Как известно из новейшей истории нашего государства, решение жилищной проблемы ставилось во главу угла всеми правителями постреволюционной эпохи. К удачливым реформаторам в этой области можно отнести Никиту Хрущева, сумевшего организовать переселение огромной части россиян из коммуналок и бараков в отдельные квартиры – по нынешним меркам не слишком комфортабельные, но с необходимыми удобствами. Одна из последних жилищных программ, уже при Михаиле Горбачеве, гласила: к 2000 году каждая семья должна быть обеспечена отдельной квартирой. Увы, не получилось – возможно, из-за распада Советского Союза.
В очередной раз государственную политику в этом направлении официально провозгласили на заседании Правительства России, прошедшем 13 мая. Отныне о бесплатном жилье можно забыть. Но чтобы проблема решалась, делается ставка на ипотеку. К 2010 году необходимо увеличить объем ипотечного жилищного кредитования в сравнении с сегодняшними показателями в 30 раз! Это означает, что в России ежегодно нужно будет выдавать по миллиону жилищных ипотечных кредитов, или по четыре тысячи ежедневно. В Татарстане – каждый день по 105 кредитов. Пока через классическую ипотеку прошло всего лишь четыре тысячи россиян, получивших деньги под 15 процентов годовых в среднем на 14 лет (хотя стандартами допускается выдавать кредиты на срок до 27 лет).
Выполнять правительственные установки все же придется. Но каким образом? На этот вопрос пытались ответить участники научно-практической конференции на тему “Внедрение системы ипотечного кредитования в регионах Российской Федерации: методические рекомендации и практические аспекты”, которая состоялась в минувшую пятницу в Казани. Для участия в этом мероприятии в республику прибыли генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) России Александр Семеняка со своей командой, а также руководители региональных агентств, крупнейших банков, страховых компаний, строительных фирм Приволжского федерального округа.
Шансы есть
Федеральное агентство было создано полтора года назад при Правительстве России, которое и является единственным акционером АИЖК. Практически сразу агентство внесли в список восемнадцати особо значимых компаний страны – наряду с “Газпромом”, “Транснефтью”, “Аэрофлотом” и другими. АИЖК призвано на государственном уровне решить проблему создания в России ипотечного рынка. В связи с этим оно заключило соответствующие соглашения с 62 субъектами Федерации.
Александр Семеняка считает, что в стране есть все предпосылки для развития в ближайшие годы ипотечного жилищного кредитования. Во-первых, этому способствует рост экономики. Во-вторых – программа Правительства РФ по снижению уровня инфляции, а это означает, что и процентные ставки по кредитам тоже будут снижаться. В-третьих, на положительное внешнеторговое сальдо влияют высокие цены на нефть, которые будут держаться и впредь, поскольку эра дешевого “черного золота” завершена. В-четвертых, растет платежеспособность населения. В-пятых, совершенствуется законодательство: на федеральном уровне рассматривается пакет из 27 законопроектов с поправками в Жилищный и Гражданский кодексы, в законы об ипотеке, о регистрации гражданского имущества.
В таких городах, как Москва и Санкт-Петербург, спрос на ипотечное кредитование невысок, поскольку там многие имеют сбережения для того, чтобы купить жилье, а банки не намерены отдавать ипотеку АИЖК, поскольку этот вид бизнеса приносит им дополнительный доход. Совсем другая ситуация в регионах: здесь спрос на ипотечные кредиты значительно превышает предложение.
Одним из способов развития рынка жилья в регионах А.Семеняка считает создание института ипотечных брокеров, которые смогли бы донести до населения нужную информацию. К примеру, некоторые категории населения имеют право на получение субсидий из федерального и региональных бюджетов, но не знают об этом. Как, впрочем, и не ведают, где можно получить кредиты. Следовательно, людей нужно просветить. Эта проблема успешно решается в Алтайском крае – там при муниципальных образованиях работают такие брокеры.
Кроме того, при оформлении ипотечного кредита руководство АИЖК предлагает не ориентироваться только на справку о доходах, полученную от работодателя, как это было до сих пор. “Серый” рынок, к сожалению, пока не побежден – следует иметь это в виду. И если человек представит бумагу, утверждающую, что он в течение длительного времени (как минимум, 12 месяцев) регулярно вносил платежи, допустим, на банковский депозит, в сберегательную кассу, жилищный кооператив, негосударственный пенсионный фонд, страховую компанию, то такой клиент может рассчитывать на жилищный кредит.
АИЖК выступает и за государственное регулирование цен на недвижимость, чтобы на рынке жилья не было резких скачков. К тому же есть резон разделить этот рынок: ведь одно жилье приобретается в собственность, а другое – берется в наем. Последнее выгодно для малоимущих граждан, не способных купить квартиру даже по ипотечной схеме. И для контрактников, прибывающих в определенное место на определенный срок. Есть смысл субсидировать (а ипотека подразумевает государственное субсидирование) и эти категории граждан.
А вообще, необходимо на региональном уровне принять комплексные решения о рынке доступного жилья.
Догнать бы Москву…
Сегодня на одного татарстанца приходится 19,7 квадратного метра жилья, на москвича (и еще жителя Краснодарского края) – 23 “квадрата”, в развитых странах этот показатель зашкаливает за 40. По словам министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марата Хуснуллина, чтобы догнать первопрестольную, в нашей республике нужно дополнительно построить 11 млн. квадратных метров жилья. В последнее время в Татарстане ежегодно вводится по 1,5 млн. “квадратов” – по объему ввода жилья мы уступаем лишь Москве и Московской области. А чтобы удовлетворить потребности населения и выполнить программу-2010, нужно строить по 2,5 миллиона. Но как этого добиться?
Безусловно, ипотека – это выход. За год существования ОАО “Ипотечное агентство Республики Татарстан”, как сообщил его генеральный директор Андрей Симаков, сюда обратилось около двух тысяч человек, но пока выдано всего 85 кредитов на 33 млн. рублей. Хотя, по данным Минстройархжилкомхоза, уже сегодня почти 190 тысяч семей готовы через ипотеку улучшить свои жилищные условия. И у нас разработана своя программа – социальной ипотеки. В соответствии с этим документом, который планируется принять после утверждения соответствующего федерального законодательства, ставка по кредитам равняется семи процентам. Однако контингент участников программы ограничен: в нее смогут войти лишь те семьи, чей подушевой доход ограничен 7-8 тысячами рублей в месяц (в основном бюджетники, многодетные и молодые семьи).
Чтобы реализация проекта пошла успешно, Марат Хуснуллин предлагает решить ряд серьезных вопросов. К примеру, сократить срок регистрации недвижимости – с одного месяца (как сейчас) до двух-трех дней. Кроме того, уменьшить размер нотариального сбора, поскольку этот платеж можно назвать грабежом: за то, чтобы оформить сделку на строительство или приобретение жилья в собственность (по сути, просто поставить печать на бумаге), люди вынуждены платить полтора процента от суммы проекта. Помимо прочего следует предоставить налоговые льготы предприятиям, занимающимся строительством жилья, – у государства будет меньше болеть голова по поводу решения жилищной проблемы.
И еще. Есть резон обратить взор в сторону сельчан. Практика кредитования сельского населения Татарстана показывает: если дать крестьянину кредит в сто тысяч рублей, так он введет до ста квадратных метров жилья, при этом не требуя помощи у государства…
В общем, вывод, который был сделан участниками конференции, гласит: ипотеку необходимо поставить на поток. И точка.
