Контролировать качество капитального ремонта домов должны и собственники жилья
Реализация в Татарстане программы ликвидации недоремонта (или самого известного на сегодня в народе Федерального закона № 185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ») продолжается. Каждая семья, хоть раз делавшая в своей квартире тотальный ремонт, однозначно сравнит его со стихийным бедствием. И неудивительно, что граждане, проживающие в домах, к которым десятилетиями не прикасалась рука мастерового, сначала долго и настойчиво добивались проведения капитального ремонта, а теперь все чаще спрашивают: когда же наконец он завершится?
Для каждого дома, включенного в программу капремонта, определен индивидуальный график производства и окончания работ. В большинстве случаев на фасадах зданий вывешиваются таблички с соответствующей информацией. Если таковых нет, то жильцы за ответами на интересующие вопросы могут обратиться в свою управляющую компанию, ТСЖ или ЖСК.
Требование руководства республики таково, что в первую очередь необходимо выполнить работы, от которых зависит начало отопительного периода. Как сообщили в Министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ, первым в Татарстане годовую программу капитального ремонта завершил Нурлатский район. В крупных городах есть отставание от графиков, это связано прежде всего с огромными объемами запланированных работ.
Огласите список
В каждом доме выполняются разные виды работ. Нередко собственники жилья возмущаются: мол, в соседнем доме ремонтируют крышу, а у нас нет! Или: почему не устанавливаются новые унитазы, ванны?..
Объясняем. В законе № 185 содержится исчерпывающий перечень программных работ. Это ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водо-отведения, в том числе с установкой приборов учета и узлов управления, ремонт или замена лифтов (при необходимости и лифтовых шахт) , крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах, а также утепление и ремонт фасадов. В зависимости от состояния вашего дома и принимается решение, что именно из перечисленного необходимо в нем сделать. Данная информация отражается в дефектной ведомости. Собственники на общем собрании дают «добро» на это и еще подтверждают готовность софинансировавать капремонт в объеме не менее пяти процентов от его стоимости.
Кстати, замена сантехники, ремонт любого вида оборудования и коммуникаций, не являющихся элементами общего имущества, законом не предусмотрены.
Не дать себя обмануть
Жильцы — самая заинтересованная в качественном выполнении ремонта сторона. И вот почему. Предполагается ликвидировать недоремонт (объектов постройки до 1995 года) , скопившийся за тот период, когда собственником квартир выступало государство. Программа рассчитана на несколько лет и очень масштабна как по объемам выделяемых средств, так и производимых работ.
По данным Минстройжилкомхоза, за четыре года на выполнение этого проекта в Татарстане предполагается направить не менее 17 млрд. рублей. Это средства из Фонда содействия реформированию ЖКХ, республиканского и муниципальных бюджетов, а также платежи населения. Определено, что доля фонда составит 6, 6 млрд. рублей.
И руководством республики планируется завершить программу за три года, что позволит получить из федерального бюджета дополнительные деньги (миллиарда два) , за счет которых можно расширить список программных домов. В текущем году на капремонт должно уйти 4, 2 млрд. рублей, из них около двух миллиардов — деньги фонда, 933 млн. — республиканской казны, один миллиард — муниципалитетов и 332 млн. рублей — пятипроцентный сбор собственников жилья.
Между прочим, дом может попасть в программу только один раз. И если граждане проявят равнодушие и «прошляпят» какой-либо строительный брак, то потом им придется бороться с его последствиями самостоятельно. А ожидать повторения такого государственного проекта в обозримой перспективе не приходится.
Целесообразно, чтобы жители на общем собрании делегировали свои полномочия по контролю за капремонтом одному или нескольким собственникам. Это должны быть активные люди, обладающие определенными знаниями в данной области и свободным временем. В этом качестве могут выступать старшие по подъезду или дому. При отсутствии таких знающих людей контролировать ход выполнения работ и качество применяемых материалов лучше с представителем органа технического надзора. Нужно обратиться в местное отделение этой структуры и осведомиться, кто конкретно закреплен за вашим домом.
Контролерам следует держать в центре своего внимания следующие моменты. Во-первых, соблюдение графика производимых работ. Это, пожалуй, самое понятное и простое, поскольку он поэтапно расписан и согласован со всеми заинтересованными сторонами. Контролируют графики обязательно и представители исполкомов муниципальных образований, Государственной жилищной инспекции.
Во-вторых, качество применяемых материалов. Республиканской адресной программой по проведению капитального ремонта утвержден перечень материалов, которые должны использоваться при тех или иных видах работ. Сделано это не случайно: применение недолговечных дешевых материалов, как и самых современных, но еще не опробованных, может в ближайшее время свести на нет все усилия по капремонту. Документы, касающиеся данного вопроса, имеются в распоряжении местных органов власти, а также размещены на сайте Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ (www.minstroy. tatar.ru).
Глаз да глаз…
Поговорим о более сложных вещах, усвоив которые можно поднатореть в строительном деле, главное же — избежать строительных недоделок. Нелишне поинтересоваться у строителей актами по скрытым работам.
Начнем с крыши. В случае если ремонтируется мягкая кровля, нужно обратить внимание на наличие температурно-деформационных швов и толщину кровельного ковра, особенно в местах примыкания к вертикальным поверхностям (должно быть два-три слоя). Важно, чтобы антенны и вентиляционные шахты имели металлические фартуки, а на шахтах устанавливались еще и зонты. Толщина металлической кровли не может быть меньше 0, 5 миллиметра. Недопустимы прогибы обрешетки и стропильных конструкций, а при креплении к обрешетке металлического профнастила нужно обеспечить плотное прилегание. Необходимо выполнить герметизацию примыканий листов профнастила друг к другу, огнезащиту деревянных конструкций крыши, а также ограждение кровли.
Теперь о проведении работ по ремонту систем горячего и холодного водоснабжения, канализации и теплоснабжения. Не допускается излом труб в местах изгиба и наличие двух и более сварных швов на три погонных метра стояка (в пределах одного этажа). Прокладка трубопроводов через ограждающие конструкции должна выполняться по технологии «труба в трубе“. Стоит обратить внимание на шаг крепления трубопроводов и убедиться в наличии грунтовки и окраски труб, а также теплоизоляции запорной арматуры. Не допускайте самовольную установку в квартирах дополнительных секций батарей, что может привести к нарушению системы теплоснабжения всего дома.
Система электроснабжения должна ремонтироваться по отдельному проекту. Обязательно убедитесь в отсутствии изломов кабеля и нарушений изоляции.
При ремонте подвала следует установить дверь, ограничивающую доступ в это помещение, к инженерным коммуникациям и узлам учета общего пользования. На стенах и потолках после ремонтных работ не должно оставаться следов сырости и грибка. Особенно обратите внимание на наличие теплоизоляции труб отопления и горячего водоснабжения.
И последнее — о фасаде здания. Сначала выясните, какие именно работы предусмотрены по вашему дому. Допустим, утепление делается лишь там, где в этом есть необходимость. При ремонте фасада могут быть выполнены такие работы, как штукатурные, заделывание трещин, восстановление балконов и крылец, козырьков над входными дверями и отмостков, замена окон в подъездах, установка входной металлической двери.
Что, слишком хлопотно? Но если набраться терпения и установить тщательный контроль за всем этим, то наградой вам будет доброкачественное жилище.
Кстати, собственники вправе принять решение о проведении работ, не предусмотренных 185-м законом. К примеру, о благоустройстве придомовой территории, ремонте подъездов. Или могут предпочесть более дорогие материалы. Однако в таких случаях им придется профинансировать это из собственного кармана, воспользовавшись кредитными ресурсами. Правительство республики поддерживает тех собственников, которым затруднительно выкладывать дополнительные деньги за комплексные удобства и чьи суммарные расходы по платежам за жилищно-коммунальные услуги превышают 21 процент от общего дохода семьи. Таким гражданам предоставляются субсидии.
Пост сдал — пост принял
Как же происходит приемка объекта после проведения капитального ремонта? По итогам выполнения работ — определенной части или всего объема — оформляются акты. Подписывают документы представители заказчика (управляющей компании, ТСЖ или ЖСК — в зависимости от способа управления домом) , генерального подрядчика (строительной организации, выигравшей конкурс на проведение капремонта) , жилищной инспекции, технического надзора и собственников жилья. Орган местного самоуправления (либо уполномоченная им структура) лишь согласовывает акт приемки работ. Отказать в этом он может только в двух случаях: когда обнаружено использование предусмотренных программой средств не по назначению и когда утвержденная смета капитального ремонта превышена. На основании оформленных актов подрядчику перечисляются деньги.
После выполнения всех запланированных работ подписывается акт ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.
Не исключено, что в ходе капремонта строители нанесут личному имуществу собственников какой-либо ущерб. В конце концов, это же не просто гвоздь в стену забить… Но подобная перспектива не должна сильно пугать граждан, ведь все строительные организации перед началом работ страхуют свою ответственность по договору подряда. Для того чтобы запустить механизм возмещения нанесенного ущерба, нужно совместно с представителями заказчика и генподрядчика составить акт о причинении ущерба. Документы будут направлены в страховую компанию, которая на месте оценит масштаб убытков, затем перечислит средства на счет подрядной фирмы. А последняя предложит жильцам на выбор: деньги либо выполнение работ по устранению причиненного вреда.
Минимизируем проблемы
Понятно, что капитальный ремонт всегда сопряжен с большими неудобствами для жильцов. В этой ситуации утешением является тот факт, что после ремонта люди будут жить в более комфортных условиях, а коммерческая стоимость недвижимости в таком доме возрастет (как минимум на 20 процентов).
И для подрядчиков ремонт связан с массой проблем: жильцы зачастую не пускают строителей в свои квартиры (а как без этого заменить, к примеру, стояк?) или же в момент проведения работ не проживают в своей квартире. К тому же работать приходится в условиях так называемой чистовой отделки, и важно не нанести ущерб внутриквартирному ремонту.
Объемы работ по программе, повторим, колоссальные. И, к сожалению, не все строительные компании смогли трезво оценить свои возможности по их выполнению. Ведь опыта по реализации столь глобального проекта Россия еще не имела.
Собственникам необходимо постараться найти общий язык с соседями и строителями, установить тесный контакт с контролирующими органами. Огромную капитальную работу можно выполнить только сообща. Практика показала: наиболее успешно капремонт осуществляется в тех домах, где жильцы активно включились в это дело.
Елена САМОХИНА.
Не пропустите самое интересное в Max и Telegram-канале газеты «Республика Татарстан»
Больше статей и новостей в «Дзен»
