процентов будете выкупать постепенно по рыночным ценам на момент платежа. В результате квартира, даже с учетом всех расходов, обходится вам значительно дешевле ее рыночной стоимости на момент полной выплаты пая.
Третье. Вы получаете налоговую льготу при приобретении жилья.
Четвертое. Вступление в ЖСК не требует предоставления сведений о доходах, предоставления гарантий, местной прописки и множества других справок и разрешений.
Остается ответить еще на один вопрос: кто может быть членом ЖСК? Любой гражданин, достигший 18-летнего возраста, если он уплатил вступительный взнос, выплачивает паевые и членские взносы и выполняет требования устава кооператива. Важно отметить, что родители могут оформить свой пай на несовершеннолетнего ребенка, пай можно передать по наследству и уступить его другому лицу. Если же в силу жизненных обстоятельств член кооператива захочет выйти из него, его паевые взносы будут ему возвращены.
Приобрести недвижимость через казанский ЖСК “Доступное жилье” могут и юридические лица. Это особенно привлекательно для предприятий, которые планируют приобрести квартиры для своих сотрудников, но ограничены в свободных средствах.
Ирина ВЛАДИМИРОВА.