Продаешь квартиру – неси справку от психиатра: казанские риелторы – об идее депутатов

БАБУШКА ВСЕГДА ПРАВА

История московской пенсионерки, которая через шесть лет после сделки вернула себе проданную квартиру, прогремела на всю страну. Женщина, которая стоит на учете у психиатра, заявила, что страдает умственной неполноценностью и в момент продажи не осознавала своих действий. Суд встал на ее сторону, оставив добросовестного покупателя, который успел сделать в квартире ремонт, без жилья и без денег. Как выяснилось, такой трюк пенсионерка проделывает уже не впервые. И она такая в стране не одна.

Чтобы защитить адекватных и добросовестных покупателей от продавцов, которые «не в себе», депутат Госдумы от Татарстана Илья Вольфсон и его коллега Сергей Колунов предлагают включить в число обязательных документов при заключении сделки купли-продажи жилья справку от психиатра для продавца.

– Речь идет не только о справке, нужен комплексный подход. Эксперты предлагают дать нотариусам и судам доступ к Единой государственной информационной системе в сфере здравоохранения, чтобы выявлять недееспособных, а также внести изменения в законодательство в части установления обязанности опекуна компенсировать ущерб добросовестной стороне, если недееспособность гражданина была установлена после совершения сделки. Когда все нюансы будут проработаны и сформулированы, можно будут выходить с законодательной инициативой. Наша задача – достичь баланса. С одной стороны, нужно защитить уязвимые категории продавцов недвижимости, с другой, нельзя допустить, чтобы из-за таких случаев страдали добросовестные покупатели и падало общее доверие к сделкам с недвижимостью, – объяснил корреспонденту «РТ» Илья Вольфсон.

По данным ЦБ РФ, только за первое полугодие 2025 года в России было совершено 5,3 тыс. мошенничеств с недвижимостью. В большинстве своем это мошенничества, совершенные в отношении продавца, хотя и здесь крайним зачастую опять же остается покупатель, как это было в случае с певицей Ларисой Долиной. Сначала звезда эстрады по указке аферистов продала свою элитную пятикомнатную квартиру, отдав деньги фейковым сотрудникам спецслужб. А когда обман раскрылся, суд вернул Долиной квартиру, оставив добросовестную покупательницу ни с чем. Как правило, «ведомые продавцы» – это тоже пенсионеры, которые попались на удочку дистанционных аферистов и действуют по их указке. И хотя эти люди, по их словам, тоже «не понимали, что творили» в момент совершения сделки, справку о недееспособности им никто не выдаст, если, конечно, человек раньше не имел серьезного психиатрического диагноза. А значит, сделка состоится, и добросовестный покупатель снова рискует остаться без квартиры и без денег. Как показывает практика, суды жалеют обманутых «ведомых продавцов» и возвращают им жилье.

«ПОРЯДКА 50% НА УЧЕТЕ НЕ СТОЯТ»

– Вопрос в том, какой именно документ имеют в виду депутаты. Ведь одно дело запросить справку, стоит человек на учете или нет, и другое – провести психиатрическое освидетельствование в моменте. Справка об учете ничего не даст. Потому что, во-первых, люди, которые действуют по указке мошенников, обычно на учете не состоят. А, во-вторых, как дипломированный психолог могу вам сказать, что у нас в России где-то порядка 40-50% людей, страдающими психическими заболеваниями, не стоят на учете, – поделился информацией с «РТ» гендиректор компании «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев.

По его словам, многие казанские риелторы уже давно взяли за правило в случае малейших сомнений просить у продавцов недвижимости подтверждение их дееспособности.

– Все профессиональные агентства – члены Гильдии риелторов РТ, в том числе и мы, частенько просим такие справки от продавцов. Если продавец отказывается, значит, уже что-то не чисто, мы нашим клиентам рекомендуем такие объекты не покупать, – рассказал Савельев.

«БЫЛА СОГЛАСНА НА ЛЮБУЮ ЦЕНУ»

Эксперт отметил, что опытные агенты по недвижимости легко определяют и «ведомых продавцов», которыми управляют мошенники. Тревожные звоночки – человек продает единственную квартиру и ничего не покупает взамен, не может объяснить, зачем ему деньги, нервно себя ведет, соглашается на любые скидки. Бдительные риелторы не раз спасали имущество бабушек и дедушек, которых хотели обмануть аферисты.

– Недавно пожилая женщина пришла продать единственную квартиру, зачем, объяснить не может. Была согласна на любую цену, главное, побыстрее, ей постоянно кто-то писал сообщения и звонил, – привел пример Андрей Савельев. – Мы тут же сообщили в полицию и раскидали информацию коллегам, дескать, такая-то женщина с таким-то адресом квартиры ведома мошенниками. Полиция вышла на ее родственников и до продажи, слава богу, не дошло. Другая ситуация. У меня есть одна клиентка с установленным диагнозом «шизофрения». Она каждую весну приходит к нам в агентство, я с ней заключаю договор на продажу ее единственной квартиры, она на этом успокаивается и уходит. Естественно, я продажей не занимаюсь. Через год она опять приходит, снова говорит, что хочет продать квартиру, заключает договор и так уже лет восемь. Я так делаю, чтобы она не попала к каким-нибудь мошенникам, которые на самом деле продадут ее квартиру и выкинут ее на улицу.

По мнению эксперта, если будет введено обязательное психиатрическое освидетельствование для продавцов недвижимости, нужно продумать, как избежать при этом лишней бюрократии.  

– Я работаю в сфере недвижимости больше 20 лет, знаете, как сложно было оформить куплю-продажу в начале моей карьеры? Кошмар же был! Это сейчас мы в МФЦ только с паспортом и выпиской ЕГРН приходим, а раньше приходилось собирать огромную папку документов. Сейчас всё автоматизировано и это прекрасно, срок регистрации сделки – всего один-два дня. Поэтому надо дорабатывать инициативу с освидетельствованием с технической точки зрения, чтобы это не вернуло нас назад, – считает Савельев.   

Руководитель агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов считает, что от заключения сделок под воздействием мошенников справки от психиатра не спасут.  

– Как показывает практика, часто на психически здорового человека оказывается давление в моменте, а после сделки он понимает, что его обманули, и хочет вернуть квартиру. Страдает от этого добросовестный покупатель. Такие споры решаются в судах неоднозначно. У нас есть подобные случаи, по ним сейчас как раз идут судебные процессы, поэтому мы пока не можем раскрывать подробности, – сказал Хабибрахманов.