Вступивший в силу Федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” привел к значительному оживлению приватизации и оборота сельскохозяйственных земель. Сегодня и в нашей республике появляются предприниматели, готовые вкладывать деньги в развитие земельных отношений на селе. Так, второй год в Спасском районе успешно работает акционерное общество “Корус-Холдинг”. Оно берет в аренду земельные доли граждан. По итогам прошлого года это предприятие инвестировало в развитие сельскохозяйственного производства более 76 млн. рублей. Перспективную работу в этом направлении начинают проводить ОАО “Пивоваренная компания “Красный Восток” в Верхнеуслонском и Зеленодольском районах, Татфондбанк – в Кайбицком районе.
Вместе с тем законодательством установлены правила оборота сельхозземель при продаже долей, передаче их в аренду, в уставный капитал, которые необходимо соблюдать. Министерство земельных и имущественных отношений РТ подготовило методические рекомендации по вопросам распоряжения сельскохозяйственными землями. В них определены порядок и возможности рационального применения сельскохозяйственных угодий и земельных долей, находящихся в собственности граждан. Не следует забывать, что основным принципом оборота сельскохозяйственных земель является сохранение их целевого назначения – использование для нужд сельского хозяйства, производства сельхозпродукции, создания защитных насаждений и т.д. Это обязательно надо учитывать при распоряжении сельскохозяйственными угодьями.
Федеральный закон сейчас позволяет участнику долевой собственности продать, подарить, обменять свою земельную долю, передать ее по наследству, отдать в залог, доверительное управление, внести в уставный капитал юридического лица, а также выделить в натуре земельный участок в счет своей доли. Однако следует помнить о правильном оформлении своих действий по распоряжению земельными долями.
При возмездном отчуждении земельной доли (продажа, внесение в уставный капитал) ее собственник обязан известить об этом остальных участников долевой собственности. Если в течение месяца они отказываются от приобретения доли, дольщик вправе внести ее в уставный капитал. При продаже доли законодательство также обязывает уведомить Кабинет Министров РТ о намерении продать долю. И только при отказе Кабинета Министров РТ от покупки доли продавец вправе распорядиться ею по своему усмотрению в течение года. Такой же порядок уведомления предусмотрен и при продаже земельного участка.
Причем право собственности на долю переходит к покупателю или юридическому лицу с момента государственной регистрации сделки в учреждениях юстиции. Документами, удостоверяющими право гражданина на земельную долю, являются либо свидетельства о праве собственности на долю, выданные до 1998 года, либо выписки из протоколов комиссий по приватизации сельскохозяйственных угодий, имеющие равную силу с записями в Едином государственном реестре прав в органах юстиции. То есть те граждане, у которых нет этих свидетельств, могут обратиться в местные администрации с заявлением о предоставлении таких выписок из протоколов заседаний комиссий.
Дольщики также должны учесть, что при внесении земельной доли в уставный капитал акционерного общества они утрачивают право собственности на свою долю. Выданные же в счет внесенной доли привилегированные акции (а такие случаи имеют место) хотя и приносят фиксированный дивиденд, но не дают права голоса на общих собраниях участников общества, а следовательно, и право принятия решения по распоряжению землей.
При продаже доли, ее дарении, передаче по наследству или в уставный капитал речь не идет о распоряжении конкретным земельным участком. Покупатель становится лишь участником общей собственности, владение, пользование и распоряжение которой осуществляется общим собранием дольщиков. А чтобы обладать реальным земельным участком (для ведения крестьянского или личного подсобного хозяйства), его необходимо выделить. Для этого собственник земельной доли должен известить об этом остальных участников долевой собственности с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка. Если в течение месяца со дня уведомления не поступят возражения от содольщиков, местоположение земельного участка считается согласованным (при этом лучше заручиться протоколом общего собрания содольщиков). Только потом проводятся его межевание, постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности уже на выделенный земельный участок.
Хочу подчеркнуть, что всему этому должна предшествовать кропотливая работа наших территориальных подразделений совместно с Минсельхозпродом РТ, местными администрациями и руководителями сельхозорганизаций по определению четких границ долевых земель на местности и уточнению списков участников долевой собственности.
Самый распространенный способ распоряжения земельной долей сегодня – передача ее в аренду. Однако вступивший в силу федеральный закон об обороте сельхозземель не предусматривает возможности передачи в аренду земельной доли. Объектом договора аренды может быть только земельный участок. Поэтому-то законодательство и требует приведения в соответствие договоров аренды земельных долей.
Чтобы дольщик мог передать земельный участок в аренду, его необходимо выделить из общей собственности (как это было сказано выше), можно передать в аренду весь находящийся в долевой собственности земельный участок. И здесь договор аренды заключается или со всеми участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим на основании выданных ему другими содольщиками доверенностей. Предварительно необходимо определить границы передаваемого в аренду земельного участка на местности, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право общей долевой собственности. Предельный срок договора аренды – 49 лет, кроме того, требуется государственная регистрация договора аренды, заключенного на год и более.
Решения о порядке владения и пользования общей землей должны приниматься на собраниях дольщиков. Собрание будет считаться правомочным, если все участники будут уведомлены за месяц до собрания, а также при условии присутствия на собрании не менее 20 процентов содольщиков. При этом решения принимаются двумя третями голосов.
Особо хотелось бы обратить внимание на то, что объектом любой сделки могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет. Если это условие не выполнено, то такой договор недействителен, т.е. не порождает никаких правовых последствий.
Александр БЕЛОВ.
Начальник правового управления Минземимущества РТ.