Кризисы рано или поздно заканчиваются

 

 

Новые коронавирусные реалии оказались своеобразным локальным землетрясением для экономических взаимосвязей, когда начали разрушаться налаженные в течение многих лет отношения хозяйствующих субъектов – арендаторов торговых площадей и тех, кто владеет коммерческой недвижимостью. Повсеместно закрытые торговые центры лишили заработка обе стороны. Арендная плата стала своеобразной баррикадой, которая вдруг поднялась между ними. И ситуация становится острее день ото дня.

Мы разговариваем с вице-президентом Союза рынков России, возглавляющим Союз рынков и торговых предприятий Татарстана, кандидатом экономических наук Наилем Сулеймановым.

 

– Наиль Наруллинович, буквально два месяца назад в интервью нашей газете вы говорили о проблемах индивидуальных предпринимателей и малого бизнеса, занятых в торговой сфере, о том, как вы решаете эти вопросы. Известна активная позиция вашей общественной организации, которая с коллегами из других регионов страны не оставляла без внимания те законопроекты и требования, что осложняли работу в этой отрасли экономики. Но ситуация изменилась настолько, что все предыдущие проблемы, не теряя своей остроты, кажутся менее актуальными…

– Кто в начале марта мог предполагать, что враз будет закрыто подавляющее большинство торговых предприятий? Мы оказались в новой реальности, которую практически невозможно было ни просчитать, ни спрогнозировать. Сегодня по большому счёту речь идёт о том, выживет ли отрасль, оправится ли после пандемии. И потому с объявлением режима повышенной готовности, принятия мер по предотвращению распространения коронавируса и выхода соответствующих распоряжений Правительства страны и руководства республики мы аргументированно обратились к властным структурам всех уровней с просьбой поддержать тех арендаторов, чьи коды экономической деятельности не вошли в списки наиболее пострадавших от пандемии.

 

---

Те меры, которые предпринимают управляющие компании по оптимизации расходов и предоставлению скидок арендаторам для сохранения бизнеса, не решают проблему. А ведь в торговых центрах сконцентрирована существенная часть розничного бизнеса любого региона! Требуются дополнительные, более эффективные меры государственной поддержки

---

 

– Но в этом перечне отсутствует и такая сфера деятельности, как аренда и управление торговой недвижимостью?

– Именно этот момент становится сегодня камнем преткновения. И будучи руководителем холдинговой компании, которая обеспечивает работой более полутора тысяч предпринимателей, не преувеличивая, скажу, что это катастрофа для всей отрасли и в первую очередь для юридических лиц, добросовестно выполнивших Федеральный закон 271-ФЗ «О розничных рынках…» и построивших капитальные здания для рынков на кредитные денежные средства. Возникла новая угроза, связанная, с одной стороны, с необходимостью возвращать займы, оплачивать налоги, коммунальные платежи и другие расходы на содержание объектов торговой инфраструктуры в полном объёме, а с другой – с резким сокращением доходов торговых центров из-за снижения покупательных возможностей населения и ухода арендаторов с рынков.

И вновь повторю: предоставив отсрочку по аренде, владельцы объектов по-прежнему должны нести обязательства по выплате налогов, содержанию зданий в исправном состоянии, а также оплате коммунальных платежей. Если для небольших помещений постоянные затраты могут быть незначительными, то для торговых центров издержки на охрану, отопление, контроль и ремонт инженерных систем весьма велики. Компании розничной торговли могут продавать свои товары онлайн, а у собственников нежилой недвижимости других доходов, кроме аренды, нет. Те меры, которые предпринимают управляющие компании по оптимизации расходов и предоставлению скидок арендаторам для сохранения бизнеса, не решают проблему. А ведь в торговых центрах сконцентрирована существенная часть розничного бизнеса любого региона! Требуются дополнительные, более эффективные меры государственной поддержки.

 

Совместно с Союзом рынков России и другими общественными организациями мы обратились к Правительству страны с просьбой принять меры для сохранения отрасли торговых центров, которая сегодня столкнулась с объективным снижением дохода, что, соответственно, отразится на жизнеобеспечении и обеспечении безопасности зданий и сооружений. Мы просили включить торговые центры в число тех, кто в наибольшей степени пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате пандемии COVID-19, распространить меры поддержки в отрасли на предприятия всех размеров и форм, а не только на малые и средние предприятия, освободить торговые центры на этот период плюс один квартал от уплаты налога на имущество, земельного налога и арендной платы, перенести уплату налога на прибыль и НДС и ряд других мер.

В своих обращениях мы пытаемся привлечь внимание соответствующих органов власти к тому, какие проблемы обрушились уже сейчас на обе стороны в торговой сфере. Но создаётся впечатление, что нас просто не слышат. Ответы мы получаем, но в них нет конкретики по нашим вопросам и предложениям.

Прекрасно осознаём, что предлагаемая мера неизбежно приведёт к уменьшению доходов бюджетной системы. Вместе с тем этот негативный эффект будет иметь краткосрочный характер, всецело компенсирующийся решением иных, крайне важных социальных задач.

 

– Вернёмся к арендаторам. На днях Госдума должна провести второе чтение законопроекта №953580-7. В нём есть пункт, который может кардинально изменить ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. Он предлагает дать всем добросовестным арендаторам, у которых ежемесячные доходы с начала карантина упали более чем вполовину, право расторгать договоры аренды с ТЦ в одностороннем порядке, без штрафов и с возвращением обеспечительного платежа. И сейчас копья ломаются вокруг этого проекта…

– Во всём мире, прежде чем принимать такие радикальные решения, запрашивают экспертизу у профильной отрасли. А тут всё решили без нас. И эта ситуация напомнила мне 2006 год, когда под самый праздник, 30 декабря, был спешно принят печально известный Федеральный закон 271-ФЗ

«О розничных рынках…», споры вокруг которого не утихают до сих пор и об отмене которого уже заговорили в профильном федеральном министерстве. Уничтожив рынки по всей стране, опомнились и заговорили об их возрождении. Теперь та же спешка без учёта мнений профессионалов…

Кризис – он для всех кризис, всем тяжело. Но речь идёт о рыночных отношениях и частной собственности, а не о государственном или муниципальном имуществе. На мой взгляд, меры государственного регулирования и поддержки должны быть направлены на стимулирование экономики и восстановление её пострадавших отраслей, а не на прекращение договорных отношений двух хозяйствующих субъектов. Надо помнить, что нерасторжимость арендного договора наравне с наличием фиксированной ставки аренды – это каркас рынка коммерческой недвижимости.

У палки, как говорится, два конца. И если один конец ударит по рынку коммерческой недвижимости, то второй – по тесно связанному с ним банковскому сектору, а также по огромному числу сервисных и других компаний, поставляющих товары и услуги собственникам и арендаторам торговых центров. Итогом будет дефолт игроков рынка и коллапс отрасли.

Новый закон, на мой взгляд, приведёт к перераспределению собственности: банки, которые не смогут напрямую управлять подобными ликвидными активами, перепродадут заложенные торговые центры, и новыми собственниками, что вернее всего, будут далеко не россияне.

 

---

Кризис – он для всех кризис, всем тяжело. Но речь идёт о рыночных отношениях и частной собственности, а не о государственном или муниципальном имуществе. На мой взгляд, меры государственного регулирования и поддержки должны быть направлены на стимулирование экономики и восстановление её пострадавших отраслей, а не на прекращение договорных отношений двух хозяйствующих субъектов

---

 

К тому же расторжение договора создаст не меньше проблем, чем решит. Нужен компромисс. А он может появиться только в переговорах. Если будет принят этот закон, многие переговоры арендаторов и собственников торговых центров, которые уже завершились, начнутся заново, потому что одна из сторон получит существенный козырь. Лишь малый процент собственников и арендаторов не могут договориться, и у них на то есть свои резоны. В случае с нашей холдинговой компанией это буквально полпроцента тех, кто работал на наших площадях.

Надеюсь, законодатель найдёт решение проблемы вместо нынешнего варианта, явно перекошенного в пользу арендаторов. Основная суть арендных отношений, оставаясь неизменной, должна решать задачи обеих сторон.

Нельзя делить бизнес на спасаемых и утопающих. Каждый тонущий бизнес – трагедия для людей и утрата для экономики. Равноправие и справедливость нужны всем, и бизнесу – не меньше, чем рядовым людям.

Понятно, что договоры из прошлой жизни не работают. Но любой профессиональный собственник недвижимости, как никто другой, заинтересован в том, чтобы арендатор не просто пришёл к нему после кризиса, а чтобы он имел возможность развиваться. Потому что все кризисы рано или поздно заканчиваются…

 

– В регионах постепенно открываются торговые центры. Каким будет восстановление отрасли?

– Однозначно медленным. Некоторые арендаторы не выдержат этого кризиса и не откроются после месяцев простоя. В торговых центрах образуются пустые помещения, уйдёт полгода-год на поиск клиента, который готов занять эту площадь или инвестировать в реконструкцию под свой бренд.

Вместе с тем торговые центры были и останутся точками притяжения людей разного возраста, разных интересов и разного достатка. Знаете, какая проходимость в год по всей стране в торговых центрах? Более четырёх миллиардов человек! Плюс ко всему это источник крупных налоговых поступлений в бюджет – более 100 миллиардов рублей в год. Не скидываем со счетов и такой момент, как стимулирование развития инфраструктуры окрестной территории. Думаю, что старожилы Набережных Челнов помнят, какой была территория популярного в регионе Автозаводского рынка, ставшего основой холдинговой компании «Тулпар». Теперь это целый благоустроенный «микрорайон» с удобными подъездными путями, парковками, местами отдыха, фонтаном и даже памятником первым предпринимателям-челнокам. А культурные мероприятия, которые проводит управляющая компания, начиная от показов мод до зрелищных фестивалей, привлекают огромное число благодарных зрителей.

И если возвращаться к реалиям сегодняшнего нелёгкого дня, я бы подчеркнул, что сейчас именно торговые центры являются одной из самых подготовленных сфер к возобновлению деятельности с соблюдением противоэпидемических норм. Большие торговые пространства способствуют рассредоточению покупателей, позволяют более эффективно использовать технологии контроля. Они безопаснее, в конце концов.

И выражу надежду всех коллег по бизнесу, что при поддержке властей нам удастся сохранить бизнес, не потерять рабочие места, помочь партнёрам снова встать на ноги в изменившихся условиях.