В жизни человека нет, наверное, более важной проблемы, чем жилищная. При социалистическом плановом хозяйстве она решалась государством. Гражданин рассматривался как некий элемент системы, общего хозяйства, он и содержался государством, оно же и удовлетворяло его потребности. От гражданина требовалось только одно: работать. Правда, при этом и неработающая часть населения не ущемлялась. Выгодно было болеть, быть инвалидом, матерью-одиночкой. Эта часть населения пользовалась дополнительными льготами, в том числе и в получении жилья. Заработная плата или иные доходы основной массы населения составляли небольшую величину, их хватало лишь на повседневные текущие расходы. Дорогостоящие услуги государство оказывало бесплатно или по льготным расценкам.

С переходом к рыночным условиям негативы предыдущей системы (низкие доходы) сохранились, а предоставляемые государством бесплатные услуги, в том числе квартиры, постепенно исчезли. Теперь остались одни рассуждения о данной проблеме, в частности, о решении ее посредством ипотечного финансирования строительства. Рассуждения и предложения руководителя Государственного внебюджетного жилищного фонда при Президенте РТ Талгата Абдуллина и министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Марата Хуснуллина (в публикациях республиканской прессы) прямо противоположны. Первый предлагает ввести специальные сборы, использовать налог на имущество и платежи за наем жилья для финансирования ипотечного жилищного строительства. Второй, конечно, против и предлагает максимально использовать средства из разных источников, в том числе средства граждан, предприятий, бюджетов разных уровней.

Все эти предложения, на мой взгляд, нереальны, неосуществимы и несправедливы. Лишних денег у честно работающих граждан нет и не может быть. Сборы и использование налогов для этих целей увеличивают и без того высокую налоговую нагрузку на производство и ведут к сокращению его объемов. Более объективно рассматривает проблему известный строитель Марат Бибишев (“Республика Татарстан” от 19 марта 2004 г.). Он не поддерживает оптимизма по развертыванию ипотечного строительства.

Различные мнения возникают еще и потому, что мы и к этой проблеме подошли без должного внимания и изучения, без использования зарубежного опыта, без широкого общественного обсуждения, без учета мнений руководителей предприятий и опыта решения подобной проблемы в трудовых коллективах.

Из зарубежного опыта показательной является практика предоставления кредита для приобретения жилья в США. Молодой человек, даже холостой и одинокий, начав трудовую деятельность, имеет возможность по представлению справки с места работы о сумме его заработка, без гарантов и ходатайств получить в коммерческом банке средства в объеме стоимости двухэтажного жилого дома из 5-6 комнат – в нашем представлении коттеджа. Причем он не ждет окончания строительства, готовые к вводу дома имеются всегда, они строятся на банковские кредиты. Отделочные работы, оснащение мебелью и бытовыми приборами с учетом пожеланий покупателя завершаются фирмой, построившей дом. Погашается кредит в течение 18-20 лет, ежемесячная его доля составляет не более 30 процентов месячного дохода. Таким образом, средний американец живет в долг, имея все необходимое с самого начала самостоятельной жизни. Его доход позволяет за другой кредит приобрести и средство передвижения, то есть машину.

Чтобы внедрить подобную систему в нашей стране, нужно многое изменить. Прежде всего доход рядового гражданина должен составлять величину, треть которой способна погасить за 20 лет стоимость дома или квартиры. Если стоимость квартиры – один миллион рублей, то сумма погашения кредита за год составит 50 тысяч рублей, с процентами за кредит – 60 тысяч. Тогда годовой доход должен быть не менее 200 тысяч рублей, что превышает средний уровень заработной платы в четыре раза. Эта величина тоже не астрономическая. Ее можно достичь путем повышения эффективности производства, увеличения его масштабов. Для этого необходимы эффективное государственное регулирование, обновление техники и внедрение новых технологий – в отличие от сегодняшних реалий.

В настоящее время высокие налоги и введение дополнительных платежей, переложение расходов ЖКХ на предприятия и людей, работающих на них, безмерное, необоснованное повышение тарифов на энергоресурсы не оставляют средств для развития производства. В то же время бюджетные средства используются неэффективно: строятся роскошные административные здания, грандиозные спортивные сооружения. Конечно, нужно изменить законодательство, чтобы суды могли принимать решения об изъятии имущества в форме квартиры, если получивший ее гражданин перестает выплачивать кредиты.

Пока же этого нет, придется пользоваться теми приемами и возможностями, которые имеются в наличии. Приемы эти не нашли широкого применения вследствие риска возможных потерь из-за несовершенства законодательной системы, позволяющей получившему квартиру работнику уволиться, не погасив своим трудом или денежными средствами стоимость полученной квартиры.

Система предоставления квартир нуждающимся и работающим на предприятии в закрытом Камско-Волжском акционерном обществе резинотехники “КВАРТ” используется со времен далекой плановой экономики по нынешнее время, уже в рыночных условиях функционирования. Конечно, с изменением экономической системы совершенствовалась и система учета нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления квартир и погашения, то есть компенсации ее стоимости своим или всех работающих членов этой семьи трудовым вкладом.

Основные положения данной системы заключаются в следующем. Первое. Средством, используемым для строительства жилых домов, является прибыль предприятия. В ее образовании участвуют все работающие на предприятии. Доля каждого соизмеряется с его заработной платой. У каждого работающего (после приватизации и учреждения новой формы организации предприятия – у акционера) ведется ежегодный накопительный учет.

Второе. Нуждающиеся в улучшении жилищных условий ставятся на учет. Устанавливается очередность, основным критерием при этом является стаж работы, в том числе совместный, если на предприятии работают несколько членов семьи.

Третье. Создание условий для проживания происходит по многоступенчатой схеме, лучшие условия предоставляются тем, у кого больше стаж. Тем, кто поступает на работу и нуждается в жилье, выделяются места в общежитиях: отдельная комната при создании семьи, если оба супруга работают в структурах предприятия или при достижении семилетнего стажа у одиноких; вторая комната предоставляется при появлении в семье второго ребенка. Оплата за проживание в общежитиях взимается по льготным расценкам или по полной стоимости услуг (если жильцы прекратили трудовые отношения с “КВАРТом”). Для этого предприятием были построены общежития с соответствующим количеством мест.

Четвертое. По мере накопления индивидуальной или семейной доли в прибыли предприятия, используемой на жилищное строительство, которая соответствует половине стоимости квартиры, один из членов семьи включается в список застройщиков конкретного, начатого строительством дома. Временно, на период строительства, он переводится в структуру строительного подразделения, при желании обучается и приобретает строительную профессию либо работает на подсобных работах, получая за труд в соответствии с объемом и видом работы по соответствующим расценкам. После окончания строительства ему предоставляется квартира. По решению собрания застройщиков дается право ее выбора проявившим особое усердие при строительстве.

Пятое. Компенсация второй половины стоимости квартиры производится своим трудом в последующие годы работы, по тому же принципу – своей долей в прибыли. Только после полного погашения таким образом всей стоимости квартиры оформляется ее передача в собственность. Для ускорения передачи квартиры в собственность по инициативе получившего ее допускается выкуп оставшейся стоимости денежными средствами. Такая же форма расчета – до полного погашения стоимости квартиры – используется для работников, прекративших трудовые отношения с “КВАРТом”. Для исключения риска потери средств по причине невыполнения условий договора работником предусмотрено оформление через нотариуса кредита на предприятии. Непременным условием при этом являются обязательства двух надежных лиц – гарантов, обладающих ценным имуществом, как правило, из числа родственников или работников “КВАРТа”. Предусматривается погашение ими кредита за получившего квартиру при невыполнении последним условий компенсации неоплаченной части стоимости квартиры.

Шестое. Имеется также возможность включения в список застройщиков и получения квартиры до накопления доли в прибыли менее половины стоимости необходимой квартиры при внесении разницы денежными средствами. Такая форма мобилизации средств позволяет увеличивать масштабы строительства за счет использования дополнительных источников – личных сбережений.

Приведенный способ решения жилищной проблемы может быть использован и на других предприятиях, а также при предоставлении квартир бюджетникам. Однако в последнем случае выделенные средства используются без увязки с трудовым вкладом и направляются для строительства жилья тем, кто в нем не особенно нуждается (руководители администраций, организаций, предприятий), или отдельным категориям граждан (живущим в ветхом фонде, работающим в структурах местной власти и т.д.). Этот вариант является тем же способом финансирования, что и при ипотечном кредитовании.

Росту масштабов такого способа строительства и предоставлению жилья в кредит в ЗАО “КВАРТ” сильно мешает несвоевременное и без учета перспективы выделение земельных участков. Такой подход администрации Казани не позволяет нам ставить на поток строительное производство, своевременно подготавливать техническую документацию. Искусственно создаются условия, из-за которых несет убытки не только наше предприятие, но и город, так как неполностью используются имеющиеся возможности по расширению масштабов строительства жилья. При возведении жилых комплексов стоимость квадратного метра была бы дешевле, появился строительный поток, повысилась бы эффективность использования трудовых ресурсов в отрасли.

Да, мы составляем конкуренцию другим строительным организациям, занимающимся сооружением коммерческого жилья. Им отводятся участки с магистральными сетями воды, канализации, тепловодами от построенных нами коммунальных объектов. Эти организации, по-видимому, лично заинтересовывают отдельных чиновников местной администрации.

И еще об одной проблеме. “КВАРТ” вынуждают обслуживать государственный жилищный фонд, где 90 процентов проживающих не имеют трудовых отношений с нашим предприятием. Этот жилищный фонд, насчитывающий 200 тысяч квадратных метров, был в том числе и нами построен без участия государства, на собственные средства, своими руками. Предприятие без фондов, в период плановой экономики изыскивало строительные материалы (мы получали взыскания за обмен сверхплановой продукции на кирпич, бетон и цемент). Средства на финансирование строительства формировались из внутренних источников: меньше выдавали зарплату, сокращали премиальный фонд. Так что некорректно считать таким способом построенное жилье госсобственностью. К такой ситуации привела необъективность законодательства, не учитывающего особенности появления имущества.

А теперь нас вынуждают еще и содержать это жилье, оплачивать тепловую энергию по промышленным тарифам, которые в 3 раза превышают жилищные. Наши ежегодные расходы только по обслуживанию госжилфонда и оплате разности тарифов используемой тепловой энергии достигли стоимости 150-квартирного дома или суммы всех ежегодных инвестиций на развитие производства. Этих средств было бы достаточно для оплаты приобретенной нами за кредиты комплексной технологической линии по изготовлению нового класса эластомерных материалов – термоэластопластов динамической вулканизации. При этом как-то не учитывается, что свой ветхий фонд – бараки обшей жилой площадью 25 тысяч квадратных метров – мы ликвидировали без участия государства и организаций, работников которых переселяли из этих бараков. Мы профинансировали строительство жилых домов для переселения из санитарно-защитной зоны городского населения, не имеющего трудовых отношений с нашим предприятием. Расходы, связанные с этими переселениями, составили величину, в десятки раз превышающую взносы в ветхий фонд, из которого мы своих работников переселили еще до появления программы по его ликвидации. У нас в имуществе нет доли государства. При этом “КВАРТ” строит жилье, развивает производство, имеет свои объекты торговли, культуры, спорта, оздоровления и лечения, гостиницы и другие объекты социальной сферы. Видимо, кому-то кажется, что коли предприятие выдерживает такие нагрузки, то его можно нагружать еще больше. Но дополнительные расходы не позволяют нам увеличивать заработную плату. Работники наши терпят такую ситуацию в надежде получить квартиры. В надежде, что им не придется пользоваться ипотечным кредитованием, предусматривающим непосильные для них расходы.

Вениамин ГРИГОРЬЕВ.
Генеральный директор ЗАО “КВАРТ”,
доктор экономических наук,
Герой Социалистического Труда.