18 марта 2019  16:52
Распечатать

Застройщикам рекомендуют сменить менталитет

Проблему обманутых дольщиков планируется решить при помощи специальной банковской схемы

 

застройщики2

 

Практически с самого начала широкого распространения в России долевого строительства многоквартирных домов (в конце девяностых – начале двухтысячных годов) у клиентов застройщиков таких объектов начались проблемы. Покупатели жилья зачастую сталкивались с откровенным мошенничеством: отдавали девелоперу деньги на стройку, а он до бесконечности затягивал сроки возведения дома либо предоставлял некачественные квартиры. Или скрывался с собранным капиталом, оставив недострой, бывало, и на стадии котлована.

 

ОТ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЙ ДО ПРЯМОЙ ПОДДЕРЖКИ

Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве…», принятый в конце 2004 года и призванный регулировать данную сферу, не стал панацеей от бед, которые и по сей день преследуют россиян, несмотря на то, что за прошедшие годы в этот законодательный акт неоднократно вводились всё новые поправки, ужесточающие ответственность застройщиков.

И хотя покупатели долевого жилья добровольно играли с огнём, ввязываясь в эту сомнительную схему, многолетние протестные выступления обманутых дольщиков вынудили государство про­явить более действенное участие в решении данной проблемы. К примеру, в Татарстане к достройке домов стали привлекать надёжные компании, предоставляя им различные преференции, а также Госжилфонд при Президенте РТ, курирующий в республике реализацию социальных жилищных программ.

– Решение вопроса обманутых дольщиков – одна из сложнейших задач в части жилищного строительства, – признаётся министр строительства, архитектуры и ЖКХ Ирек Файзуллин. – В 2018 году удалось ввести пять объектов для 424 дольщиков. С 2007 по 2018 год введено в эксплуатацию 116 проблемных долевых домов общей площадью более 1,26 млн квадратных метров, в которых получили квартиры 14162 дольщика. На текущий момент в соответствии с утверждённой Правительством Татарстана «дорожной картой» мониторинг ведётся по 24 проблемным долевым объектам, в которых приобрели квартиры 4082 дольщика (в том числе в федеральном реестре по приказу Минстроя России №560 числятся 929 человек). В 2019 году планируется сдать в эксплуатацию 12 домов для 840 дольщиков. И к 2021 году мы намерены полностью решить проблему обманутых дольщиков в Татарстане.

 

В ПОДДЕРЖКУ ПРИЗВАЛИ ЭСКРОУ

В июне 2018 года Президент России Владимир Путин в ходе прямой линии с россиянами дал указание Правительству РФ перейти на цивилизованные способы строительства жилья, исключив долевую схему. Он удовлетворённо сообщил, что с 1 июля 2019 года страна уходит от договоров долевого участия и запускает проектное финансирование конкретного дома с использованием эскроу-счетов (о чём говорилось и во время выездного заседания Госсовета России, прошедшего в Татарстане с 10 по 12 февраля 2019 года с участием главы государства). Это специальный банковский счёт, на котором деньги дольщика замораживаются на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства и введёт объект в эксплуатацию.

Напомним: ещё с января 2017 года очередные изменения в 214-й закон предоставили покупателям новостроек надёжный вариант для защиты своих вложений в долевое строительство – так называемые счета эскроу. Однако застройщики доселе в основном саботировали этот способ финансирования, ведь его применение не было обязательным. Лишь единицы компаний подвиглись взять повышенные обязательства перед клиентами. Но вскоре всем строителям жилья в обязательном порядке придётся менять свой менталитет и приспосабливаться к новым правилам.

 


В отличие от классического кредитования при одинаковой процентной ставке в течение всего срока, в случае с эскроу она будет гибкой. Вначале ставка высокая. По мере роста продаж и наполнения эскроу-счетов она снижается. Для застройщика это будет, по сути, инструментом по её управлению и стимулом к ускорению реализации жилья


 

– Основной целью ново­введения является исключение впредь возможности появления новой волны обманутых дольщиков, – констатирует заместитель главы Минстроя РТ Ильшат Гимаев. – Мы понимаем, что обратной дороги нет. Но одним наскоком перескочить на проектное финансирование тоже не получится. Много подводных камней. В этом плане нашим партнёром выступает АО «ДОМ.РФ» – единый институт развития в жилищной сфере, который реализует государственные инициативы, направленные на повышение качества и доступности жилья для граждан (100 процентов его акций принадлежат государству в лице Рос­имущества, ранее компания существовала под названием «Агентство инвестиционного жилищного кредитования»).

Итак, как же будет выглядеть новая схема после 1 июля? Вице-президент – директор проектного финансирования АО «Банк ДОМ.РФ» Владимир Зайцев рассказывает:

– Гражданин при заключении договора долевого участия вместо платы застройщику размещает деньги в банке, где они будут храниться до сдачи объекта. Кредитная организация предоставляет строителю проектное финансирование (под залог долей в строящемся доме и земельного участка при его обязательном межевании), на которое он возводит объект. Банк, в отличие от дольщика, может конт­ролировать стройку и оценить риски её незавершения. В итоге объект достраивается, дольщик получает свою квартиру и ничем не рискует, ведь даже в случае форс-мажора банк вернёт ему вложенные средства.

 

ВСЕ ПЕРЕЖИВАЮТ ИЗ-ЗА СТАВОК

В отличие от классического кредитования при одинаковой процентной ставке в течение всего срока, в случае с эскроу она будет гибкой, заметил Владимир Зайцев. Вначале ставка высокая. По мере роста продаж и наполнения эскроу-счетов она снижается. Для застройщика это будет, по сути, инструментом по её управлению и стимулом к ускорению реализации жилья. Кроме того, если при долевой схеме компания получает деньги дольщиков и оплачивает проценты по кредитам, то при проектном финансировании проценты погашаются после ввода объекта в эксплуатацию. То есть до этого «часа икс» идёт капитализация полностью всех процентов. Итак, как же будет происходить ценообразование?

– Предположим, стоимость кредита равна 100 млн рублей. А квартир продано на 70 млн, – объясняет наш собеседник. – То есть на счёте – 70 млн. Таким образом, кредит будет разбит на две части: первая покрыта эскроу (70 млн), вторая – непокрытая (30 млн рублей). По покрытой части начисляется специальная пониженная ставка, по непокрытой – базовая, которая колеблется от 11,5 до 14 процентов годовых. Специальная составляет от 5 до 7 процентов. Её банк предоставит при стопроцентном покрытии эскроу-счёта. А если при хорошей прибыли застройщика это покрытие превысит планируемый результат, то можно получить минимальную ставку в 0,01 процента. Так что это будет хорошей мотивацией активизировать продажу жилья и сокращать сроки строительства.

 

ПОКА – УТОМИТЕЛЬНО И ДОЛГО

Заместитель генерального директора компании «Уни­строй» Искандер Юсупов поделился опытом использования эскроу-счетов.

 

  Ирек ФАЙЗУЛЛИН, министр строительства, архитектуры и ЖКХ:

ирек-файзуллин

Решение вопроса обманутых дольщиков – одна из сложнейших задач в части жилищного строительства. Но к 2021 году мы намерены полностью решить эту проблему в Татарстане.

– Первый договор проектного финансирования с привлечением спецсчетов мы заключили 2 октября 2018 года, – рассказывает он. – Период согласования документации со Сбербанком занял два месяца. Нам пришлось представить 50 типов документов, а также обоснование ценообразования и прогнозные темпы продаж не только по кредитуемому объекту, но и по тем домам, которые ещё будут строиться, хотя и не финансируются этим банком. Изучение и согласование юридических вопросов объёмного договора, состоящего из 39 страниц, тоже заняло много времени. Плюс несколько месяцев ушло на получение разрешения на строительство и прочее. Что касается условий договора, то, после того как мы вложили 15 процентов собственных средств от стоимости проекта, банк профинансировал 85 процентов.

Помимо длительного срока вхождения в банк и оформления огромного объёма документов, Искандер Юсупов выделил такую проблему, как отсутствие у кредитных организаций единых стандартов по аккредитации девелоперских компаний. Сейчас, в условиях конкуренции, ради получения выгоды застройщики вынуждены под каждый банк подстраиваться индивидуально. А это весьма утомительный и долгий процесс.

– Кроме того, срок оборачиваемости капитала у нас увеличился фактически вдвое – с 19 до 37 месяцев с момента получения земельного участка, – признаётся наш собеседник. – Если раньше 19 месяцев уходило на подготовку документации, проектирование и так далее, компания получала деньги сразу и могла инвестировать их в развитие, к примеру в покупку новых земельных участков, то теперь мы увидим капитал только после ввода дома в эксплуатацию. Это, безусловно, замедляет развитие предприятия – нонсенс для отрасли! По нашим оценкам, 6–7 процентов удорожания проекта лягут на конечного потребителя.

Из моментов, которые сильно смущают застройщиков, – требование банком залога их долей в объекте. Предприятие может возводить несколько домов, и залог будет препятствовать рассмотрению других проектов разными финансовыми организациями. Таким образом, это условие привязывает застройщика к одному банку. Получается, мы уходим от конкуренции к монополии?

 

ПЯТЬДЕСЯТ НА ПЯТЬДЕСЯТ

По мнению заместителя главы Минстроя Ильшата Гимаева, все застройщики должны высказать свои замечания и предложения по нововведению. И если крупные компании сделали это, то малые и средние предприятия активности не проявляют.

– Вместе с тем в Татарстане 109 застройщиков, и, к сожалению, сейчас почти половина из них критериям проектного финансирования не соответствует, – сетует Ильшат Гимаев. – А сегодня задача номер один – уже сейчас заявиться в банки, пройти там кредитный анализ, получить заключение, которое будет являться некой шпаргалкой, подсказывающей, что нужно поправить в своей деятельности и куда двигаться, чтобы с 1 июля благополучно получить финансирование.

 


Из моментов, которые сильно смущают застройщиков, – требование банком залога их долей в объекте. Предприятие может возводить несколько домов, и залог будет препятствовать рассмотрению других проектов разными финансовыми организациями. Таким образом, это условие привязывает застройщика к одному банку


 

В ходе недавней встречи Уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей Бориса Титова с татарстанскими журналистами он также выразил тревогу по поводу того, что не все даже добросовестные застройщики смогут справиться с условиями системы эскроу-счетов, что может привести к появлению новых обманутых дольщиков. По его словам, чтобы этого не случилось, нужно отсрочить переход на проектное финансирование для тех строительных организаций, которые выполнили 70 процентов работ на условиях долевого участия при большом количестве дольщиков и нормально обеспечивали стройку. Иначе необходимость приобретения недешёвых кредитов приведёт и к удорожанию жилья, и к снижению покупательной способности граждан.

– При решении проблемы дольщиков нужно искать ресурсы не только бизнесу, но и государству, – уверен бизнес-омбудсмен страны.

Как заметил Владимир Зайцев, в настоящее время в России 60 уполномоченных банков, которые могут кредитовать в рамках эскроу-счетов (список постоянно меняется, и он доступен на сайте Банка России).

– Наша цель – сделать наш продукт открытым и понятным. И если раньше банки и застройщики были по разные стороны баррикад, то сейчас им необходимо выстраивать эффективное взаимодействие. Поэтому данные отрасли должны быть максимально прозрачными, – резюмировал московский банкир.

 


Фото: omskrielt.com; .kgasu.ru
Автор статьи: ДЕМИНА Ирина
Дата:21.02.2019
Выпуск: №26 (28600)


Добавить комментарий

цифровое-тв 18.03.2019

На почту за цифровой приставкой

В сельские отделения почтовой связи Татарстана поступили в продажу телевизионные цифровые приставки....
750
Золотой-человек 18.03.2019

Гость из прошлого, или Сокровища Великой степи

В эти дни жители и гости столицы Татарстана имеют возможность увидеть уникальные артефакты, прибывшие к нам из Казахстана....
840
наблюдатели 18.03.2019

Всё под контролем

Уже 20 марта стартует досрочный этап сдачи ЕГЭ. В преддверии этого Департамент надзора и контроля в сфере образования Министерства образования и науки РТ начал обучать общественных наблюдателей....
1370
сход-предпринимателей-их-татарстанских-сел 18.03.2019

Возвращение к истокам

На Всероссийском сходе предпринимателей из татарских сёл зафиксирован новый российский тренд: исход горожан из мегаполисов в деревню....
160
Снег-с-крыши 17.03.2019

Служба, нужная всем

17 марта в стране отмечается День работников жилищно-коммунального хозяйства....
1770
  • Мнение

    Анатолий АКСАКОВ, председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку:

    анатолий-аксаков

    Обращаю внимание региональных властей на опыт Татарстана. В Зеленодольске реализуется проект карты горожанина. Карта, привязанная к 16-­ти банковским приложениям, позволяет не только получать различные услуги и льготы, но и осуществлять покупки и другие финансовые действия. Только по одному направлению Татарстан получает выгоду на 200 млн рублей.

    Все мнения
  • Цены на рынках


  • Дни рождения

    18 марта

    Клара Гарифовна Булатова, поэтесса, заслуженный работник культуры Татарстана, лауреат Госпремии им. Г.Тукая.

  • Найди свою малую Родину
  • История в рисунках и цифрах

    11.01.1930

    11.01.1930

    Газета «Республика Татарстан» («Красная Татария»), №08-11.01.1930

    Другие рисунки и цифры

    СПЕЦСЛУЖБЫ

    112 - Единый номер вызова экстренных оперативных служб
    спецслужбы
    Единый номер
    всех спецслужб – ВИДЕО

    Книга жалоб

    Другие жалобы

    А что в Сети?


    Архив выпусков

    Архив выпусков (1924-1931)

    Список всех номеров