Мы привыкли считать жилищно-коммунальную сферу хронически убыточной. Однако по всей стране частный бизнес проявляет к ней интерес. И не мудрено: ЖКХ - одна из крупнейших отраслей экономики, имеющих гарантированный рынок сбыта. По данным Госстроя РФ, годовой оборот средств, прокачиваемых через предприятия ЖКХ, равен годовому обороту такого монстра из мира естественного монополизма, как "Газпром". Так что вполне объяснимо, почему во многих регионах России идет активный процесс передачи объектов ЖКХ, в первую очередь жилищного фонда, в управление негосударственным организациям.
В Татарстане государство по-прежнему является самым крупным собственником недвижимости. Жилищный фонд у нас составляет почти 63 процента от всей государственной недвижимости. И до сих пор практически весь он (за исключением частного сектора) находится на балансе государственных организаций. Хотя свыше 70 процентов жилья приватизировано. В общем, в нашей республике государство продолжает нести бремя забот о содержании и обслуживании жилых домов и при этом пытается решить сложную задачу: как бы привлечь к управлению ими самих жильцов и бизнесменов.
До недавнего времени предпринимателям доверяли лишь эксплуатацию жилищного фонда, сегодня более 60 процентов коммунальных услуг оказываются частными предприятиями. Но в августе прошлого года Министерство земельных и имущественных отношений РТ в порядке эксперимента передало почти половину жилищного фонда Набережных Челнов, а это 329 домов общей площадью 3,7 млн. квадратных метров, в доверительное управление четырем частным управляющим компаниям - обществам с ограниченной ответственностью "Ремжилстрой", "Электротехников", "Паритет" и "Камстройсервис".
Удался ли эксперимент? Об этом шла речь в Минземимуществе РТ, где в конце прошлой недели за "круглым столом" собрались представители заинтересованных министерств и ведомств, администраций городов и районов республики, а также руководители государственных и частных управляющих компаний.
Деньги - товар - деньги
Учредителем ООО "Ремжилстрой", в управление которого перешло 78 жилых домов общей площадью почти один миллион "квадратов", стало ОАО "Челныгорстрой". Новой структуре доверили интересы 54 тысяч жителей Челнов. В одной "упряжке" с управляющей компанией работают шесть подрядных организаций - пять ЖЭКов и одно частное предприятие - самостоятельные хозяйственные субъекты.
По словам директора "Ремжилстроя" Галины Лукиной, частной организации, в отличие от государственной, невыгодно скрывать прорехи в оказании населению коммунальных услуг. Поскольку она не ждет манны небесной от государства и от качества предоставления ЖКУ зависит успех бизнеса. Поэтому изначально на базе управляющей компании были созданы претензионная служба и центральная диспетчерская. А средства эксплуатирующим предприятиям распределялись с учетом актов выполненных работ. Компания разработала шкалу штрафных санкций и за недобросовестный труд стала наказывать рублем. В итоге уже успела оштрафовать своих подрядчиков на 400 тыс. рублей, которые направила на развитие производства, приобретение материалов. Правда, по мнению участников "круглого стола", эти деньги должны были вернуться населению.
Но и частников можно понять. Компания существует в основном за счет тарифа, взимаемого с жильцов за управление домами, - это 35 копеек с одного квадратного метра. И платы за наем. Но поскольку свыше половины квартир вверенных "Ремжилстрою" домов приватизированы, то налог на имущество, который платят собственники этого жилья, в казну компании не попадает. К тому же недоремонт ее жилищного фонда оценивается в 180 млн. рублей. В прошлом году на капитальный ремонт из бюджета было выделено 12 млн. рублей, в нынешнем - 14,3 миллиона. А чтобы за пять лет (именно на такой срок заключен договор доверительного управления) суметь привести жилищный фонд в порядок, ежегодные бюджетные инвестиции нужно увеличить более чем в два раза. Тем не менее в текущем году управленцам удалось повысить объемы капремонта по сравнению с прошлым годом почти в три раза. Хотя для этого им пришлось вложить пять миллионов рублей собственных средств.
Частники вынуждены считать каждую копейку, поэтому оптимизируют свои затраты. Как сообщил заместитель главы администрации Набережных Челнов Фанис Низаметдинов, переход на упрощенную схему налогообложения и сокращение численности аппарата управляющих компаний на 250 человек позволили им сэкономить 70 млн. рублей, в том числе 16 миллионов - экономия "Ремжилстроя", персонал которого состоит всего из 25 сотрудников. Кроме того, предприниматели добились сокращения задолженности населения по квартплате. Например, в "епархии" "Электротехников" за год долги уменьшились с 18 до 9 млн. рублей. Сегодня собираемость платежей в жилищном фонде четырех управляющих компаний составляет 96-98 процентов.
В итоге среднемесячная заработная плата в подрядных организациях, работающих с частными компаниями, выросла с трех до более чем пяти тысяч рублей. А сантехников, сварщиков, дворников стали отбирать на конкурсной основе.
В ворохе проблем
Положительные результаты от внедрения в ЖКХ доверительных управляющих, безусловно, есть. К примеру, если раньше от жителей 121 дома, которыми сегодня управляет ООО "Электротехников" (его учредители - физические лица), ежедневно поступало свыше 300 заявок на устранение жилищно-коммунальных "заморочек", то сейчас - менее 80. Значит, в жилищной сфере стало больше порядка.
Но без решения ряда серьезных проблем может запросто сложиться ситуация, когда придется вернуться к старым ПТЖХ (производственным трестам жилищного хозяйства, детищам эпохи застоя), поскольку частный бизнес в эту сферу не пойдет. Никакой административный рычаг не поможет привлечь частника в ЖКХ, если бизнес не будет приносить прибыль. А татарстанские доверительные управляющие о прибыли пока только мечтают.
Основная причина - хроническое бюджетное недофинансирование. Допустим, компания "Электротехников" недополучила почти два миллиона рублей, предназначенных на субсидии и льготы. На капитальный ремонт ее жилищного фонда требуется всего 172 миллиона, а в текущем году выделено 13,5 млн. рублей. Напомним: договор доверительного управления заключен с компанией на пять лет. По расчетам специалистов, только за пятилетку предприятие сможет выйти на безубыточность. Однако при нынешнем финансировании инвестор за такой период не вернет даже вложенные в дело собственные средства.
Что касается самого договора, то зарегистрировать его в Регистрационной палате нельзя по причине нелегитимности этой бумаги. Договор составлен от имени государства, в то время как фактическими собственниками жилых домов являются все граждане, приватизировавшие квартиры. "Выходит, договор доверительного управления фиктивный, - констатировала заместитель главы администрации Елабужского района и Елабуги Лилия Нургатина. - В нем к тому же четко не обозначено, на основании чего он может быть расторгнут. Можно ли тогда назвать эти предприятия управляющими компаниями?"
Министр земельных и имущественных отношений РТ Валерий Васильев добавил, что практически невозможно зарегистрировать и кондоминиум - комплекс недвижимого имущества вкупе с отведенным по нормативу земельным участком. Это очень хлопотное и слишком затратное дело. А также одна из причин, тормозящих создание в республике товариществ собственников жилья. Заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ Рубис Хусаенов признался, что процесс образования ТСЖ идет туго - мизерное количество из общего числа многоквартирных жилых домов передано товариществам. И если сейчас новые дома сдаются одновременно с зарегистрированными ТСЖ, на что власти пошли, дабы активизировать процесс (по сути, навязывая населению новообразования), то жильцы старых домов не торопятся брать на себя бремя забот о своих домовладениях. Поэтому профессиональные управляющие компании также призваны подготовить население к самоуправлению, объединению в ТСЖ. Это одна из главных их задач.
В общем, даже в относительно молодых Набережных Челнах с довольно-таки "свежим" жилищным фондом у доверительных управляющих хватает проблем. Какой бизнесмен решится окунуться в "жилищный омут", к примеру, старинной Елабуги? А чтобы решился, нужно определить рыночные критерии, которые заинтересовали бы его прийти в эту сферу...
Разговор за "круглым столом" был острым и небесполезным. Валерий Васильев обещал известить Премьер-министра РТ Рустама Минниханова об имеющихся проблемах и выразил надежду, что власти совместными усилиями выработают соответствующие решения.
Время покажет.
Не пропустите самое интересное в Telegram-канале газеты «Республика Татарстан»
Больше статей и новостей в «Дзен»
