В КУРСКЕ БОЛЬШЕ, ЧЕМ В МОСКВЕ
Среднегодовую доходность инвестиций в недвижимость в разных городах России изучили аналитики РИА «Рейтинг» на примере доходов от сдачи типовой однокомнатной квартиры 35 «квадратов» в период с 2023 по 2025 год.
Казань заняла 74-е место из 79: инвесторы здесь несут убытки 1,5% в год. Хуже ситуация обстоит только в Калининграде, Якутске, Орле и Калуге. А самыми выгодными для инвестиций городами по итогам трех лет оказались Абакан (25% прибыли), Орел (20%), Челябинск (16,4%), Курск (15,4%) и Магадан (15,1%).
То, что Курск оказался в первой пятерке, вполне объяснимо. После того как приграничная область стала подвергаться обстрелам с украинской стороны, тем более после вторжения туда ВСУ в августе 2024 года, многие жители сел, потерявшие свои дома, бежали в областной центр, и спрос на арендное жилье в Курске значительно превысил предложение, гостиницы тоже оказались переполнены.
Также в плюсе инвесторы в Смоленске, Ижевске, Самаре и Йошкар-Оле. Санкт-Петербург занял 36-е место с годовой доходностью 7%, Москва оказалась на 70-й строчке с прибылью 0,3% от сдачи жилья в аренду.
РЫНОК ДЕРЖАЛСЯ НА СТРАХЕ
– Несмотря на то что Казань стабильно входит в топ-10 популярных городов для отдыха россиян, с доходами от аренды дела у нас обстоят не очень. Если вы в процессе выбора квартиры для последующей сдачи, приобретайте вчерашние новостройки – квартиры в ЖК 2020–2025 годов ввода в эксплуатацию, годовая доходность по ним выше. Не смотрите варианты на казанской периферии, там уже переизбыток предложений, – советует директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Эксперты говорят, что за последний год инвестиции в первичное жилье стали невыгодны.
Фото: © Юлия Бидун / «РТ»
Она отметила, что, по статистике Росреестра, продажи новостроек в Казани в марте показали худший результат за три года – всего 643 проданные квартиры (по сравнению с прошлым годом это меньше на 34%).
– Рынок новостроек Казани в последние годы жил на допинге из страха. Зачастую покупка была вызвана не необходимостью, а стремлением успеть запрыгнуть в последний вагон, пока цены в очередной раз не подняли, пока не прикрыли льготную ипотеку. В итоге те, кто планировал приобрести квартиру в 2026–2027 годах, купили ее в 2024–2025 годах. Получается, что будущий спрос был просто съеден наперед, и теперь нас ждет неизбежная пауза. Эра, когда можно было брать всё подряд и расти вместе с рынком, закончилась. Сейчас рынок затоварен переоцененными объектами-пустышками, покупка которых – прямой путь к заморозке ваших денег на годы, выйти в плюс при перепродаже будет практически нереально. При этом в Казани еще остаются «бриллианты» – инвестиционно привлекательные варианты с реальным потенциалом роста. Но их не найти в рекламных листовках, такие предложения нужно выискивать буквально с лупой, – предупредила эксперт.
ВТОРИЧКА ВЫГОДНЕЕ ПЕРВИЧКИ
Гендиректор компании «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев в свою очередь отметил, что те счастливчики, которые успели купить квартиры в 2023 году по ипотечной ставке 6–8%, однозначно оказались в плюсе.
– И рост цен на недвижимость за эти два года произошел, и цена аренды поднялась. Но за последний год инвестиции в первичное жилье действительно стали невыгодны. Раньше инвесторы зарабатывали на разнице в цене квартиры на этапе котлована и при сдаче дома в эксплуатацию, она составляла 15–20%. Сейчас эта разница сократилась процентов до 10, но есть нюанс: вы эту квартиру уже будете продавать как вторичку, по льготной программе у вас ее купить не смогут. И вам придется конкурировать с застройщиками, ведь во всех новостройках на момент сдачи есть нераспроданные квартиры, которые девелопер может продать по льготной ставке, а инвестор – нет. Инвестору приходится снижать цену на 10–15%, а порой и на 20%, и эта ваша инвестиционная разница полностью нивелируется или даже уходит в минус. Сейчас квартира в новостройке – это как машина, которая выехала из автосалона и сразу подешевела на 15%, – провел аналогию Савельев.
Рынок аренды в Казани растет, спрос большой, отмечают риелторы.
Фото: © Юлия Майорова / «РТ»
По его словам, покупать новую квартиру, чтобы сдать ее в аренду, – дело тоже не особо прибыльное. Ведь, помимо высокой стоимости самого жилья, собственнику придется вкладываться в ремонт, покупку мебели, а отбивать эти вложения на аренде очень долго.
– А вот инвестировать во вторичку – неплохой вариант. Потому что сам по себе рынок аренды растет, спрос достаточно большой, так как огромный процент людей, которым недоступна ипотека, снимает жилье, – отметил эксперт.
ХОРОШО ЖИТЬ, НО ПЛОХО ЗАРАБАТЫВАТЬ
– Казань остается одним из самых привлекательных городов для жизни, но одним из самых низкодоходных для инвесторов в жилую недвижимость, – считает руководитель отдела продаж новостроек АН «Флэт» Лариса Насырова. – У нас высокая стоимость квадратного метра, рынок перегрет. Главная причина низкой доходности – большой разрыв между стоимостью покупки и стоимостью аренды. Однокомнатная квартира в хорошем ЖК стоит в среднем 9–11 млн рублей. Чтобы такая квартира приносила хотя бы 8% годовых, ее нужно сдавать за 70–80 тысяч рублей в месяц, а такая цена только в элитке, но не в комфорт-сегменте.
Эксперт отметила, что, хотя Казань считается довольно богатым городом, зарплаты у людей не растут так быстро, как стоимость квадратного метра. Сдать квартиру за 40–50 тысяч рублей в обычном спальном районе сложно, так как для большинства молодых семей или студентов это неподъемная сумма. Поэтому средняя цена держится в районе 25–35 тысяч.
– В этом случае квартира ценой 10 миллионов имеет доходность около 3–4% годовых. Это намного ниже инфляции и ставок по депозитам (11–14%). В городах с нераздутыми ценами (Челябинск, Красноярск, даже Екатеринбург) квартира может окупиться за 10–12 лет аренды, в Казани на это понадобится 20–25 лет. Плюс ко всему у нас высокая стоимость жилищно-коммунальных услуг, управления в современных ЖК. Если вычесть из арендной платы оплату ЖКУ, ремонт, простои, прибыль становится еще ниже. Если сдавать квартиру посуточно, то это сезонный бизнес, а износ имущества происходит быстрее в три раза. Купить квартиру в Казани – это надежно для сохранения денег, престижно, но прибыли это не принесет, – подытожила Насырова.
Не пропустите самое интересное в Max и Telegram-канале газеты «Республика Татарстан»
Больше статей и новостей в «Дзен»
