РЫНОК ЖИЛЬЯ ДЕРЖИТСЯ НА КРЕДИТАХ
Как говорится в пояснительной записке к законопроекту, необходимость в новых механизмах решения жилищного вопроса россиян назрела давно, ведь на получение бесплатного жилья в стране могут рассчитывать не более двух-трех процентов населения (например, сироты). А купить квартиру или дом без кредитов могут не более, чем 10 процентов. Оставшимся приходится прибегать к банковским кредитам, которые с учетом высоких процентных ставок и роста стоимости самого жилья стали неподъемными.
– Расширение ипотеки по рыночным ставкам практически невозможно, а ипотека с государственной поддержкой требует больших бюджетных ресурсов. Расходы государства на один льготный кредит, который в среднем равен 4 млн рублей, могут составить до 1,7 млн. рублей, то есть 42% от объема кредита. Очевидно, что нужны новые способы мобилизации средств для жилищного строительства и кредитования. Поэтому мы предлагаем систему стройсбережений, – пояснил корреспонденту «РТ» один из авторов законопроекта Айрат Фаррахов.
Авторы отмечают, что предложенный ими механизм – не новый, его периодически обсуждали в Госдуме с начала 2000-х, но ранее инициатива отклонялась депутатами в связи с многочисленными замечаниями. В нынешнем варианте, по словам разработчиков, все предыдущие замечания учтены.
ПОЛОВИНУ НАКОПИЛ, ПОЛОВИНУ ОДОЛЖИЛ
Согласно законопроекту, алгоритм работы нового механизма кредитования на рынке жилья следующий. В стране создаются строительные сберегательные кассы (СКК), контролировать которые, как и банки, будет Центробанк. Вкладчик заключает с такой кассой договор накопления сбережений, по которому в течение определенного срока (минимум два года) вносит на вклад фиксированную сумму, на которую будет начисляться процент. Как только он накопит 30-50% от стоимости жилья, остальную часть ССК даст ему в кредит по льготной ставке.
«В проекте настоящего федерального закона определено, что процентные ставки по кредитам не могут превышать процентные ставки по вкладам более, чем на 3 процента годовых. Оформление кредита занимает определенное время – это зависит, прежде всего, от того, есть ли в стройсберкассе необходимые деньги. Период ожидания составляет от 2 до 6 месяцев. Кредиты предоставляются на срок, как правило, от 7 до 15 лет», – говорится в пояснении к законопроекту.
Копить на квартиру поможет и государство, ежегодно добавляя на счет вкладчика до 60 тыс. рублей. Также в ССК можно будет вложить маткапитал, но заключить кредитный договор разрешат не ранее, чем через три года со дня рождения ребенка.
По мнению Айрата Фаррахова, принятие закона поможет снизить нагрузку на бюджет, уменьшить темпы инфляции и минимизировать «серый» оборот средств в сфере недвижимости.
– Допустим, семье нужно 4,5 млн рублей для приобретения жилья. В год человек с зарплатой 80 тыс. рублей может накапливать до 30% дохода, то есть около 300 тыс. Тогда через пять лет он может обратиться за кредитом в 2,5 млн по ставке 5-6% годовых, при этом накопив 1,959 млн, из которых 300 тыс. – это субсидирование со стороны государства, 1,5 млн – чистые накопления и 159 тыс. – проценты на вклад. А при льготной ипотеке субсидирование государства составило бы за этот срок 1,7 млн вместо 300 тыс. Экономия бюджетных средств налицо, – привел пример Фаррахов.
МАРЖА 3% БАНКИРАМ НЕ ИНТЕРЕСНА
Профессор Института управления, экономики и финансов КФУ Игорь Кох, комментируя инициативу депутатов, отметил, что строительные сберегательные кассы – не российское ноу-хау, подобные механизмы уже лет 50 существуют во многих странах. Будет ли ССК востребована у нас, зависит от ставки Центробанка.
– Сказано, что разница между ставками не более трех процентов. И это хорошо, потому что сейчас в банках разница между депозитом и ипотечным кредитом составляет шесть-семь процентов. Все будет зависеть от рыночной ситуации. Условно говоря, депозит в ССК будет на 1,5 процента меньше ключевой ставки, ипотека будет выдаваться под ставку на 1,5 процента выше ключевой ставки, разница будет три процента. Понятно, что если «ключ» 20 процентов, то депозиты и кредиты под пять процентов никто делать не будет. Для государства такая система действительно будет экономнее. Субсидирование взносов в пределах 60 тыс. рублей в год – это гораздо меньше, чем то, сколько государство тратит сейчас. Например, если человек берет ипотеку на 5 млн рублей, то каждый субсидируемый процент – это уже 50 тыс. рублей в год, а субсидируется гораздо больше, чем один процент. Вопрос, насколько это будет выгодно сберкассами, по сути, тем же банкам. Ведь маржа три процента не слишком интересна для банкиров, которые по законопроекту никаких субсидий не получают. Второй момент: сколько времени уйдет на накопление первоначального взноса и насколько за это время подорожает жилье? Не станет ли это гонкой за горизонтом? – рассуждает экономист.
У ЗАСТРОЙЩИКОВ УЖЕ РАБОТАЕТ
Те же сомнения высказала руководитель казанского агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
– Длительный срок накопления может обесценить средства, которые лежат в сберкассе, поскольку недвижимость дорожает достаточно быстро. Но при этом и кредит вкладчик получает под более низкий процент, здесь все индивидуально, в каждом конкретном случае надо будет делать рассчет. На мой взгляд, основной и очевидный плюс этого механизма в том, что вторичку можно будет взять в кредит по более низкой ставке, – считает Гизатова.
Генеральный директор компании «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев отметил, что даже если закон о строительных сберкассах примут до Нового года, реально СКК заработают не раньше лета 2026 года.
– Полноценной альтернативой ипотеке сберкассы не станут, и вряд ли станут массовой историей, но как дополнительная мера поддержки имеют место быть. В целом такой инструмент я оцениваю положительно, – сказал Савельев.
По его словам, подобные инструменты сейчас работают у застройщиков. Например, «Унистрой» предлагает накопить 50% стоимости квартиры (копить надо на счете застройщика) или внести эту сумму сразу, а оставшуюся половину суммы застройщик дает в рассрочку на 10 лет с удорожанием квадратного метра. Естественно, программа распространяется только на квартиры этого же застройщика, а цена не «замораживается» с начала накоплений, то есть жилье может подорожать.
– ССК будет аналогом этого продукта, только на государственном уровне. Но с учетом нынешних процентных ставок, она не будет сильно выгоднее обычной ипотеки. Указано, что ипотечная ставка в стройсберкассе будет на три процента выше, чем вклад. Едва ли ставки по вкладам будут сильно отличаться от рыночных. То есть, если по вкладам сейчас 14%, то ипотека будет 17%, – прикинул Савельев. – Это все равно много, конечно. Нормальная ставка – до 15%. Впрочем, если законопроект примут, к тому времени ставка ЦБ должна еще снизиться, и ипотека у ССК как раз окажется в районе 14-15%.
