Минувшим летом российские законодатели приняли закон, который получил в народе название «дачная амнистия – 2». Документ реанимирует на два года отменённую 1 марта 2019 года «дачную амнистию» и решает некоторые проблемы, затрудняющие гражданам регистрацию прав на земельные участки и жилые дома. На тот же срок продлён и уведомительный порядок строительства в отношении тех жилых домов и объектов индивидуального жилищного строительства, возведение которых началось до 4 августа 2018 года, но без получения разрешений на строительство, и ещё не завершилось.

Каким параметрам должны соответствовать жилые дома или иные жилые строения, возведённые на садовом земельном участке до 1 января 2019 года? Об этом и других подробностях «дачной амнистии – 2» нам рассказала исполняющая обязанности директора Кадастровой палаты по Республике Татарстан Анна Корнилова.

– Анна Олеговна, что изменилось для граждан с принятием закона о возобновлении «дачной амнистии»?

– Цели «дачной амнистии», впрочем, как и остальные нововведения в этой сфере, направлены на упрощение процедуры постановки на кадастровый учёт и регистрации прав на объекты недвижимости, расположенные на садовых участках. Гражданам следует понимать, что здесь есть и свои ограничения. Сама «дачная амнистия» не распространяется на жилые дома, возведённые на земельных участках в рамках индивидуального жилищного строительства и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённых пунктов. Для данных объектов продолжает действовать уведомительный порядок оформления документов.

По сути, у граждан есть ещё полтора года: ведь упрощённый порядок будет действовать до 1 марта 2021 года. До этого срока не требуется уведомлять власти о планируемом строительстве и реконструкции, равно как и об окончании строительства жилых и садовых домов, расположенных на садовых участках. Отмечу, что в Федеральном законе «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» речь идёт не только о «дачной амнистии», но и о других важных изменениях.

– Какие ещё вопросы, важные для граждан, решены в этом законе?

– Во-первых, продлён срок бесплатного предоставления земельных участков членам садовых и огороднических некоммерческих  товариществ. Согласно прежним нормам законодательства, получить земельный участок бесплатно в собственность члены указанных товариществ могли только до 31 декабря 2020 года. Теперь же у них есть дополнительные два с половиной года, поскольку этот срок продлён до 1 марта 2022 года.

Также новый закон возложил на органы власти обязанность по проведению необходимых действий по межеванию и постановке на кадастровый учёт земельного участка под многоквартирным домом.

И, в-третьих, чтобы ограничить рост цен на услуги кадастровых инженеров, предыдущая «дачная амнистия» позволяла региональным властям устанавливать на своей территории предельные расценки на межевание земельных участков. Теперь эта норма станет бессрочной, что позволит при необходимости защитить граждан от неконтролируемого повышения цен на кадастровые работы.

Сама «дачная амнистия» не распространяется на жилые дома, возведённые на земельных участках в рамках индивидуального жилищного строительства и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённых пунктов. Для данных объектов продолжает действовать уведомительный порядок оформления документов

– Да, граждан волнует вопрос дороговизны услуг кадастровых инженеров. Каковы цены на такие услуги на территории Татарстана?

– Это вопрос действительно актуальный. Предельные цены на услуги кадастровых инженеров в нашей республике в отношении земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного, гаражного строительства, огородничества и садоводства, установлены Госкомитетом Татарстана по тарифам от 18 июля 2014 года. Цены определены в разрезе разных земельных участков – предназначенных, к примеру, для ведения личного подсобного хозяйства. Также идёт разбивка по городским и сельским населённым пунктам и вне границ населённых пунктов. Цены находятся в диапазоне от 3874 рублей до 5328 рублей.

– В связи с изменениями в законодательстве у граждан возникает вопрос: можно ли прописаться в садовом доме и как это сделать?

– Здесь есть ряд особенностей, которые следует учитывать. Дом, в котором вы планируете прописаться, должен быть зарегистрирован в реестре недвижимости как жилой, иметь почтовый адрес, а также соответствовать градостроительным регламентам и требованиям к жилому помещению. Так, его высота не должна превышать 20 метров, а надземных этажей может быть не более трёх. Кроме того, должна быть обеспечена возможность проживать в этом доме круглый год. Это значит, что он должен быть подключён к системам электроснабжения, отопления, водоснабжения, а в газифицированных районах также к системе газоснабжения. В доме должна быть предусмотрена возможность поддержания температуры не ниже плюс 18 градусов в любое время года.

Отметим, что если до 1 января 2019 года, то есть до вступления в силу нового закона о ведении гражданами садоводства и огородничества, дом был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) с назначением «жилое», то с начала этого года он признаётся жилым домом. А если назначение дома было указано как «нежилое» и само строение не является хозяйственной постройкой или гаражом, дом считается садовым.

– А можно ли признать садовый дом жилым?

– Решение о возможности изменения назначения дома принимает орган местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен дом. Такой порядок вступил в силу 1 января 2019 года.

Для того чтобы садовый дом признали жилым, собственник должен представить в орган местного самоуправления соответствующее заявление, которое, кстати говоря, можно подать через офисы многофункционального центра. К заявлению необходимо приложить выписку из реестра недвижимости на дом или правоустанавливающий документ (если право собственности не зарегистрировано). Необходимо представить заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее, что такой дом пригоден для постоянного проживания. Его выдают члены саморегулируемой организации в области инженерных изысканий. В случае если садовый дом обременен правами третьих лиц, требуется нотариально удостоверенное согласие указанных лиц на признание садового дома жилым.

На то чтобы признать, либо отказать в признании садового дома жилым, органам местного самоуправления дается 45 дней. Положительное решение вместе с заявлением о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о садовом доме необходимо передать в орган регистрации прав через МФЦ либо почтовым отправлением. В случае отказа органа местного самоуправления в изменении назначения дома это решение можно будет обжаловать в суде.

Важно отметить, что с 16 сентября 2019 года вступили в силу изменения в закон о регистрации недвижимости, в соответствии с которыми принятое решение о признании садового дома жилым либо жилого дома садовым напрямую будет направляться уполномоченным органом в орган регистрации прав.

– Также с 16 сентября были приняты поправки, которые дали возможность собственникам земли увеличить свои участки в ходе комплексных кадастровых работ. Что для этого человеку нужно сделать?

– Да, действительно, 16 сентября вступили в силу изменения в законы «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости».

Поправки в Закон «О государственной регистрации недвижимости» дают возможность собственникам земли увеличить свои участки в ходе комплексных кадастровых работ, заказчиком которых являются органы местного самоуправления, при соблюдении определенных условий. На самом деле такая возможность была у граждан и ранее. Они могут в индивидуальном порядке провести межевание и оформить излишки земли в собственность.

Важно отметить, что узаконить фактически используемые «лишние» метры можно будет лишь в том случае, если участок используется в этих границах более 15 лет, на него нет посягательств со стороны соседей и претензий органов власти. Кроме того, площадь такого «увеличения» должна быть не больше предельного минимального размера участка, установленного местной администрацией, а в случае если такой минимальный размер не установлен, – не более чем на 10 процентов от площади, указанной в ЕГРН.

К поправкам нельзя относиться, как к возможности быстро увеличить площадь своих земельных участков. Закон направлен на уточнение существующих участков и поддержку собственников, которые на протяжении многих лет использовали земли без уточненных границ.

Что касается Закона «О кадастровой деятельности», поправки позволяют кадастровым инженерам получать сведения, необходимые для проведения процедуры согласования границ, что дает возможность в полной мере учитывать интересы законных владельцев недвижимости. Например, если собственник земельного участка не получил извещение о проведении общего собрания по почте либо не увидел его в местной газете, в дальнейшем он мог оказаться в весьма невыгодном положении: его интересы могли быть нарушены, а решать споры с соседями предстояло бы в суде.

Предотвратить подобную ситуацию помогает внесение контактных данных право-обладателей земельных участков в ЕГРН. Наличие контактов в ЕГРН предоставит собственнику возможность своевременно получать извещения о проводимых согласованиях при уточнении границ и действиях, косвенно связанных с его недвижимостью. Поэтому мы рекомендуем гражданам добавить почтовый или электронный адрес в ЕГРН. Чтобы внести контактные данные в сведения ЕГРН, необходимо подать соответствующее заявление в ближайшем офисе МФЦ республики.

Поправки в Закон «О государственной регистрации недвижимости» дают возможность собственникам земли увеличить свои участки в ходе комплексных кадастровых работ, заказчиком которых являются органы местного самоуправления, при соблюдении определенных условий

– Слышала, что принят также закон, направленный на защиту недвижимости от мошенников. Так ли это?

– Речь идёт о законе, который защищает граждан от мошеннических действий с их недвижимостью, совершаемых при помощи электронной подписи. В нём установлена возможность проведения сделок с недвижимостью с помощью электронных цифровых подписей только с письменного согласия владельца недвижимости, то есть только при наличии в ЕГРН специальной отметки о возможности такой формы подачи документов. Таким образом, если гражданин допускает проведение сделок с его недвижимостью в электронной форме, то он должен сообщить об этом, подав в Росреестр соответствующее заявление в бумажной форме. При отсутствии такого заявления от собственника государственная регистрация перехода прав на основании электронного пакета документов будет невозможна.

– Получается, данный закон направлен на защиту недвижимости обычных граждан?

– Да, новые правила предусмотрены только в отношении недвижимости, принадлежащей на праве собственности гражданам – непрофессиональным участникам рынка недвижимости, имеющим меньше возможностей по контролю за достоверностью электронной подписи, а также только для случаев, при которых незаконное использование электронной подписи может причинить наибольший вред, то есть случаев отчуждения объекта недвижимости.

Добавлю, что в случаях, если используемая при оформлении сделок с недвижимостью электронная подпись выдана удостоверяющим центром Федеральной кадастровой палаты или если сделка проводится с участием нотариусов или органов власти, которые взаимодействуют с Росреестром в электронном виде, наличие особой отметки в ЕГРН не является обязательным. Также действие нового закона не распространяется на цифровую ипотеку. Таким образом сохраняется возможность электронной подачи заявлений от кредитных организаций, где не требуется личное участие гражданина. С одной стороны, закон минимизирует риски мошенничества и защищает собственников объектов недвижимости, с другой – учитывает уже существующие механизмы цифровизации рынка.

– Спасибо за беседу.

Подготовлено при содействии пресс-службы Кадастровой палаты по Республике Татарстан.

Аудиоверсия интервью