Добиться к 2024 году снижения ставок по ипотеке до восьми процентов годовых и ниже – такую задачу в послании Федеральному Собранию поставил Президент России Владимир Путин перед Правительством и Центробанком РФ. Этот вид кредитования остаётся важнейшим инструментом обеспечения населения жильём. А улучшить жилищные условия планируют на сегодня более 45 процентов россиян.

Банковские проценты по кредитам сильно привязаны к ключевой ставке Центробанка, на которую, в свою очередь, влияют различные макроэкономические факторы – такие как цены на нефть, курсы валют и прочие. Она постоянно подвергается то падению, то росту, отчего колеблются и ипотечные ставки. Как сообщили татар­станские финансовые эксперты на недавнем круглом столе в Министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ, в нашей республике в 2018 году средневзвешенная ставка по ипотечному жилищному кредитованию достигла исторического минимума – 9,5 процента. Однако нынче она выросла до 10,52 процента.

26 июля Банк России снизил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта – до 7,25. И финансисты прогнозируют, что до конца текущего года по мере замедления инфляции в стране этот показатель, скорее всего, упадёт до 7 процентов. Значит, можно надеяться на удешевление кредитов по ипотеке.

СЕМЬЯМ С ДЕТЬМИ ПОВЕЗЛО

– Ставка по ипотеке в шесть процентов годовых уже существует – в рамках господдержки по субсидированию кредитов для семей, где второй и последующие дети родились с января 2018 года, – сообщает управляющая филиалом «Абсолют Банка» в Казани Алсу Тазеева. – Программа будет работать по 31 декабря 2022 года. Некоторые банки, осознавая важность этого социального аспекта, уже за счёт собственных средств снижают процентные ставки – даже до пяти процентов. Это мощный стимул для молодых семей, и объёмы ипотечных кредитов по госпрограмме растут. Активно используется материнский капитал – в сорока процентах от общего количества сделок. В Татарстане есть банки, где и обычный потребитель может получить недорогую ипотеку под десять процентов годовых.

По мнению заместителя председателя правления Татсоцбанка Дмитрия Кузнецова, по большому счёту вообще неважно, по какой ставке вы взяли ипотеку: сейчас многие граждане легко рефинансируют свои кредиты, когда на рынке появляются лучшие предложения.

– Если человеку нужен ипотечный кредит, то его стоит брать сейчас, когда предлагаются оптимальные ставки, – считает он. – Если честно, лично я не вижу предпосылок для дальнейшего их понижения. В крупных городах Татарстана – Казани, Набережных Челнах, Альметьевске – одна из самых доступных ипотек в России.

Максимальный возраст ипотечных заёмщиков большинство банков определяют таким: мужчины на момент окончания ипотеки должны быть не старше 65 лет, женщины – 60. Но с учётом пенсионной реформы, видимо, этот критерий будет меняться. Есть и кредитные организации, которые рассматривают и 70-летних

С коллегой не согласен управляющий директор по ипотеке банка ВТБ (Внешторг­банк с государственным участием) в Татарстане Олег Исламов.

– Если говорить о прогнозах в среднесрочной перспективе, то по мере замедления инфляции мы видим хорошие возможности для того, чтобы средняя ставка была снижена до девяти процентов и далее – до восьми. Сейчас уже началось движение в этом направлении, – уверен спикер. – Хорошая новость: увеличиваются сроки субсидирования по семейной ипотеке, которую сейчас можно оформить на 15 и более лет (изначально льготная ставка предоставлялась на три года. – Прим. авт.). Главное – теперь можно провести рефинансирование по этой программе, причём независимо от даты оформления ипотечного кредита (обычно это делается не ранее, чем через полгода. – Прим. авт.). Основное условие – чтобы квартира была куплена на первичном рынке у застройщика. Даже если ипотека была взята, к примеру, в 2015 году под 16 процентов годовых, можно рефинансировать её, допустим, под пять процентов.

К слову, в Татарстане максимальная сумма кредита при рефинансировании составляет 6 миллионов рублей. Например, по Москве и Московской области – вдвое больше. Допускается рефинансировать кредит на срок до 30 лет при первоначальном взносе не менее 20 процентов от общего займа.

Кроме того, по данным Банка России, в Татарстане выросла средняя сумма ипотечного кредита: если в начале 2018 года она равнялась 1,85 млн рублей, то сейчас превышает 2 миллиона. В настоящее время средний срок кредитования в республике – чуть более 17 лет, по итогам первого квартала 2018 года было 15 лет.

ТЕНДЕНЦИИ, ОДНАКО…

– Мы наблюдаем такую тенденцию: у нас появились постипотечники – это люди, которые в период 2008–2013 годов брали ипотеку, достаточно умело пользуются этим инструментом, обладают определённой финансовой грамотностью, – рассказывает Алсу Тазеева. – Они успешно закрыли прежние кредиты и снова берут этот продукт. Средний возраст такого заёмщика 40–50 лет, он имеет внушительный первоначальный взнос для дальнейшего улучшения своих жилищных условий.

Ещё одна тенденция набирает обороты на финансовом рынке республики – ипотека на ипотеку. То есть люди проживают в ипотечной квартире, выплачивают за неё кредит. У них появляется желание улучшить жилищные условия (может, родились дети, возникла необходимость переехать в другой район). Они спокойно продают эту квартиру и берут новый ипотечный кредит. И банки идут на кредитование залогового объекта. В 2019 году объём сделок по такой схеме увеличился относительно 2018 года в Казани в пять раз, в Набережных Челнах – в два раза.

Чтобы снизить процентные ставки и привлечь клиентуру, многие банки кооперируются с застройщиками, совместно вырабатываются специальные предложения, рассчитанные на все категории клиентов

Помимо того, как утверждают банкиры, ипотечники в Татарстане молодеют: три – четыре года назад их средний возраст был 34–45 лет, сейчас 25–35 лет. К тому же их предпочтения меняются: в настоящее время на ипотечном рынке вторичное жильё пользуется большим спросом, нежели первичное. Популярен концепт «заезжай и живи». У «вторички» – сложившаяся инфраструктура, обжитое пространство. И всё больше татарстанцев при­обретают просторные квартиры, поэтому застройщики стали меньше возводить малогабаритного жилья. А всего лишь полтора-два года назад маленькие квартиры-студии были трендом на рынке республики и расходились на ура. Со временем потребности в «квадратах» стали расти. И застройщики подстраиваются под потребителей.

– Нынче по сравнению с прошлым годом повысился спрос на индивидуальное жильё, у которого стоимость квадратного метра, как правило, ниже, чем в многоквартирных домах, где цены за «квадраты» неоправданно завышены, – заявляет Дмитрий Кузнецов. – Не соглашусь с тем, что татарстанцы нацелены на крупное жильё: многие граждане не могут осилить даже однокомнатную квартиру и покупают хрущёвки, «гостинки». Много возникает проблем с подтверждением доходов. С одной стороны, федеральное руководство ратует за увеличение масштабов ипотечного кредитования, с другой – Центробанк нам сильно связывает руки при оценке платёжеспособности физических лиц. Требуется слишком много справок о подтверждении доходов.

ПО АНАЛОГИИ С АВТОЗАЙМАМИ

– В сегменте розничных кредитов ипотечный – самый благополучный. По России в 2018 году задолженность по нему составляла 1,7 процента, нынче упала до 1,4 процента, – констатирует Алсу Тазеева. – То есть благонадёжность заёмщиков повышается, люди более взвешенно подходят к решению вопроса по ипотеке. Да и требования к клиенту предъявляются действительно серьёзные – в части его документов, кредитной нагрузки, семейного положения и так далее. Ведь ипотечный кредит – это долгосрочная история с банком.

Вместе с тем, по словам Олега Исламова, процедура выдачи ипотеки ежегодно максимально упрощается и ускоряется. Иногда решения принимаются прямо в присутствии клиента. По мнению спикера, вскоре этот процесс будет аналогичен с предоставлением автокредитов: вы выбираете квартиру и пока в офисе банка угощаетесь чаем, уже получаете одобрение на ипотеку. Кредит можно взять даже по удалённой электронной схеме.

Банки для принятия решения по ипотеке используют скоринговую систему оценки клиентов, в основе которой заложены статистические методы. Как правило, это компьютерная программа, куда вводятся данные потенциального заёмщика

– Среди клиентов весьма актуален вопрос по минимизации первоначального взноса, – продолжает Олег Исламов. – У большинства банков он составляет 15–20 процентов от стоимости квартиры. Есть значительная категория граждан, которые хотели бы приобрести жильё в ипотеку без первоначального взноса. Некоторые кредитные организации уже принимают решение о его сокращении до десяти процентов. То есть входной барьер в ипотеку сокращается. Практикуется и упрощённая подача документов, допустим, по паспорту и СНИЛС.

Чтобы снизить процентные ставки и привлечь клиентуру, многие банки кооперируются с застройщиками, совместно вырабатываются специальные предложения, рассчитанные на все категории клиентов. К примеру, одна из казанских финансовых организаций благодаря партнёрству со строительной компанией предлагает ставку по ипотечному кредиту в 8,4 процента.

МНОГОЕ ЗАВИСИТ ОТ ИСТОРИИ

Банки для принятия решения по ипотеке используют скоринговую систему оценки клиентов, в основе которой заложены статистические методы. Как правило, это компьютерная программа, куда вводятся данные потенциального заёмщика. В ответ выдаётся результат – стоит ли предоставлять ему кредит. Название «скоринг» происходит от английского слова score, то есть «счёт». В эту систему «зашита» информация, в том числе бюро кредитных историй. Но, как признаются сами финансисты, скоринг зачастую не могут расшифровать даже сами сотрудники банков, порой удивляясь выданным им результатам.

Важными факторами при принятии решения могут стать взятые когда-то ипотека, автозаём или кредит наличными свыше 500 тысяч рублей

– Большинство банков автоматизировали процессы по раскрытию кредитных историй своих клиентов, – говорит Дмитрий Кузнецов. – Исключение составляет Сбербанк, который до сих пор не выдаёт нам кредитные истории прошедших через него потребителей. Хотя мы по­стоянно слышим обещания о скорейшем встраивании в общую базу. А закредитованность населения сейчас очень высока. Некоторые граждане берут кредиты даже на телефоны, которые иногда стоят не дешевле подержанных автомобилей. И когда человек приходит к нам с наличием пяти-шести кредитов, то такому клиенту мы, скорее всего, откажем. К заёмщикам, у которых нулевая кредитная история, тоже относимся с опасением, поскольку невозможно прогнозировать их поведение.

Как уточняет Олег Исламов, нулевая «кредитка» для банка не будет ни плюсом, ни минусом, он дополнительно рассмотрит доходы потенциального клиента, его возраст, семейное положение.

– Негативный фактор – это отрицательная кредитная история, – продолжает спикер. – Одни банки обращают внимание на давность про­сроченной задолженности (если она была закрыта давно, то финансовое учреждение может не придать этому значения), другие – на частоту ранее возникавших неплатежей, на суммы кредитов. Важными факторами при принятии решения могут стать взятые когда-то ипотека, автозаём или кредит наличными свыше 500 тысяч рублей. При отрицательной кредитной истории скоринговая система будет более детально смотреть, какой у неё был характер. Семейные пары рассматриваются в совокупности.