Как нововведения в строительной отрасли отразились на реализации национального проекта и стоимости жилья
К середине 2019 года Рубикон в строительной отрасли России пройден – с 1 июля эта сфера претерпевает революционные изменения, связанные с переходом от долевого финансирования застройщиков к проектному.
Идея обновлённого законодательства о долевом строительстве такова: гражданин, желающий купить квартиру в новом доме, вместо того чтобы нести деньги непосредственно застройщику, который расходует их по собственному усмотрению, кладёт средства на специальный эскроу-счёт в банке. А финансовая организация, призванная накапливать и хранить этот капитал, отдаст его строителям только после введения конкретного дома в эксплуатацию. Таким образом государство решает проблему с обманутыми дольщиками, отдающими строительным компаниям свои «кровные», но так и не получающими взамен заветные «квадраты».
Чем может обернуться такое решение? Высказывались мнения о предстоящем падении строительной отрасли, повышении стоимости жилья. Вместе с тем согласно национальному проекту «Жильё и городская среда», принятому в соответствии с майским 2018 года указом Президента России Владимира Путина, объём жилищного строительства в стране должен увеличиться с 86 млн квадратных метров (показатель прошлого года) до 120 млн – в 2024 году.
И перед Татарстаном, одним из лидеров по данному показателю, который вводит в строй на протяжении восьми последних лет 2,4 млн «квадратов» в год, нацпроектом определён план – к 2024 году увеличить годовой объём до 3,65 млн квадратных метров. Сможет ли республика достичь такого результата?
ДОБИЛИСЬ ЩАДЯЩЕГО РЕЖИМА…
Президент Татарстана Рустам Минниханов возглавляет рабочую группу Государственного Совета России по вопросам развития рынка жилья и формирования комфортной городской среды. Уже одно это говорит о важности проблемы. Тем более что 12 февраля нынешнего года именно в татарстанском Иннополисе состоялось расширенное заседание Госсовета РФ под председательством Владимира Путина, где и было принято решение о плавном переходе от долевого к проектному финансированию. В противном случае многие стройки могут быть попросту заморожены. А приостановка возведения любого объекта подобна его смерти: возобновить дальнейшее строительство очень сложно. К тому же один застройщик обеспечивает рабочими местами предприятия 25 смежных отраслей промышленности.
Президент РФ Владимир ПУТИН, на расширенном заседании Госсовета РФ 12 февраля 2019 года: “Сейчас отрасль переживает серьёзные перемены, проходит этап глубокого реформирования. С 1 июля заработает новая схема финансирования жилищного строительства. Она должна быть безопасной и необременительной для граждан, защищать людей от избыточных рисков при покупке жилья”
– В Татарстане переход на новые «правила игры» состоялся, причём не столь болезненно, как ожидалось, – говорит заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ Ильшат Гимаев.
– На сегодня в республике по законодательству о долевом строительстве (ФЗ №214) работают 85 застройщиков. Из 3,5 млн квадратных метров жилья (по 227 многоквартирным домам заключено более 18,7 тысячи договоров долевого участия), которые находятся в различных стадиях строительства, 80 процентов (2,8 млн «квадратов» и 16,7 тысячи договоров) планируется завершить по старым правилам в 2019–2021 годах. Это касается 81 застройщика и 181 многоквартирного дома. На проектном финансировании пока находятся 46 объектов общей площадью 673 тысячи квадратных метров. Когда строительство первой группы объектов завершится по прежним долевым методам, новые дома будут возводиться только по проектному финансированию с применением эскроу-счетов. Я считаю нормальным, что государство дало возможность рынку жилья в щадящем режиме перейти на новый формат деятельности.
…ПРИ ОПРЕДЕЛЁННЫХ УСЛОВИЯХ
Разрешение на работу по старым правилам смогли получить те строительные компании, которые до 1 июля привлекли не менее десяти процентов средств в рамках всех договоров долевого участия. И многих застройщиков это условие вхождения в новый рынок подстегнуло к решительным действиям: за июнь было заключено рекордное количество таких документов – более 2600. Строители стремились сдать готовые объекты до 1 июля, в итоге из 2,4 млн квадратных метров ввели в эксплуатацию 1,6 млн – свыше 60 процентов от плана.
– Застройщикам, которые до этой даты не успели подтвердить своё соответствие «десятипроцентному критерию», даётся возможность до 1 октября 2019 года доказать наличие 30 процентов оборотных средств от продажи квартир и спокойно работать по прежней схеме. Так что в их интересах как можно быстрее довести объекты до готовности. И 40 процентов строительных организаций, по нашим расчётам, сделают это до указанной даты, – утверждает Ильшат Гимаев. – При этом хочу отметить, что некоторые застройщики, работающие по старым правилам, подстраховались и уже получили одобрение банков на проектное финансирование. Если вдруг у них не будет хватать денег на дальнейшее строительство или продажи жилья начнут падать, они смогут перейти на проектное финансирование, взять кредиты, а их дольщики понесут деньги на эскроу-счета. Уверен: задачи, поставленные нацпроектом, в Татарстане будут выполнены.
И В ЧЁМ ЖЕ РЕЗЕРВЫ?
Добиться результата с 2,4 млн квадратных метров в год до почти 3,65 млн – задача не из лёгких. За счёт чего предполагается достичь этой планки?
– Самое интересное заключается в том, что мы, сдавая 2,4 млн квадратных метров в год, примерно 400 тысяч из них вводим по государственным программам, а из остальных двух миллионов свыше миллиона – это многоквартирное инвестиционное жильё и более 900 тысяч «квадратов» – индивидуальные дома, которые население строит самостоятельно, – констатирует заместитель главы Минстроя. – То есть в целом рынок жилья имеет коммерческую направленность. Поэтому нам важно, чтобы он и дальше развивался.
На сегодня, по словам чиновника, в республике имеются неплохие заделы на 2020–2021 годы. Сейчас в стадии строительства свыше 3,5 млн квадратных метров. Чтобы выполнить план 2019 года, осталось сдать около 900 тысяч. Остальное переходит на 2020–2021 годы. Пора подумать и о заделах на последующий период.
– К тому же ждём вхождения на строительный рынок Татарстана новых игроков, в том числе из других регионов России, что усилит конкуренцию в этой сфере и предложит покупателям жилья более разнообразные цены на него, – дополняет спикер.
О СКЕЛЕТАХ В ШКАФУ
По мнению участников кредитно-строительного сектора, основная проблема проектного финансирования – сложность залогового обеспечения займов. Застройщику нужно фактически раскрывать всю подноготную своей компании: информацию об акционерах, учредителях, головных и дочерних предприятиях. Как признаются сами застройщики, «чтобы получить проектное финансирование, нужно раздеться до предела».
Вторая проблема – скрытые комиссии банков. А эти «скелеты в шкафу» финансовые учреждения по-прежнему не намерены афишировать.
Кроме того, при том количестве уполномоченных банков, которые Центробанк РФ определил для реализации нововведений (по России их 96, в Татарстане – 18), активно работают пять – шесть организаций (Сбербанк, Газпромбанк, Россельхозбанк и ряд других). У многих из них попросту нет подготовленных специалистов, которые разбираются в строительной отрасли. Крупные учреждения решают этот вопрос элементарно: дополнительно формируют штат специалистов или на аутсорсинг привлекают фирмы, которые оказывают им соответствующие услуги. При проектном финансировании банк должен проверять выполнение всех этапов стройки. А для этого нужны кадры, имеющие профильное строительное образование.
– Если раньше обычное кредитование застройщиков не обязывало банки отвечать за конечный результат труда, то в настоящее время кредитные организации наравне со строительными несут ответственность за объекты. Поэтому и к тем, и к другим предъявляются жёсткие требования, – говорит Ильшат Гимаев.
В беседе с корреспондентом «РТ» Анатолий Баталин, коммерческий директор крупной московской строительной компании, работающей во многих регионах России, в том числе в Татарстане, признаётся, что в нашей республике «прекрасный инвестиционный климат, и все рабочие вопросы решаются оперативно, в отличие от некоторых субъектов страны».
– То, что власть довольно придирчиво рассматривает каждого застройщика, – это правда. На мой взгляд, в таком серьёзном секторе экономики, как строительство, так и должно быть. Все действия, которые в настоящее время предпринимаются, направлены на то, чтобы рынок стал прозрачным и понятным, чтобы россияне наконец-то забыли, что такое обманутый дольщик. И все те изменения в законодательстве, которые с 1 июля вступили в силу, как раз направлены на повышение безопасности этого рынка для покупателя, – считает коммерсант.
СМЯГЧИТЕ УСЛОВИЯ
Кстати, ещё в июне 2018 года Владимир Путин в ходе прямой линии с россиянами дал указание Правительству РФ перейти на цивилизованные способы строительства жилья, исключив долевую схему. Уже тогда он сообщил, что с 1 июля 2019 года страна уйдёт от договоров долевого участия и запустит проектное финансирование конкретного дома с использованием эскроу-счетов. С того времени застройщики поднимали вопрос о поэтапном раскрытии таких счетов: чтобы деньгами можно было воспользоваться для дальнейшего строительства не после сдачи всего объекта в эксплуатацию, а при завершении определённых этапов стройки. Но это предложение не нашло поддержки ни в Госдуме, ни в Минстрое РФ. Хотя такая схема активно применяется во многих странах: например, возвёл нулевой этаж – получил средства со счёта, после сдачи первого этажа – произошло то же самое и так далее. По мнению многих экспертов, лет через пять мы всё равно придём к этому, государство постепенно будет смягчать «правила игры» на данном рынке. В принципе, уже сейчас банки конкурируют в борьбе за добросовестных застройщиков, для которых готовы снижать процентные ставки по кредитам.
– Надеемся, строительные предприятия, играющие по старым правилам, грамотно завершат свои проекты. Конечно, при форс-мажорных обстоятельствах подключится Республиканский фонд поддержки лиц, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, который был создан в марте 2018 года указом Президента РТ и куда застройщики платят взносы в размере 1,2 процента от стоимости договора долевого участия, – резюмировал замглавы Минстроя.
ОБОЙДЁТСЯ В КОПЕЕЧКУ
Что касается повышения стоимости жилья после июльских нововведений, тут мнения разделились. Например, большинство застройщиков, в частности, наш московский партнёр Анатолий Баталин, считает, что квадратные метры подросли в цене в среднем на пять процентов и ещё на столько же подорожают до конца 2019 года. Хотя, по его признанию, цены на квартиры в сегменте «бизнес» и «элит» увеличились на 20 процентов.
– Согласно нашим исследованиям произошёл существенный рост цен на недвижимость, – информирует Алсу Тазеева, управляющая казанским филиалом одного из федеральных банков. – С одной стороны, Татарстан входит в топ-10 регионов РФ по уровню доходов населения. С другой, Казань занимает первое место в России по динамике роста цен на недвижимость, обгоняя даже Москву: в 2019 году по сравнению с 2018-м в столице Татарстана этот показатель вырос на 18 процентов (в Первопрестольной – на девять процентов). Стоимость недвижимости на первичном и вторичном рынках Казани практически одинакова: если в начале 2019 года квадратный метр оценивался в среднем в 79 тысяч рублей, то сейчас – в 82 тысячи. Однокомнатная квартира стоит в среднем 3,2 млн рублей, двухкомнатная – 4,8 млн и трёшка – около семи миллионов. Но рост цен мы связываем не только с переходом на эскроу-счета, а в основном – с повышением налога на добавленную стоимость и с удорожанием строительных материалов.
Эксперт рекомендовала оперативно покупать жильё именно сейчас, поскольку 50 процентов квартир застройщики распродают в первой половине года, а затем продажи снижаются и наблюдается стагнация цен на недвижимость. Однако объективную картину о колебаниях цен на жилые «квадраты» можно будет увидеть в конце текущего года, когда рынок проектного финансирования будет более-менее отрегулирован.
